• 不動産投資
  • 2019/1/16

中古マンション投資の切り札? 注目集まるリノベーション

最近では「中古マンション」に注目が集まっています。公益社団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の調査によると、2017年度での中古マンションの成約件数は、3万7329件で、3年連続で前年を上回り、過去最高を更新しました。また、1平方メートル単価と成約物件価格も、すべての都県・地域において5年連続で上昇しました。

こうした傾向に伴って、不動産投資家の中には中古マンション投資を積極的に行う人も増えています。特に中古マンションは、新築マンションより低価格の物件が多く、必然的に利回りも高くなります。そのため、投資対象としては魅力的といえるでしょう。これから先、中古マンションを投資の中心にする投資家も増えていくかもしれません。






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リノベーション投資の魅力

一方で、築年数が経過している中古マンションは、新築マンションより入居者の獲得がしづらいのは事実です。この点をうまくカバーしていかなければ、安定的な不動産投資を実現はできません。

そこで、中古マンション投資の切り札となっているのが「リノベーション」です。リノベーションに資金を投資することで、保有するマンションの価値が高まるからです。

リノベーション投資の魅力は、利回りが高い中古マンション投資を、より円滑に行える点にあります。具体的には、投資効率が高い中古物件に投資し、リノベーションを行うことで、入居者を獲得しつつ運用するのです。中には、不動産投資の対象にはならない物件でも、リノベーションすることで再生ができるケースもあります。

リノベーションとリフォームの違いは?

リノベーションと聞いて、「リフォーム」と勘違いする人もいるかもしれません。しかし、リノベーションとリフォームでは内容が異なります。言葉の定義とともに、それぞれの違いについて確認しておきましょう。具体的には以下の違いがあります。

●リノベーション
リノベーションは「革新」「刷新」「修復」などを意味する言葉です。不動産では、既存の建物に大規模な工事を行い、性能や機能など、見た目に“プラスの要素をもたらす”ことを指します。工事が間取りの変更や水道管に及ぶことも少なくありません。

●リフォーム
リフォームは「改良」「作り直す」などを意味する言葉です。不動産では、主に老朽化した部分に対して工事を行い、新築の状態に戻すことをいいます。設備の修繕や壁紙の貼り替えなどの小規模な工事が中心です。

かかる費用は?

では、実際にリノベーションする場合には、どのくらいの費用をみておけばいいのでしょうか?

実は、明確な基準があるわけではありません。なぜなら、リノベーションの費用は、物件の状況や条件、工事内容、施工会社によって異なるためです。「1平方メートルあたり10~20万円」が、1つの目安とされていますが、状況に応じて異なる点を理解しておきましょう。

一般的なマンションの平方メートル数が60~70平方メートルであると考えると、リノベーション費用は、おおむね600~1000万円前後になる計算です。

中古マンションをリノベーションして利益を得るためには、このような投資額の規模感を踏まえた上で、きちんと回収できるエリアを選定することが投資家には求められます。

リノベーションでの注意点

最後に、リノベーション投資を行う際の注意点も確認しておきましょう。

これまで述べてきたように、リノベーション投資は、中古物件ならではのよさを最大限に生かすことがポイントです。そのためには、優良な中古物件を安く購入し、リノベーションに投資することで、安定的に入居者を獲得できるよう計画を立てる必要があります。

具体的には、リノベーションをすることでどのくらいの需要が見込めるのかを試算し、費用対効果を見極めつつ、戦略的な物件選定を行うようにします。そうすることで、中古物件ならではのよさを生かしながらリノベーションの恩恵を受けることができるのです。

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