• 不動産投資
  • 2019/9/9

六本木ヒルズの立ち退き交渉は10年だった?土地再開発の知られざる裏側

六本木ヒルズの立ち退き交渉は10年だった?土地再開発の知られざる裏側

2020年に東京オリンピックが行われます。

それに伴い、選手村を含め都内では新しいオリンピック施設などの大規模な開発が行われていて、筆者のいる渋谷では「行くたびに何かしら変わっている」と言われるほど急激な変化を遂げています。

オリンピックだけでなく大規模な開発が行われているとき、果たしてその裏側ではどのようなことが行われているのかをご説明して行きましょう。

・土地を再開発するための立ち退き

大きな土地を開発するのにあたり、元々そこに居住している方や、ビジネスをされている方に対して、退去してもらう必要が出てきます。

長く住んでいた土地や商売していた場所を離れたくないという思いは、多くの方に共通してあり、退去を同意してもらうのは難しい場合もあるでしょう。

退去を説明し同意してもらうためには、退去後の新しい再開発施設に対するビジョンを理解してもらうことから始まります。

「退去は致し方ない」と思って納得してもらうこと、そのうえで退去時期、退去した場合の新しい住居や店舗などを一緒に考える際に最も重要になるのが補償です。

・立ち退き費用の内訳は?

そこに住んでいる人に立ち退いてもらうためにはたくさんの費用がかかってきます。その内訳を見ていきましょう。

立ち退きに掛かる費用:住居の場合
1.引っ越し費用
2.新居を探す仲介手数料
3.現借家の原状回復に関する費用
4.新居の敷金・礼金
5.持ち家の場合、売却に関わる仲介手数料
6.移転に関する慰謝料

立ち退きに掛かる費用:店舗・事務所の場合
1.移転に関わる諸費用(引っ越し・名刺や会社案内の印刷・WEB修正)
2.原状回復費用
3.新テナントの仲介手数料
4.新テナントの内装造作費用
5.移転時の営業が出来ない期間の営業補償費用
6.移転に関する慰謝料

などが発生します。

上記は一般的な例ですが、立ち退きの補償に関する金額的な相場というものは存在しませんので粘り強い交渉が大切です。

最後まで折り合わない場合や最終的には訴訟にまで進む場合も珍しいことではありません。

不動産鑑定士などが出てきて数字を出すのですがそれだけでは一致点を見いだせないことも多く、特にテナントの場合は営業に関する補償などが多額にのぼるケースも見られます。

・地域別の大規模開発における建築交渉

都心での開発では都心ならではの交渉が必要となります。

◎渋谷

例えば渋谷では、一定の大きさの建築物を建てるときには条例により近隣への事前説明が必要となります。

そして町内会などで統一した舗道タイルを使うことを建築の条件としている場合は、町内会の理解を得られないと建築が進まない場合がある事をご存じでしょうか。

そのため事前に町内会長を中心に、設計案を見せ、承諾を頂く必要があり、粘り強い交渉が必要となるのです。

◎六本木

六本木ヒルズの開発は、10年以上の年月をかけて立ち退き交渉をしたと言われています。

多くの地権者に対しては新しい六本木ヒルズの区分所有への等価交換でなされていて、賃借人に対しては前述の通り粘り強い交渉が行われました。

マンションでは退去者が出た際、開発時期になった時にスムーズに行うため開発側の企業がテナントとして部屋を借り社員を代わりに入居させる手法も取ったようです。

・まとめ

大規模開発はとても夢があり、新しい街づくりには欠かせないものですが、その裏には大変な苦労が隠されているのです。

ただ、一定以上の金額を提示されても絶対に立ち退かない人はお金やビジネス以上にこだわる譲れないものがあるため、いくら積まれても首を縦に振りません。

長い時間一定の土地に住んでいる人や商売をしている人はわかると思いますが、その土地や家に対する愛情は他の人にはわからないこともあるでしょう。

不動産はほかの金融商品と違って多くの人間ドラマが繰り広げられており、住む人それぞれの思い出と一緒に存在しているのかもしれません。

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