• インタビュー
  • 2017/11/10

新興国の不動産投資で成功するには?SIBJさんの海外不動産投資について

  • 株式会社SIBJフィナンシャルグループ
  • 代表取締役
  • 小林リヒャルド ワルター

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、SIBJの代表取締役 小林リヒャルド ワルター氏と対談させていただきました。

SIBJさんはこれから急成長する新興国に投資した方が大きなリターンが得られるというところに注目し、モンゴルのウランバートルやラオス、ドイツなどの海外投資不動産物件を取り扱っていらっしゃいます。

なぜモンゴルやラオスなどの新興国の投資不動産を取り扱うのか、そして不安定要素が多い新興国でどのようにして成功に導くのかについてお話を伺ってきました。

「海外不動産投資にご興味がある方」、「新興国の不動産投資で成功させたい方」や「しっかりと大きなリターンを手にしたい方」はぜひ読んでみてください。

1、SIBJさんを立ち上げた経緯について

八木
本日はよろしくお願いいたします。まずは御社を立ち上げた経緯についてお伺いできますでしょうか?
小林代表
よろしくお願いします。実は、弊社には不動産畑金融畑出身のメンバーが多く、金融と不動産の相乗効果を最大化に出すにはどうしたらいいのか?という想いがあったことと、日本の資産運用の現状を見て「まだまだ何かできることがあるのでは?」という両方の想いがあって始めたのが今の会社です。
八木
金融と不動産を融合したサービスを始めたいという想いで今の会社を立ち上げたのですね。
小林代表
わたしの父はスイス人で、知人もスイス人が多く、スイスでは金融商品や投資商品がとても身近です。しかし、日本ではまだ投資をされている方の割合が少なく、まだまだ投資が浸透していません。
八木
日本人は貯金をする方が多いですよね
小林代表
そんな背景もあってかもしれませんが、日本ではまだ金融商品や投資信託などは金融機関による手数料ビジネスがメインとなっています。
しかし、わたしたちは本当にお客様の投資目的が達成できるよう、出口戦略まできちんと立てた投資商品を提供し、お客様が収益をしっかり得られる投資商品を販売する事業をさせていただいております。
八木
御社の投資商品について具体的に教えて頂けますか?
小林代表
弊社は大きく2つの事業をやっております。1つは海外現地での金融業です。
もう1つは日本の投資家向けにモンゴルやラオス、そしてドイツの投資用不動産を販売しています。
八木
金融と不動産の2本柱で事業をされているということですね。
今の日本の不動産投資では、売却益を得るキャピタルゲインより、安定した家賃収入を得られるインカムゲインがメインとなりますが、御社で取り扱っているモンゴルやラオス、ドイツなどの不動産投資はどうでしょうか?
小林代表
基本的にモンゴルやラオスなどの新興国の不動産投資は利回りが高く、キャピタルゲインを狙う投資商品となりますが、ドイツなどの先進国は主に税金対策の投資商品となります。
八木
国によって投資目的が異なりますね。
先ほど御社にて出口戦略をきちんと立てているとのことですが、詳しく教えてもらえますか?
小林代表
弊社は出口戦略として「物件の買い戻し」の保証をしています。
八木
御社にて物件を買い取ってもらえるのですか?
小林代表
弊社では物件によって3年6年後に買い戻しをするオプションがついております。購入時と同じ価格で弊社が買い戻しをしていますので、物件の売却ができないというリスクを回避することができます。もちろん、ご自身で売却してキャピタルゲインを得ることも可能です。
八木
購入前から出口が見えるのは安心できますね。
それができるのも、御社が物件に対する絶対的な自信があるからと言えるでしょう。

2、今がベストタイミング?モンゴルやラオスなどの新興国に投資すべき理由

八木
実は今の日本の不動産投資もかなり人気が上がっており、日本国内の不動産投資ではなく、新興国の不動産投資をされるメリットは何でしょうか?
小林代表
新興国と比較して、日本は高度経済成長期が終わり現在は成熟期に入っています。また、少子高齢化の影響で日本の人口はどんどん減少していることによって住宅への需要も減少され、成長期の時のような国内不動産価格の上昇はあまり見込めないでしょう。
その点、モンゴルやラオスなどの新興国はこれから高度経済成長を迎えます。つまり、かつての日本のような大きな売却益が期待できるというわけです。
八木
つまり、新興国の不動産投資はキャピタルゲインが狙えるという大きなメリットがあるのですね。
小林代表
2つ目のメリットとしては、家賃をドルにて受取ることができることからインフレ対策ができるとのことです。
八木
ドルにて家賃を受取るのですね。海外の不動産投資をされている方はインフレ対策としてされている方が多いでしょう。
小林代表
中にはで受取ることができる商品もあります。
八木
新興国の不動産投資ならフィリピンやタイなどで投資をされていて、かなり価格が上がっているため利回りが出ない、と良く聞きますが、モンゴルやラオスは今が投資するタイミングでしょうか?
小林代表
弊社ではこれから伸びそうな国をマクロ分析しています。その分析結果を基に、ここ2、3年で最も伸びるであろうと予測できるのがモンゴルです。
モンゴルは2010年、2011年までは景気が良くて、アジアや世界の中でもかなりの良い伸び率でした。その後、海外投資家の締め出すような政策で減速し失敗したのですが、回復してきたところなので今が良いタイミングと言えます。
八木
回復し始める今がタイミングですね。
モンゴルについてやはり情報不足されている方は多いと思いますが、もう少し詳しく紹介してもらえますか?
小林代表
はい、モンゴルの首都であるウランバートル(※)の人口は年2%と継続的に増加していて、経済発展を期待できる典型的な人口分布となっており、年々人口が増えているのに対し住宅物件は物理的に不足している状況です。

※ウランバートル:モンゴル国の首都であり最大の都市。1,314,500人(2014年統計)同国中部、トーラ川沿岸の標高約1,300mの場所に位置する。同国の人口のおよそ半数近くが集まる極端な一極集中となっている。名実ともにモンゴルの政治・経済の中心地で、中国からロシア(欧州)に至る国際鉄道の主要な中継地。

八木
人口の増加による住宅に対する需要が高まるのですね。
小林代表
数字で表しますと、モンゴル全体の人口300万人に対し、約半数の130万人がウランバートルに住んでいます。もともとウランバートルはソビエト時代に60万人用に造られた街なので圧倒的に物件が足りていないことが分かって頂けるかと思います。
八木
数字として住宅の不足が明確に出ていますね。
小林代表
一方、ラオスは最後発の新興国としてポテンシャルが残っています。
ラオスの西側の国境にはメコン川が流れているのですが、そこで水力発電の開発が進んでいるのもあり、今後さらに伸びると期待されています。
八木
つまり、ラオスもかなり伸びる可能性が高いということで、今投資すれば高い利回りを期待できるとのことですね。
小林代表
弊社はそういったマクロの部分だけでなく、ミクロの部分もしっかりして分析をし、物件自体を見ていくことこそが大切です。
つまり、アメリカだから良いとかフィリピンだから良いということではなく、一物件としてどうなのかということが何より重要であるということを皆さんにお伝えしたいです。
八木
ご自身の投資目的を明確にすることが大切とのことですね。ドイツの不動産投資はどうでしょうか?
小林代表
ドイツは法律面でしっかりしているのでリスクが低くかなり安心して投資ができます。また築年数が古いものでも値上げが期待できます。

3、新興国だからこそ注意すべきリスクとは?知っておくべき対応策

八木
上記にてメリットなどをお伺いしてきましたが、投資である以上リスクもつきものです。海外不動産投資において「ここには注意した方が良い」などアドバイスがありましたらお願いしたいです。
小林代表
海外不動産のリスクについては、わたしたちは相当研究してきましたのでなるべく最小限の状態で提供するようにしています。
例えば、弊社が販売しているのは全て竣工物件です。建物の完成時期が遅れることによってキャッシュフローがズレるというリスクを回避することができます。
八木
未完成の物件が多いと伺いします。
小林代表
またあまり知られていないのですが、海外の物件の相続の手続きはかなり煩雑で、中には相続を諦めてしまう方も多いのです。
投資した利益を確実の確保ができるよう、弊社はその物件をすぐに買い戻して現金としてお支払する仕組みになっていますので、安心していただけるかと思います。
八木
その保証は嬉しいですね。
もちろん、新興国の不動産投資の高利回りと売却益が得られるのは大変魅力ですが、やはり日本と比較して国の政策が不安定だったり、外国の方が所有できなかったりなど興味はあるものの、その不安定としたリスクがある中で、回避策について御社はどのように考えているのでしょうか?
小林代表
はい、まずモンゴルについてですが、モンゴルは謄本の制度があるため所有権を担保することができます。誰の所有かをオンラインで確認するシステムもあるので安心して購入することができます。
八木
モンゴルは謄本制度があるのですね。謄本があるのであれば安心できるでしょう。
ラオスはどうでしょう?
小林代表
ラオスは制度がまだ整っていないのが実情です。不安定となる要素はありますが、海外の投資家が入っていないため先行者利益を得られる、とも言えます。
八木
では、ラオスの物件を持ちたい場合には、どのようなプロセスを経て取得できるのでしょうか?
小林代表
ラオスは登記という体制はないですが、「所有権移転契約書」が効力を持つことになります。売主、買主、建物の開発者であるデベロッパー、地方自治体か裁判所などの認証機関の4つのパーティーが所有権の移転を認めるという所有権移転契約書を作ります。それをもって自分の権利を主張できる、ということになります。
八木
それは売買契約書とは違うのですか?
小林代表
はい、売買契約書ではなく所有権移転契約書というものになります。ラオスには謄本というシステムがないためそれに付随した法律はないのですが、所有権移転契約書は裁判所も認めた契約書なので、所有権の担保がされていると同様の扱いとなります。
八木
外国の方でも特に国籍問わず取得することが可能なのですか?
小林代表
はい、取得できます。
八木
バングラディシュなどの場合は外国籍の人は買えないため、現地の方の名前を借りるなどするケースがあると思うのですが・・・
小林代表
はい、借地権ですね。基本はデベロッパーが借地権を所有している状態です。そして実際には上物の空間の所有権についての契約を結ぶということになります。
八木
サブリースというイメージでしょうか?
小林代表
分かりやすく言えばそのようなイメージですね。
つまり、リスクを取ってでも大きなリターンを取りたいという方はラオスが良いでしょうし、安定した投資をしたいという方はモンゴルが良いかと思います。
八木
投資目的に合せて投資先を選ぶとのことですね。

4、100万円からの小口化商品もある?具体的な物件情報について

八木
御社ではどのような方が海外不動産投資をされているのでしょうか。
職業や年収、年齢など教えていただけますか?
小林代表
弊社のお客さんは30代以上で比較的に高所得の方が多いです。

八木
物件のタイプはどうでしょう。住宅でしょうか?オフィス物件でしょうか?
小林代表
基本的に住宅の方は流動性があるのでメインに取り扱っていますが、モンゴルではオフィス物件も取り扱っています。
モンゴル企業のうち9割以上が中小企業やスタートアップの会社なのですが、居住住宅同様に物件が足りておらず、ウランバートル地区にある水道やガスも通っていないとても快適とは言えないバラック内で多くの企業が仕事をしているため、オフィス物件も大変ニーズがあると言えます。
モンゴル・ウランバートルのオフィスビル「PRO-3 SMART OFFICE」 販売価格450~1,800万円
出展:PRO-3 SMART OFFICE
八木
物件の価格はどうでしょう?
小林代表
物件の価格は、モンゴルですとオフィスビルで1ユニット(部屋)が850〜1,800万円までとなります。以前450万円のものもあったのですが全部完売しました。
八木
間取りはどうですか?
小林代表
中小規模程度のオフィスを中心に取り扱っています。モンゴルは高級オフィスが建ちすぎていて、中小企業向けのオフィスが少ないです。弊社はそのニーズを狙って比較的狭い23〜70平米のオフィスを提供させていただいています。
八木
中小企業向けのオフィス需要が高いとのことですね。
小林代表
心地から1Km以内、坪単価は$1,780(日本円で約20万円)と間取りが小さくて単価が安い物件の需要が非常に高いです。※2017年11月10日付けの為替で算出しております。
八木
ラオスではどのような物件を取り扱っていますか?
小林代表
オスは、首都ビエンチャン(※)で一番の高層コンドミニアムの最上階ワンフロアを購入して販売させていただいております。

※ビエンチャン、ラオス人民民主共和国の首都。 人口は推計70万人(2005年)メコン川沿いに広がる町。タイ王国とは、メコン川で国境を隔てている。隣国の度重なる侵攻にさらされてきたものの、仏教国の首都として政治や文化の中心を担ってきており、数々の仏教寺院や仏塔を残す。

八木
最上階ですか!価格はおいくらですか?
小林代表
1ユニット(部屋)73平米で約1,100万円となります。

出展:ムオン タン ラグジュアリー ビエンチャン(Muong Thanh Luxury Vientiane)

また、弊社では「1100万円」の共有持分という小口化商品も取り扱っておりますので、若い方で少額投資している方もいます。

八木
小口商品も取り扱ってらっしゃるのですね。
現在日本国内の不動産投資でも小口化の商品が少しずつ増えていますが、1口100万円でも、5口で500万円スタートなどの商品が多いと思いますが、御社の小口化商品では100万円から始められるとのことでしょうか?
小林代表
はい。現時点では100万円スタートにしていますが、今後変更になる可能性もあります。
八木
ご興味がある方は今がタイミングですね!

5、海外不動産投資でも融資の利用が可能!

八木
続きまして購入資金について伺いしたいです。
海外の不動産を購入する場合なかなか融資を受けられない、と聞きますが御社での実績はいかがですか?
小林代表
日本の金融機関では「日本政策信用公庫」などで融資を受けることはできます。
八木
海外の不動産投資商品を購入するための融資商品でしょうか?
小林代表
いえ、日本政策信用公庫の場合は「事業者融資」という形で融資を受けられます。事業支援の商品なので、すでに不動産投資をされているオーナー様を対象とされています。
八木
既に不動産投資をされていることが前提条件とのことですね。金利はどのくらいですか?
小林代表
政策金融公庫の場合2%以下がほとんどですが、中には金融機関によって金利が4%のところもあります。
しかし、弊社の商品は担保付きで8%の利回りを保証していることから赤字にはなりません。自己資金を使わず収益を得ることができるので安心していただけるかと思います。不動産投資は管理が大切だと言われていますが、海外の物件となればなおさら管理体制に心配されている方も多いと思います。御社の管理体制について教えて頂けますか?

6、窓口1つによる管理の安心化

八木
不動産投資は管理が大切だと言われていますが、海外の物件となればなおさら管理体制に心配されている方も多いと思います。御社の管理体制について教えて頂けますか?
小林代表
物件によって異なりますが、モンゴルの場合は一括借り上げにしています。
ラオスの場合は管理委託契約を締結してもらい、弊社はプロパティマネジメントをさせていただいています。

ドイツは弊社経由で現地の管理会社と契約し客付などをしてもらっているのですが、いずれにしても弊社が窓口となって丸投げして頂いて大丈夫な仕組みになっています。

八木
御社が管理の窓口だと安心ですね。
管理手数料はどのくらいですか?
小林代表
例えばラオスのコンドミニアムは家賃収入の10%をいただいています。
八木
オーナーさんは家賃をどのようにして受け取るのですか?
小林代表
だいたいは半年か1年にまとまった金額でオーナーさまへ送金します。弊社の管理費を差し引いた金額にてお支払いします。
八木
海外送金の手数料高いですからね。現地や物件を実際に見るツアーは開催されていますか?

小林代表
はい、毎月実施しています。

7、最新の現地情報が聞けるセミナー

八木
日本にいながら海外の不動産投資を決めるのは情報が最も大切ではないかと思いますが、御社は現地の情報をどのように収集しているのでしょうか。
小林代表
私自身5年半ほどモンゴルに住んでいました。その時の人脈や知識などを活かし、他社よりモンゴルに関する正確な情報が入りやすい、という体制を作っています。
八木
現地の情報をいち早く正確にキャッチすることは何よりも大切ですよね。
小林代表
そうですね。現地の実情をいかにいち早くキャッチするかが海外不動産投資において非常に大きなポイントとなるかと思います。
八木
御社の商品にご興味がある方は問合せをする流れでしょうか?
小林代表
弊社は定期的にセミナーを開催しておりますので、ぜひお気軽に足を運んでいただけたらと思います。

最後にみなさんへのひとこと

小林代表
弊社は新しい国の物件を扱おうと思った時、現地のパートナーを探したり、その国のどの地域でどんな需要があるのかなどを徹底的にリサーチし、商品化するまで最低でも2年間をかけています。

当然のことながら物件をとことん精査していますので、物件に自信を持っています。

もちろん100%大丈夫!リスクはない!とは言えませんが、投資家にとってリスクが最小限におさえられるよう、徹底的にミクロ分析をしてから提供させていただいていますので、海外投資に少しでもご興味がありましたらぜひお気軽にセミナーにお越しください。

ご縁がありましたら幸いです。

対談を終えて

今回の対談を通じて、SIBJさんが不動産投資できちんと利益を出せる新興国の国選定に対する強いこだわりを伝わってきました。
新興国の不動産投資は、国の情勢が不安定だったり、不動産購入の謄本制度がなかったりなど、様々なリスクがありますが、SIBJさんはきちんとその国の経済状況を分析し、それぞれのリスクの回避策を立ててくれています。 これから少しでも新興国への不動産投資についてご興味がある方は、ぜひセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

SIBJさんのセミナーについて

セミナー内容

海外不動産の魅力に迫る!モンゴル・ラオス・ドイツ 不動産セミナー

日時

11/11(土) 13301500 セミナー 1500 個別相談会

11/18(土) 13301500 セミナー 1500 個別相談会

12/2 (土) 13301500 セミナー 1500 個別相談会

場所

コンファレンススクエアエムプラス 10 セミナールーム ミドル3

住所: 100-0005 東京都千代田区丸の内2-5-2 三菱ビル 10F
*東京駅丸の内口徒歩2

料金

無料

■お申込みやお問合せはお電話でも承っております

TEL:045-228-9931

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プロフィール

株式会社SIBJフィナンシャルグループ
http://sibj.co.jp/


代表取締役  小林 リヒャルド ワルター

1979年生まれ、2003年に国際基督教大学を卒業後、日立化成に就職。その後ドイツ赴任やTOTOヨーロッパへの転職を経て、2010年からモンゴルの証券会社に入社。
モンゴルベンチャー企業副社長を経験し、日本でSIBJフィナンシャルグループのCEOに就任。

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