コロナ禍で不動産が高額になっており、絶好の売却タイミングと言えます。しかし、買取業者もそのことがわかっているので、注意が必要です。
失敗しないための方法や査定額を上げるコツを解説します。
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１、コロナによる不動産売却の市場の変化
コロナの影響により、不動産売却の市場は、どのように変化したのでしょうか？不動産売却の市場において、コロナ禍による影響が気になるのが以下の3点です。
- 市況
- 売却価格
- 都心や郊外への需要
ここでは、それぞれの変化について、説明していきます。
（１）コロナ禍でも不動産売却の市況の落ち込みは見られない
現在の市況は、コロナ前と比べて落ち込んでいるどころか、むしろ活況を呈していると言ってもいいでしょう。「東日本不動産流通機構」の統計データによれば、2020年の首都圏における中古マンションの成約状況は、以下のようになっています。
画像出典：REINS TOWER レインズデータライブラリー「月例速報Market Watch 2020(令和2)年12月度」
首都圏の中古マンションは、2020年の3月から7月にかけて成約件数が前年比でマイナスになったものの、8月と10～11月は成約件数がプラスに転じています。続けて、首都圏の中古戸建住宅の成約状況は、以下のとおりです。
画像出典：REINS TOWER レインズデータライブラリー「月例速報Market Watch 2020(令和2)年12月度」
首都圏の中古戸建住宅は、2020年7月から12月まで、6カ月連続で成約件数が前年比でプラスとなっています。このことから、コロナの影響で一時的に低迷したものの、現在は市況が回復していることが分かります。
（２）コロナ禍でも物件の価格が高騰！
コロナによる市場の変化で、特に注目すべきは、物件の成約価格が上昇している点です。この点は、首都圏の中古マンション市場において顕著です。
東日本不動産流通機構のデータによれば、首都圏の中古マンションの成約価格は7カ月連続で前年の同月、つまりコロナ禍より前を上回る結果になりました。
画像出典：REINS TOWER レインズデータライブラリー「月例速報Market Watch 2020(令和2)年12月度」
価格は、1回目の緊急事態宣言が発令された、2020年4～5月に一時的に下落しています。これは、コロナ禍による先行きの不安から、一部で中古マンションの投げ売りが行われたことが原因です。
しかし、その後はコロナ前より、価格が上昇していることが分かります。この理由については、主に以下2つが挙げられます。
- 投げ売りによって、中古マンションの販売在庫が減った
- 知らない人の内覧を避けたいという理由で、販売を中止する物件が増えた
この結果、在庫不足により、かえって物件価格が上昇する現象が起きているのです。
（３）コロナ禍で郊外への需要増？都心はやや厳しい結果に
メディアなどでは、感染拡大を防ぐためのテレワークの推進により、出社する必要がなくなったことから、郊外への需要が増えたとの声もあがっていますが、実際のところはどうなのでしょうか？
総務省統計局のデータによれば、2020年11月の、大都市における転入・転出者数は以下のとおりです。
画像引用：総務省統計局「2020年（令和２年）11月の人口移動の概況」
上記の21大都市の合計では、2020年11月の転入超過数は-2,937人で、転出超過という結果になりました。特に、東京都特別区部では、11月だけで5,000人を超える転出超過となっています。
（４）コロナ禍での今後の市況の動向
コロナ禍においても、不動産市場がそれほど悪い影響を受けていないのは、日本で実施されている金融緩和の存在が大きいと言えるでしょう。詳しくは後述しますが、金融緩和が実施されると、市場にお金が流れ込むため、不動産価格も上昇します。
金融緩和政策は2012年12月から実施されており、黒田日銀総裁の任期である2023年4月までは、この状態が続くと見られています。
２、なぜコロナ禍なのに高額査定が出せるのか？
コロナ禍において、不動産の物件価格が上昇している大きな理由は、需給バランスの影響によるものです。需要に対して供給が少なければ、限られた物件を多くの購入希望者が取り合う形になるため、価格が高騰しやすくなります。
特に、住宅には常に一定の需要があるため、供給が減れば、それだけ需要過多になりやすいのです。コロナ禍にある現在にあっては、中古マンションの在庫減による供給不足から、平常時に比べて、高額査定が出やすくなっています。
３、コロナ禍でも不動産売買が活況な2つの理由
コロナ禍でも、不動産売買が活発に行われている理由は、主に以下2つあります。
- 低金利で住宅ローンを利用できるから
- 金融緩和政策が実施されているから
ここでは、それぞれの理由について説明していきましょう。
（１）理由① 低金利で住宅ローンを利用できるから（住宅ローン控除の適用範囲の緩和も有り）
ここ数年の住宅ローンの金利は、最低水準に達しています。ネット銀行では、適用金利が年1%を割っているものも多く、最も低いものでは0.280%のものもあるほどです。
この点は、コロナ禍においても変わりありません。金利が低いぶん、住宅ローンの利用者は返済額を低く抑えられるため、住宅を購入しやすくなっています。
また、「住宅ローン控除」の特例の延長と適用要件の緩和も、住宅の購入希望者にとって追い風となっています。住宅ローン控除とは、返済期限が10年以上の住宅ローンを利用して住宅を取得した場合、一定期間、所得税の税額控除が受けられる制度です。
控除期間は原則10年ですが、消費税率が10%に上がったことにより、控除期間が13年に延長される特例措置があります。この特例を適用するには、2020年の年末までに居住を開始する必要がありました。しかし、2021年の税制改正大綱により、コロナの影響を考慮して、居住開始までの期限が2022年の年末までに、2年間延長されることが決まりました。
さらに、同改正により、住宅ローン控除を適用できる住宅の床面積の条件が「50㎡以上」から「40㎡以上」に緩和されています。
住宅ローン控除の控除率は、年末のローン残高（一般住宅の上限は4,000万円）の1%です。住宅ローンの金利は1%を割っているので、控除額が返済額を上回る現象を生み出します。
このことからも、今のうちに住宅を購入しようと考える人が増える可能性は高いと言えるでしょう。
（２）理由② 金融緩和政策が実施されているから
日本銀行は、2020年12月18日までの金融政策決定会合にて、これまでの大規模な金融緩和の政策を持続させることを決定しました。具体的には、長期金利は0%程度、短期金利はマイナスで推移するように、国債を無限に買い入れ、市場に資金を投入し続ける構えです。
こうした金融緩和政策が功を奏し、コロナ禍においては、リーマンショックのときのような金融システムの破綻や、それに伴う不動産市場への影響は出ていません。むしろ、金融緩和や低金利によって、自宅購入の需要は増えているのです。
（３）コロナ禍における不動産売買の双方の心理
先ほども説明したとおり、コロナ禍での不動産売買の市場は、需要過多となっています。購入希望者からすれば、供給が少ないぶん、物件を早く購入したいという人も多いでしょう。
一方で、売却希望者は、物件をできるだけ高く売りたいと思っています。需要過多の状況にあっては、物件価格はおのずと上昇するため、早く買いたいという買い手のニーズと、高く売りたいという売り手のニーズは合致します。
そのため、不動産売却をするなら、今がそのタイミングだと言えるのです。
４、各不動産会社のコロナ対策
これから不動産売却をするうえで、気になるのが、売却に伴う手続きの際の感染リスクです。しかし、各不動産会社では、以下のような感染対策が実施されています。
東急リバブル |
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三井不動産 |
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住友不動産販売 |
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大成有楽不動産販売 |
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また、訪問査定の際は、現地での感染対策として、以下のような取り組みを実施している会社もあります。
- 全ての営業車に除菌スプレーを常備
- 物件見学用に、使い捨ての白布手袋と、使い捨てのスリッパを用意
- お客様アンケート記入用の新品ボールペンを用意
上記の会社だけでなく、不動産業界全体で、各社が感染対策を徹底しています。そのため、安心して売却の手続きができます。
５、まとめ
コロナ禍のなかでも、不動産売買は活況を呈しているほか、需要過多により、物件の売却価格は上昇しています。そのため、コロナ禍の今こそが、売却のタイミングだと言えます。
売却を考えている方には、一括査定がおすすめです。一括査定を利用すれば、一度の申し込みで複数の不動産会社の査定結果が見られるので、ぜひチェックしてみましょう。
おすすめ査定サイト
不動産売却査定サイトは色々ありますが、「不動産投資の教科書」のおすすめは以下の通りです。それぞれのサイトについて詳しく説明していきましょう。
（１）ここでしか依頼できない大手不動産会社が集結「すまいValue（すまいバリュー）」
不動産大手の６社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。
６社と言うと少ないように思えますが、このうちの３社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの３社だけで業界における仲介件数がトップ３を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。
またこの３社はすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。
６社とも全国的なネームバリューを誇る大手なので、不安や心配を感じることは少ないでしょう。事実、すまいValueを利用した人の約97％が「トラブルなく安心安全に取引できた」と回答しています。安心感を最優先させたい人におすすめのサービスです。
ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。
しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueに査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。
（２）査定サイトで唯一無料電話相談が出来る「HOME４U」
NTTのグループ会社であるNTTデータ・スマートソーシングが運営するサービスです。
他社と比べると立ち上げがかなり早く、2001年にサービスを開始しています。すでに20年近い歴史があるので安心感が違うのではないでしょうか。
唯一無二の特徴としては一括査定サイトの中で電話相談が出来ることです。他に電話相談が出来るサイトはありません。さすがNTTだけに、フリーダイヤルで無料という所もポイントでしょう。
またプライバシーマークを取得しており、個人情報を手厚く保護する体制も整っています。
独自の審査基準を作り、ユーザーにマッチした不動産会社を吟味・厳選した上で掲載しているのが特徴です。悪徳不動産パトロールを常に行っているため、信頼性はかなり高いと言えるでしょう。
ただ１つデメリットとしては大手不動産会社には査定の依頼ができないこともあり、こちらもセカンドオピニオン的に利用するのが良いかも知れません。
（３）売却価格の納得度が高い「SRE不動産（旧ソニー不動産）」
SRE不動産（旧ソニー不動産）はソニーグループの不動産会社です。
注目すべき特徴として「売却エージェント制」があげられます。
不動産会社では、自社で売り手と買い手の両方を担当することを目標とするのが一般的です。これを「両手仲介」といい、双方から仲介手数料を受け取れるというメリットがあります。
しかしながら仲介手数料は成功報酬なので、成約しなければ受け取ることができません。成約につなげるためには売り手・買い手どちらかに肩入れするのではなく、双方の妥協点をすり合わせていくというスタイルになります。会社利益を考えればやむを得ないことですが、売る側も買う側も100％満足というわけにはいきません。
SRE不動産では、ひとりの営業が売り手と買い手の双方を担当することを原則禁止し、売却専門・購買専門に組織を分けたエージェント制度を導入しています。仮に自社で買い手が見つかったとしても、業務や担当が完全に独立しているため、売却エージェント（担当）は100％売り手の要望にそって交渉にあたります。
売却を依頼した物件情報は日本最大級のポータルサイト「Yahoo!不動産」に掲載されるため、より多くの購入検討者からのアクセスが期待できるという強みもあります。
残念ながら、サービスエリア（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県）が限られていますが、該当する場合はぜひおすすめしたいサイトです。
