• 不動産投資
  • 2019/6/22

「令和の不動産投資」はどうなる?平成を振り返って見えること

令和という元号になって、1か月以上が経ちました。

時代が新しくなりその時代に順応していくのはとてもいいことですが、順応するのに集中するあまりついつい過去の過ちや経緯を忘れて、同じような失敗をしてしまいがちです。

今回は改めて平成時代の不動産市場を振り返ることで、令和を乗り切るヒントを探って行きましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)






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・平成から令和の不動産市場はどう変わったか

平成時代は1989年に改元、同年に消費税が導入され年末には日経平均が過去最高の38,915円をつけ絶好調な経済状態でスタートしました。

景気の影響は不動産市場にも波及し、翌年の1990年まで全国平均でも二桁の変動率で地価が上昇し、特定の都心では数年で倍になるという現象も珍しくはありませんでした。

しかし1991年のいわゆるバブル崩壊とともに一気に不動産市場は崩壊し、その後なかなか回復しないまま、「失われた10年」を過ごします。

それでも2001年に日銀の量的緩和により市中に流通するお金の量が増えることによって、特に都心の商業地は明らかな回復傾向をみせました。

そして銀座のような最高価格地では2008年に3,900万円/㎡、1991年の3,850万円/㎡を超えるまでになりました。

しかし都心での回復が地方に波及し全国へ、そして住宅などのほかの用途にも広がるのかと期待された矢先のその年の9月、リーマンショックが起こり100年に一度と言われる世界的な大不況となりました。

経済の混乱が政権の混乱をも招き、翌09年は民主党政権となりますが、低迷から脱することが出来ませんでした。

そしてさらに悪いことに2011年に東日本大震災が起こったことで、国内経済は大混乱に陥りました。

それでもその後の2012年に自民党政権が復活、いわゆるアベノミクスがスタートすることで株や為替が著しい回復を見せ、それに伴って不動産市場は回復をみせてきました。

そして2015年。

45年ぶりに日本を訪れる外国人が海外旅行をする日本人を超えたことで「インバウンド」という言葉が一気に広がり、インバウンドがもたらす経済効果が不動産にも影響を与えました。

2016年にはいわゆるバブル越えの地点が現れ、ここ数年は継続し続ける地価上昇に先行きを不安視する声が大きくなっていますが、2020年のオリンピックに向けて、東京を中心として再開発が目白押しになっている、というのが令和元年の現在といえるでしょう。

・令和と平成との相違点は?

令和に関しての遠い将来は誰にも分かりませんが、10年後ぐらいまでの概ね確定している未来は以下のようなものがあります。

・2020年、東京オリンピック・パラリンピック開幕
・2025年、大阪万博開催、日本でカジノ誕生
・2027年、リニアモーターが東京名古屋間で開通
・2027年、東京駅の常盤橋プロジェクト完成で「東京国際金融センター」が誕生

2030年以降の計画や予想はやや不透明ではありますが、それでもかなり確実性が高いものとしては、日本の総人口は減るが、単身者と高齢者は激増し、外国人観光客や外国人居住者は現在とは比較にならないほど増えていることではないでしょうか。

令和という時代はその多くのプロジェクトが国内需要を活性化するというより外国人をターゲットにし、国際競争で比較して勝てるものでなければ成り立たないことがわかって来ます。

しかし、不動産投資は未だに国内の銀行でお金を借り、国内のアパートメーカーで建物を建て、日本人しか理解できない契約書で日本人の賃貸人を入居させ日本円で家賃を受け取るという慣習が根強く残っています。

そのような中でも家賃の受け取りを国際的なクレジットカードにする、外国人にも居住を可能としわかりやすい契約書や生活のルールブックを多言語で用意する大家さんも現れるなど、その変化の兆しが少しずつみられるようになって来ました。

平成時代では国内の事情を中心に動いてきた経済活動が令和になると海外の事情に大きく影響を受け、否が応でも不動産市場も巻き込まれてくる可能性があるのではないでしょうか。

・令和の不動産投資は多極化が進む?

政府のコントロール如何によって発生する不動産バブルは個人的にはもう起こりえないと考えますが、経済不況から一気に不動産市場が冷え込むことはなきにしもあらずでしょう。

横並びの相場や仕様に合わせて住戸を供給しても全く空室が埋まらないアパートが建っている横に、特定の国の習慣や宗教観を反映したことでSNSで勝手に賃貸人が集まり常に満室、というアパートが隣りあわせという状況があちこちに出現するような、二極化ならぬ多極化が普通になるのかもしれません。

このような状況で外国人などの新たな需要者のニーズをしっかりと汲んで、良好な住環境を提供できる大家さんは、必ずそのテナントの支えにより引き続き不動産投資を継続できるのではないでしょうか。

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