• 不動産投資, 投資物件
  • 2021/10/8

不動産投資事情|渋谷区の不動産会社社長が見る「令和の渋谷不動産」

渋谷の不動産会社社長が見る「令和の渋谷不動産」の未来

2020年の東京オリンピックを控え、渋谷エリアの再開発が進んでいます。

IT企業を中心に根強い人気エリアで、2020年にかけて20,000坪以上のオフィスが新規供給される予定でオフィスの新規流入や増床が予想されます。

同時に桜ヶ丘や区役所エリアを中心にマンションの新規供給も予定されており、渋谷の不動産情勢が今後大きく変わっていくことになるでしょう。

再開発の動きをエリアごとに見ていきながら、令和の渋谷の不動産事情を予測していきましょう。

紹介する再開発エリアは以下の3つです。

  • 注目の渋谷再開発エリア「桜ヶ丘」
  • 注目の渋谷再開発エリア「宮益坂」
  • 注目の渋谷再開発エリア「渋谷駅前」

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1、注目の渋谷再開発エリア「桜ヶ丘」

桜ケ丘は少し前までは古い街並みが残されており、立ち飲み居酒屋やロックバー、ジャズ喫茶、楽器屋や赤ちょうちんなどが並び昭和の風情が残されていた街でした。

開発が遅れていたこのエリアは道路が狭く、火災時の消火活動や避難地域などの問題が山積みでもありました。

今古い店はほとんど壊され、東急不動産や渋谷区を中心に渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業として再開発工事がスタートしています。

このエリアは2.6ヘクタール(東京ドームのおおよそ半分程度)という広大なもので、交通の要となる大型道路や歩行者が回遊しやすい「アーバンコア」(渋谷駅中心から周辺までの歩行者の移動をなめらかするメカニズム)が予定されています。

商業・オフィス・住居が複合されたエリアとして、将来的に以下の計画がされています。

A街区:地上39階、地下4階、高さ179.97m、事務所・店舗・駐車場
B街区:地上29階、地下2階、高さ133.00m、住宅・事務所・店舗・サービスアパートメント・駐車場
C街区:地上4階、高さ17m、教会

C街区は2020年5月、A街区とB街区は2023年11月に竣工予定となっています。

渋谷の不動産会社社長が見る「令和の渋谷不動産」の未来
(画像=東急不動産「渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業」より)
参考URL:https://www.tokyu-land.co.jp/news/c80c69dbf02527469d006082a58350cf.pdf

桜ケ丘エリアと明治通り側の渋谷東口とが歩行者専用のペデストリアンデッキ(広場と歩道橋を合わせた歩行者専用デッキ)で結ばれ、ますます利便性が高まることになるでしょう。

2、注目の渋谷再開発エリア「宮益坂」

宮益坂は道玄坂~駅前~青山エリアへとつながる交通の要所でありながら、路上駐車の多さや歩道の狭さから、やや賑わいに欠ける通りとなっていました。

現在は渋谷区を中心に歩道の拡幅に向け、様々な取り組みをしており、将来的には2車線の車道を1車線に減らす代わりに広い歩道を設けて歩行者の回遊性を高めようとしているようです。

宮益坂の緩やかな坂道がパリのシャンゼリゼ通りのように観光客が闊歩するような通りへと進化すれば、街の価値がさらに上がることになるでしょう。

JR渋谷駅の屋上が広場となって銀座線の新しい渋谷駅の上部が歩道になるという計画もあり、ハチ公口エリアから宮益坂へのアクセスが良くなることで歩行者を中心とした新しい渋谷の姿が見えることにもなりそうです。

3、注目の渋谷再開発エリア「渋谷駅前」

先日東急東横店が惜しまれながらも営業終了になるというニュースが出たばかりで、今後どうなるのか注目度も高い場所であると言えるのではないでしょうか。

この付近にはまず今秋11月に高さ約230メートルの「渋谷スクランブルスクエア第I期(東棟)」が開業し、2027年に東急東横店の跡地にこの第II期が建設される予定となっています。

渋谷スクランブルスクエア第I期(東棟)は地上47階、地下7階、高さ229.706m、延べ面積約181,000㎡。

施設は地下2階~14階の商業施設、15階の産業交流施設「渋谷キューズ」、17階~45階のオフィス、14階・45階~屋上の展望施設「渋谷スカイ」で構成されます。

大規模なオフィス供給となりますが、渋谷のビットバレー構想などにより移転を希望するオフィスが多く予想されることから、空室率はこれまで通り低下することはないでしょう。

4、今後渋谷区で不動産の価値は値上がりするか?

渋谷エリアは、商業施設やオフィス、住居の供給が増えることから、周辺の古いオフィスなどの賃料が一時的に下がると予想されていますが、人口の増加などによる集積効果により、渋谷エリア全体に好影響を与えると予想されます。

また渋谷駅周辺の地価相場は2019年7月時点でかなり高騰していますが、渋谷の高い商業集積性などにより高値を維持することが出来るのではないでしょうか。

なお、駅から徒歩10分圏内は高値を維持しつつもそれ以外の地域はなだらかに下降するのではないかと筆者は推測します。

2020年以降は地域による地価格差が、今まで以上にはっきりとしてくるのではないでしょうか。

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