• 不動産投資
  • 2020/2/7 (更新日:)

中古マンション投資の切り札? リノベーションの魅力と注意点

マンション購入にあたり新築であることを重視する傾向が強かった日本ですが、最近は「中古マンション」に注目が集まっています。

マンション価格の上昇が続き、金額をおさえるために新築と中古の並行検討や、始めから中古に絞って検討する人が増えているためです。こうした傾向に伴って、不動産投資家の中には中古マンション投資を積極的に行う人も増えています。






初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

(1)2019年の中古マンション市場

公益社団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の調査によると、2019年の中古マンションの成約件数は、3万8109件で、初めて3万8000件を上回り、過去最高を更新しました。

また、1平方メートル単価と成約物件価格も上昇を続けており、中古マンションが注目されているのがわかります。

成約件数

出典:「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」公益財団法人東日本不動産流通機構

価格

出典:「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」公益財団法人東日本不動産流通機構

 

(2)リノベーション投資の魅力

中古マンションは、新築マンションより低価格の物件が多く、必然的に利回りも高くなり、投資対象として魅力的といえるでしょう。これから先、中古マンションを投資の中心にする投資家も増えていくかもしれません。

一方で、築年数が経過している中古マンションは、水回りの設備や間取りが古いものもあり、新築マンションより入居者の獲得がしづらいのは事実です。この点をうまくカバーしていかなければ、安定的な不動産投資を実現できません。

そこで、中古マンション投資の切り札となっているのが「リノベーション」です。リノベーションに資金を投資することで、保有するマンションの価値が高まるからです。

リノベーション投資の魅力は、利回りが高い中古マンション投資を、より円滑に行える点にあります。

具体的には、投資効率が高い中古物件に投資し、リノベーションを行うことで、入居者を獲得しつつ運用するのです。中には、不動産投資の対象にはならない物件でも、リノベーションすることで再生・収益化ができるケースもあります。

(3)リノベーションとリフォームの違いは?

リノベーションと聞いて、「リフォームとどう違うのか?」と思う方もいるかもしれません。

リノベーションとリフォームでは内容が異なります。言葉の定義とともに、それぞれの違いについて確認しておきましょう。具体的には以下の違いがあります。

●リノベーション

リノベーションは「革新」「刷新」「修復」などを意味する言葉です。

不動産では、既存の建物に大規模な工事を行い、性能や機能、見た目などにプラスの要素をもたらすことを指します。工事が間取りの変更や水道管など配管に及ぶことも少なくありません。

●リフォーム

リフォームは「改良」「作り直す」などを意味する言葉です。不動産では、主に老朽化した部分に対して工事を行い、新築の状態に戻すことをいいます。設備の修繕や壁紙の貼り替えなどの小規模な工事が中心です。

(4)リノベーションにかかる費用は?

では、実際にリノベーションする場合には、どのくらいの費用をみておけばいいのでしょうか?

実は、明確な基準があるわけではありません。なぜなら、リノベーションの費用は、物件の状況や条件、工事内容、施工会社によって異なるためです。「1平方メートルあたり10~20万円」が、1つの目安とされていますが、状況に応じて異なる点を理解しておきましょう。

一般的なマンションの平方メートル数が60~70平方メートルであると考えると、リノベーション費用は、おおむね600~1000万円前後になる計算です。

中古マンションをリノベーションして利益を得るためには、このような投資額の規模感を踏まえた上で、きちんと回収できるエリアの物件を選定することが投資家には求められます。

豊富な実例からリノベーション費用と賃料アップ金額がわかるサイト

賃貸物件を中心に4,000件以上のリノベーション施工実績があるハプティック株式会社のホームページでは、空室や賃料下落などの中古マンション投資のお悩みをリノベーションで解決した実例が公開されています。

 

出典:ハプティック株式会社ホームページ

物件ごとに工事費用、間取り・賃料のビフォー/アフターを見ることができるので、参考にしてみてください。

(5)リノベーションでの注意点

最後に、リノベーション投資を行う際の注意点を確認しておきましょう。

これまで述べてきたように、リノベーション投資は、中古物件ならではのよさを最大限に生かすことがポイントです。そのためには、優良な中古物件を安く購入し、リノベーションに投資することで、安定的に入居者を獲得できるよう計画を立てる必要があります。

具体的には、リノベーションをすることでどのくらいの需要が見込めるのかを試算し、費用対効果を見極めつつ、戦略的な物件選定を行うようにします。そうすることで、中古物件ならではのよさを生かしながらリノベーションの恩恵を受けることができるのです。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。