• 不動産投資
  • 2019/3/26

【意外と知られていない不動産投資のリスク】修繕費

不動産投資では、成功するために知っておくべきことや気を付けるべきことが様々あります。一方、不動産投資を学ぶ中では、投資家の多くが見落としがちで、知らないとリスクにつながる情報もあるのです。この記事では、そうした、投資家の人が思いの外に見過ごしている知識を解説します。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

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修繕費とは

今回、取り上げるのは「修繕費」です。

不動産投資では、経費の中に修繕費を見込んでおくことはとても大切です。具体的には、エアコンの修理・交換、ガスコンロの修理・交換、壁紙の張り替え、鍵の交換、水道のパッキンの交換、給湯器の交換、床のフロアカーペット交換、シンクや換気扇が老朽化した場合の交換などです。また、一棟タイプの不動産では外壁、屋上、外廊下などで修繕費がかかります。このように修繕費は多岐にわたります。

不動産投資というと「購入価格を賃料収入でどれぐらいまでに回収ができるか」という点ばかりがクローズアップされています。一方で、「建物は生きている」という感覚を持つ人は少なく、そのため修繕費は見落とされていることが多いというのが、私の経験上からいえることです。

修繕費がリスクになる理由

では、なぜ修繕費がリスクになるのでしょうか。不動産は株などの金融商品とは異なり、建物の躯体(くたい)、設備などが年が経過するごとに劣化していきます。特に、設備は種類によりますが、10~15年程度で寿命を迎えます。

設備は、ものによっては寿命を超えても使い続けることは可能です。しかし、その場合には不意の故障が発生する可能性があります。また、配管などの水回りの設備は破裂を起こすこともありえます。

いずれにしても不具合が出ることを想定して定期的に費用として積み立ておかないと、思わぬ費用の支出になったり、資金不足で対応できなくなったりします。こうしたリスクがあるのです。

修繕費を怠ると、こんな不利益が……

修繕費を積み立てずに、早めの修繕を怠ると、建物の劣化スピードが速まります。このことが投資家にとって大きな不利益やトラブルにつながります。

例えば、一棟タイプの不動産を投資対象で所有した場合、屋上や外廊下に対してなされている防水シートやコンクリートは一定の年月で劣化し、ひび割れなどを起こします。その部分から雨漏りを引き起こし、中の躯体(くたい)や木造の壁などが腐食します。そうなってからの修繕費は多額になることが多く、投資対象としての収支バランスが悪化します。

区分所有マンション投資でも入居者が入れ替わるタイミングで、壁紙交換だけでなく、給湯設備、コンロ、水回り、エアコンなどで故障がないか、寿命が来ていないかを確認し、定期的に交換することが大切です。おろそかにしていると、故障してからの修繕では想定外の金額での支出や賃料の下落につながる可能性もあります。最悪の場合、入居者が退去することにもなりかねないのです。

リスクを回避するには

リスク回避には、賃料の10%ずつなど、積立預金口座に費用を積み立てるといった事前の準備が重要です。併せて、万が一に備えて火災保険に加入することや、入居者に家主に対する損害賠償保険に必ず加入してもらうことを伝えることも大切であると知っておきましょう。

こうした備えをした上で、早め早めの修繕を行うことが、建物の寿命を延ばすことになり、リスクの回避につながるのです。

定期的なメンテナンスが不動産価値の向上に

こまめにケアが行われていない建物は、加速度的に劣化していきます。早めに修繕することで、建物の価値を維持できます。例えば、築30年程度の建物でも、新築に近いような家がある一方で、著しく劣化した家があるのは、そのためです。定期的な手入れをするかしないかで大きな違いが出てしまうでのです。

また、建物の手入れは、高い賃料を維持するだけではなく、将来、売却した場合に物件査定で、高い評価をもらえる可能性にもつながります。そのため、修繕は「将来への投資」といるでしょう。不動産投資では、物件を計画的に愛情を持って維持していく姿勢が、安定した家賃収入の確保や将来の資産価値の維持や向上につながることを知っておいてください。

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