• 不動産売却
  • 2018/10/17

投資用ワンルームマンションの売り時は?高値売却のノウハウと必ず役立つサービスを徹底解説

不動産投資物件として所有されているワンルームマンションの売却をお考えですか?

その上で、現時点でお考えのことや疑問を整理すると以下のようになるのではないでしょうか。

  • 収益物件なので適正価格、できればそれ以上の高値で売却したい
  • 今はワンルームマンションの売り時って本当?
  • 出口戦略で失敗すると投資そのものが失敗になるので、売却で失敗したくない
  • そもそも投資ワンルーム物件の価格はどうやって決まるの?

売却をお考えのワンルームマンションが収益物件であるところが、重要なポイントです。

せっかく家賃収入をコツコツと稼いでくれた物件なのに、最後の売却で失敗してしまうとその利益を吹き飛ばしてしまう恐れもあります。

しっかりと適正価格で売却することは不動産投資の重要な出口戦略であり、ひとつの投資の終わりは有終の美といきたいところです

そこで不動産投資家のメディア「不動産投資の教科書」としては、ワンルームマンションの売却で失敗しないためのノウハウを順に網羅していきます

収益物件としてのワンルームマンションを初めて売却する方であっても、この記事一本でワンルームマンション売却のすべてが理解できて、今すぐ正しい行動を起こせるように構成していますので、どうぞ最後までお付き合いください。

目次

1、ワンルームマンション売却は今がチャンス!

ワンルームマンションの売り時が来ているという事実を、ご存知でしょうか。何らかの形でそのような情報を見聞きしたことがある方にとって、まずはその真偽が気になるところだと思います。

ワンルームマンションを今売却する意味について、最初に考えてみましょう。

(1)売却価格が購入価格を上回ることがある

原則として、不動産は買った時よりも売る時のほうが安値になります。建物は時間とともに劣化しますし、築年数が多くなってくると収益物件としての集客力が乏しくなってくるからです。

しかし、不動産市場が好調だとしたら話は別です。土地の価格上昇や不動産全体の需要が旺盛になることによって、ワンルームマンションの価格が購入時よりも売却時のほうが高くなることも現実に起きています。もちろん日本全国のどこでも同じ現象が起きているかというとそんなことはありませんが、特に大都市圏での中古マンション市場は好調が続いており、売却でも利益を出せる可能性が出てきています。

しかし、それもこれも売り方次第です。どんなに不動産市場が好調であっても売り方を間違えるとせっかくのチャンスを無駄にしてしまう恐れもあります。この記事では「正しいワンルームマンションの売却方法」を解説しますので、ぜひその方法で売却を成功させてください。

(2)2018年現在、ワンルームマンションは売り時が到来中

ワンルームマンションは本当に売り時なのか?その疑問にお答えするために、ひとつデータをご紹介しましょう。これは国土交通省がまとめた「不動産市場動向マンスリーレポート」で、その中には不動産価格指数推移のグラフが示されています。

ご覧のようにマンションが突出して価格上昇を続けていることがお分かりいただけると思います。

出典:http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000114.html

これを見る限り、ワンルームマンションも絶好の売り時が来ていると見て良いでしょう。

(3)ワンルームマンション売却で失敗したくない方へ

売り時が到来しているワンルームマンションではありますが、売り方を間違えるとチャンスをいかせないばかりか、相場よりも安い価格でしか売却できない可能性もあります。

成功と失敗の差がとても大きいだけに、ワンルームマンションの売却にはしっかりと事前の準備をして臨みたいところです。その準備から実際の売却方法まで、次章より詳しく解説していきます。

2、ワンルームマンションの売却価格はこうして決まる

ワンルームマンションを適正な価格で売却するにはまず、適正な価格を知る必要があります。そのために必要な、ワンルームマンションの売却価格が決まるプロセスを解説します。

(1)純利益を利回りで割ると売却価格になる

ワンルームマンション売却価格を求める計算式は、実に単純です。

NOI(純利益) ÷ NOI利回り = 価格

さて、ここで見慣れない用語が出てきました。NOIです。

NOIとは「Net Operating Income」の略で、日本語でいう純利益です。純利益とはつまり、家賃収入からワンルームマンション経営に必要な経費をすべて差し引いた手残りのことです。最終的な手残りなので、NOIを算出するには管理費や修繕費だけでなく税金も差し引きます。

そしてもうひとつ、NOI利回りとはこのNOIから算出される利回りのことで、最終的に経営者の手残りとなる利回りのことです。表面利回りはこうした費用を考慮していませんが、NOI利回りはすべての費用や税金を差し引いて計算をするため、不動産投資の真の姿が見える指標です。

先ほどの計算式はNOIをベースとしているところが大きな特徴で、収益物件の価格を算出するために欠かせないものです。

(2)NOIの上限は決まっている

先ほどの計算式から、もう少しワンルームマンション経営の現実を考えてみましょう。

ワンルームマンションの家賃相場はおおむね決まっており、ファミリータイプのように広い物件になることも少ないことから、自ずと家賃の上限は決まってきます。

どんなに高くても家賃は12万円程度なので、ワンルームマンション経営のNOIはその12ヶ月分が上限と考えることができます。

前項の計算式を、もう一度見てみましょう。

NOI(純利益) ÷ NOI利回り = 価格

この左にあるNOIに上限があるということは、ワンルームマンションの価格はNOI利回りによって変動するという推測が成り立ちます。

(3)超低金利時代ではNOI利回りが低下する

前項の続きです。NOIの上限がある程度決まっている中で、NOI利回りは現在低下しています。なぜなら超低金利時代なので、その影響を受けてNOI利回りが低下するからです。

ここで再度、先ほどの計算式を見てみます。

NOI(純利益) ÷ NOI利回り = 価格

NOIがあまり動かない中でNOI利回りが低下するということは、分母が小さくなるためワンルームマンションの価格は上昇します。まずはこの計算式から分かるワンルームマンション価格上昇のカラクリを理解してください。

(4)この時代背景から分かるワンルームマンションの売却チャンス

ここまでの解説を総合すると、超低金利時代が続く限りワンルームマンションの価格は上昇もしくは高止まりすると考えられます。

これが、「ワンルームマンションは売り時」だと言われる話の根拠です。その結果がどうなっているかは、冒頭でご紹介した国土交通省の価格推移を見れば明らかです。

(5)この売却チャンスはいつまで続くか

ワンルームマンションの売り時が到来していることを踏まえて、次に気になるのは「この売り時がいつまで続くのか」という点です。これについては、2020年の東京オリンピックがひとつの節目になると見られています。超低金利は続くと見られますが、それ以外の外的要因がワンルームマンションの売却相場を押し下げる可能性があります。

考えられる外的要因としては・・・

  • 不動産投資ブームによる供給過剰
  • 融資引き締めによる購買力の低下
  • 経年劣化による物件そのものの価値低下

これらすべての状況を踏まえて「不動産投資の教科書」がオススメするワンルームマンション投資戦略は、「現在の売り時を活用して高値売却」→「現金を温存」→「2020年以後の相場下落を待って再投資」という流れです。

3、ワンルームマンションを少しでも高く売却する方法

それでは、実際にワンルームマンションを高く売却するための方法の解説に入りましょう。大きな流れは、事前準備・情報収集→複数社に査定依頼→売却依頼先の決定→売却となります。

(1)事前準備をする

ワンルームマンション売却の第一段階は、情報収集です。

所有している物件と同じマンションの部屋が売りに出されていれば大いに参考になりますし、それも含めて近隣で売りに出されている物件を以下のサイトでチェックしてみます。

SUUMO(スーモ)

http://suumo.jp/

LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)

http://www.homes.co.jp/

at home(アットホーム)

スクリーンショット 2014-11-27 11.16.47http://www.athome.co.jp/

どのサイトもほぼ同じような物件情報を掲載しているので、面倒な場合はどれか1つで検索するだけでも十分だと思います。

次に、国土交通省のシステムを使う方法もご紹介します。これは「不動産取引価格情報検索」というサービスで、実際に行われた不動産取引のデータが収録されています。このサービスを使って、売却したいワンルームマンション物件と類似する取引を探してみてください。

不動産取引価格情報検索

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

(2)AIの力も借りてみる

最近では不動産テックといって、ITを駆使した価格見積もりサービスが続々と登場しています。膨大な取引情報を分析した上でAIが価格査定をしてくれるサービスもあるので、これを使わない手はありません。

Gate.

https://gate.estate/

ポータルサイト大手のYahoo!にも、AIによる価格見積もりサービスがあります。

おうちダイレクト

https://realestate.yahoo.co.jp/direct

(3)一括査定サービスに申し込む

ある程度の相場観を掴んだら、次は実際に不動産会社に査定依頼を出します。

ここで重要なのは、すでに信頼できるパートナーがいる場合を除いて、少なくとも3社以上の不動産会社に査定依頼を出すことです。相見積もりを取ることで比較検討ができますし、それぞれの不動産会社が提示してきた価格からプロによる査定の相場を知ることもできます。

とは言え自分であちこちの不動産会社に電話をしたり問い合わせをするのは面倒な作業です。そこでオススメしたいのが、一括査定サービスです。

「不動産投資の教科書」がオススメする一括査定サービスが3つありますので、「4、「不動産投資の教科書」オススメの一括査定サービス3選」をご覧ください。

(4)不動産業者を担当者レベルまで精査して仲介を依頼する

査定依頼が届いた不動産会社からは、見積もりの結果が届きます。それに加えて担当の営業マンがアプローチをしてくるので、その時の対応や話の内容をしっかりと観察しましょう。

何せ大切な資産であるワンルームマンションの売却を任せる相手探しなのですから、信頼できる担当者に任せたいところです。人間的な好みの問題も含めて、信頼できる人を見つけましょう。

最終的には1社に絞り、専任媒介で仲介を依頼してください。不動産会社が本腰を入れやすいことや、一般媒介だとあちこちの不動産会社から広告が出てしまうため情報が陳腐化することなどが主な理由ですが、ここではシンプルに「高く売却したいのであれば専任媒介」という理解でも構いません。

(5)売却した後、どうするか

うまく売却ができたら、しばらくは現金を持ったまま待ちの姿勢が良いでしょう。先述したように2020年までは不動産価格の高騰が続くと見られるため、この時期に物件を購入するのは得策ではありません。物件価格が下がってきたら買い時なので、それを待つのがセオリーです。

4、「不動産投資の教科書」オススメの一括査定サービス3選

前章で解説した一括査定サービスについて、「不動産投資の教科書」がオススメする3つのサービスをご紹介します。

(1)一括査定サービス(売却査定サービス)の有効性

そもそもなぜ一括査定サービスを利用するべきなのでしょうか。

相見積もりを取ることの有効性はすでに述べた通りで、不動産会社との交渉や駆け引きという意味においても「他にも声を掛けている」という事実は大きなポイントとなります。

たくさんの不動産会社に査定依頼をすると、査定価格にばらつきがあることが分かってきます。その中で最も安い査定価格の不動産会社は除外して問題ありませんし(そのエリアに強くない可能性があります)、高く買ってくれる会社をすぐに見つけることができます。

なお、高すぎる査定価格を提示してきている不動産会社も誇大表現の可能性があるので、こちらも除外すれば妥当な価格帯の交渉相手だけを残すことができます。

まずは広く意見を募って、そこから比較検討するのが最もスマートなので、そのための第一歩として一括査定サービスはとても便利です。

(2)RE-Guide(リガイド)

次にオススメするのは、「RE-Guide」です。このサービスの最大の特徴は、一括査定依頼を最大で10社に同時に出せることです。数が多ければ有利になるというわけではありませんが、良い担当者に出会える確率は高くなります。

それともうひとつ秀逸なのが、投資用不動産に特化した査定ができることです。ワンルームマンション経営をしている方にとってはまさに該当するサービスなので、一度利用する価値は大いにあると思います。

公式サイトはこちら

(3)すまいValue

1つ目のオススメしたい一括査定サービスは、「すまいValue」です。このサービスの特徴は登録されている不動産会社がいずれも大手で、大手不動産会社に対して一斉に査定依頼を出せる点にあります。

当然ながら大手不動産会社は販売力が強く、「高く売却したい」というニーズに応えやすい実力があります。

特に都市部の物件に強いという特徴もあるので、都市部に多いワンルームマンション売却にも適していると言えます。

 

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(4)HOME4U

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している、「住み替え」から「資産運用」「任意売却」まであらゆる売却ケースの査定に対応できる、豊富なノウハウを持つ老舗不動産査定サイトです。

不動産売却の査定で外せない 

  • 東急リバブル
  • 三菱UFJ不動産販売
  • 野村の仲介+
  • 三井住友トラスト不動産

などの大手不動産から、「地場」と呼ばれる地域密着型不動産会社まで、全国で900以上の不動産会社が登録されています。

 

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5、ワンルームマンション売却に成功する4つのノウハウ

最後に、ワンルームマンションの売却を成功させるために知っておきたい4つのノウハウをご紹介します。すでに触れたことも含めて、詳しく解説します。

(1)仲介契約は専任媒介で

すでに触れたことですが、ワンルームマンションを少しでも高く売却するのであれば、専任媒介契約で仲介を依頼してください。不動産の売却には買取という選択肢もありますが、買取は手軽で早い一方で売却価格は23割ほど低くなってしまうので、高値売却となると選択肢から外れます。

専任媒介が良いのは、不動産会社が本腰を入れやすいことと、定期的に報告義務があるため「サボり」の心配がないことです。

これに対して一般媒介といって複数の不動産会社に売却活動を依頼できる契約もあるのですが、他社も売却活動をしていることを知っているため売却に本腰を入れにくく、特に報告の義務もないためどうしても後回しにされがちです。

もう一方の、専任媒介よりも厳しい専属専任媒介という契約もあるのですが、これは自力で売却先を見つけることすら許されない契約です。さすがにそこまで厳しい条件は必要ないと思いますので、専任媒介で十分でしょう。

(2)買主候補との価格交渉は柔軟に

不動産会社の売却活動により買主候補が現れたら、内覧と交渉に進みます。内覧で先方が物件を気に入ってくれたら価格交渉に進みますが、これは仲介をしている不動産会社が代理人となって交渉をしてくれます。

当然買主は値切ってきますので、どこまでなら許容できるかを不動産会社と相談して決めておきます。査定によって導かれた適正価格からわずかに安くした価格まで許容しておくと交渉がまとまりやすく、最終的にはそれが最も高値での売却だったというケースが多いので、オススメの戦術です。

価格交渉に全く応じないという姿勢だとせっかくの商談も流れてしまうでしょうし、それが続くとだんだん売却が難しくなっていきます。

柔軟な姿勢で交渉に応じ、情報の鮮度が落ちないうちに売却してしまうのがコツです。

(3)売却チャンスの今、早く売り切ろう

すでに解説したように、超低金利が続いている今はワンルームマンションの売り時です。このチャンスを逃す手はないので、少々の譲歩をしてでも売り切ってしまうことをオススメします。

この先まだまだ相場が上昇すると言い切れるのであれば強気の交渉もアリだと思いますが、いつ底が抜けてもおかしくない脆弱な不動産相場なので、納得できる価格だと少しでも思えるのであれば早めに売り切りましょう。

(4)購入後5年以内の場合は税金に注意

売却を検討しているワンルームマンション物件が、購入から5年以内の売却となる見込みという場合、しかも売却によって譲渡益が発生することが見込まれる場合は、不動産譲渡所得に対する税率のアップにご注意ください。

5年を超えている物件であれば20.315%の税率ですが、これが5年を超えていない短期譲渡所得扱いになると、39.63%に跳ね上がります。自己居住物件であれば特例措置によって税率据え置きになるのですが、収益物件としてワンルームマンションを所有している場合は、この特例も適用されません。

売却するタイミングや譲渡益との損得勘定などを総合的に判断して売却を決断するようにしてください。

5年以内の不動産売却に関する税金の詳しい解説は、「5年以内に不動産を売却をすると税金で大損する?その真実と特例措置まとめ」をお読みください。

まとめ

現在収益物件としてワンルームマンションをお持ちの方で、売却をお考えの方を対象に売却に際して知っておくべきこと、少しでも高く売る方法、そして高く売るコツなどを解説してきました。

収益物件を始めて売却するという方も今すぐ実践できるように構成していますので、まずはお持ちのワンルームマンションがどれくらいの価値を持っているのかを知ることから始めてみましょう。

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