• 不動産投資
  • 2019/7/23

「70㎡の賃貸併用住宅」無限に広がる具体的な使い道とは

「70㎡の賃貸併用住宅」無限に広がる具体的な使い道とは

自宅の一部を賃貸にする「賃貸併用住宅」。ローンや税金でもメリットが大きいこと、また自分が住みながらも投資が出来るなどの魅力で注目されていますが、気を付けるポイントもあります。

賃貸併用住宅をおさらいしながら、リスクや仕組みなどを見ていきましょう。

・賃貸併用住宅とは?

賃貸併用住宅は、1つの建物内に賃貸オーナーの居住スペースと入居者の居住スペースが共存している住宅です。

ローンを利用してマイホームを購入すると毎月のローンが大きな負担となりますが、建物の一部に賃貸スペースを取り込んだ賃貸併用住宅であれば賃貸部分から得られる賃貸収入をローン返済にあてることができ、毎月の返済がラクになる可能性があります。

・賃貸併用住宅3つの大きなメリットは?

(1)住宅ローン利用で賃貸経営もできる

不動産を購入する場合のローンは、住宅ローンと不動産投資ローンがあります。

2019年6月現在では、住宅ローンの金利は0.5%を切っている金融機関もありますが、不動産投資ローンの場合は金利が高く3%以上にはなるでしょう。

たとえば5,000万円を30年ローンで組んだとすると、住宅ローン金利0.5%、不動産投資ローン金利3%の場合で返済額を計算した場合、住宅ローンは月々返済額149,156円ですが、不動産投資ローンは月々の返済額210,802円にもなってしまいます。

通常であれば賃貸部分は不動産投資になりますので、不動産投資ローンを利用することになりますが、賃貸併用住宅の場合は居住部分の面積が50%以上であれば住宅ローンを利用することができます。

投資の視点から金利の差は重要ですので、大きなメリットと言えるでしょう。

(2)住宅ローン控除や減税を受けられる

賃貸併用住宅の居住用部分に関しては、住宅ローン控除や売却した場合の譲渡所得税の税制優遇が受けられます。

特に住宅ローン控除は年末のローン残高の1%を所得税と住民税からマイナスできるので節税効果は大きいです。

さらにこちらも居住用部分のみにはなりますが、自宅の売却には「3,000万円の特別控除」という、売却時に利益(譲渡所得)が出てもその利益から3,000万円が控除出来るという制度が利用できるのです。

(3)将来の変化に柔軟に対応できる

ライフスタイルに合わせて、住居を変化させやすいという点もメリットの1つでしょう。

家族構成の変化に合わせて、賃貸用の1部屋を一時的に居住用として使用したり、将来、他の住まいに転居する必要が出た場合は自宅も賃貸に出して賃料収納を得ることも可能です。

・忘れてはいけない賃貸併用住宅のリスクやデメリットは?

(1)賃貸経営の目線で立地を選ぶ必要がある

賃貸併用住宅の場合は、マイホームを選ぶとき以上に立地の選択が大切になります。

賃貸部分を借りてくれる人がいなければローンの負担が大きくなり、賃貸としてのニーズがある立地であるかどうかを見極める必要があります。

人気のあるエリアか、駅からの近さ、周辺環境はどうか等々をより投資的な、客観的な視点で選びましょう。

(2)賃貸人との関係に留意

賃貸併用住宅は家主と入居者が同じ建物で生活をするため、近すぎる距離感は賃貸経営に問題になる場合もあるでしょう。

そのため設計の段階から防音をしっかりしておく、入り口のプライバシーを配慮する等の対策が大切です。

直接管理せずに、しっかりした管理会社に任せることも視野に入れておくと良いかも知れません。

(3)収支計画をきちんとする必要がある

通常のマイホーム購入より総額は高くなる場合が多いため、「経営する」という認識が必要です。

ニーズに合わない間取りや設備では賃貸人が現れないリスクもあるため、同じエリアの賃料収入がどれ位になるか、どんな世代の賃貸人が多いか、などを調べておく事が大事です。

・分譲マンションでも賃貸併用が可能?

賃貸併用住宅は通常のマイホームより大規模になるので、ローン借入金額は高額になりがちで二の足を踏むかもしれません。

しかし最近では都心部の分譲マンションでも賃貸併用ができる物件が見つかる場合も少なくないでしょう。

1戸の分譲マンションでも独立したドアと水回りがあるため、マンション全体を住まいとして使うことはもちろん、住まいと賃貸用の2住戸に分けたり、元に戻したりを自在にできる設計となっています。

・ライフスタイルに応じた具体的な活用方法は?

たとえば70㎡のマンションの購入予算があるとします。

一般的にマイホーム購入であれば「70㎡・3LDK」といったタイプを購入しがちですが、同じ70㎡でも「50㎡・2LDK+20㎡ワンルーム」の賃貸併用であれば、ライフスタイルに応じて活用することができます。

50㎡2LDK・20㎡ワンルームの場合、まず夫婦2人の間は50㎡に住みながらワンルームを賃貸に出し、賃貸収入を返済の一部分に充てる、もしくはあ繰上げ返済を積極的に頑張ります。

子どもが2人になったらワンルームを夫婦の寝室にして2LDKを子ども部屋にし、子どもが独立したら、再びワンルームを賃貸に出す事も可能です。

ま将来、親の介護が必要になったら、ワンルームの部分に親を住ませるのも良いでしょう。

繰上げ返済を続けて早期に返済が終わっていれば、別に物件を購入したり両方とも賃貸に出して賃貸収入を得る事もできます。

このように2室の賃貸併用住宅であれば、可能性が広がって行くのではないでしょうか。

いずれにしても「経営」の視点は忘れずに、賢い選択をしましょう。

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