• 不動産購入
  • 2020/8/4

本当に「不動産価値が落ちにくい」物件とは?

不動産価値

一生住むつもりで購入した不動産でも、転勤や転職など生活スタイルの変更により売却をしなければならないことがあります。その際に、なかなか売却ができなかったり、安い金額でのたたき売りなどの事態にならないためには、資産価値が落ちにくい不動産を購入することが大切です。

不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておく事を見ていきましょう。

1、どのような不動産が資産価値落ちにくい?

(1)最寄り駅からの距離

不動産の利便性はかなり重視されるポイントの一つとして挙げられます。

一般的には最寄り駅から徒歩10分を判断基準にしているようです。駅から徒歩10分まででしたら、物件の資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。

(2)住みたい街ランキングから選ぶ

住みたい街ランキングで上位の街であれば、住居ニーズが高いと言えるでしょう。将来物件が売却となった場合でも短期間にて売却することができる可能性が高いと言えるでしょう。

(3)分譲会社ブランドから選ぶ

大手分譲会社が分譲された物件は、ブランド力があるのときちんとした管理から、資産価値が落ちにくいと言われています。

マンションも一戸建ても数多く分譲している以下の3つの大手分譲会社をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

①東急不動産


スクリーンショット 2014-12-13 20.40.58http://www.tokyu-land.co.jp/

②野村不動産


スクリーンショット 2014-12-13 20.42.28http://www.nomura-re.co.jp/

③三菱地所レジデンス


スクリーンショット 2014-12-13 20.43.32http://www.mec-r.com/

(4)周辺賃貸物件の賃料相場を調べる

購入予定物件の周辺に似た条件の物件の賃料を調べてみましょう。住居ニーズが高い物件でしたら、賃料も高く出ています。

将来賃貸に出す可能性も考えられますので、事前に賃貸が高く取れる物件を購入することも大切と言えるでしょう。

2、一戸建てとマンションはどちらが資産価値が落ちにくいのか

一戸建てとマンションのどっちの資産価値が落ちにくいでしょう。

一戸建てとマンションに対する住居ニーズが違うことから一概には言えませが一般的には、子供の育て環境などを重視する場合は一戸建てを選ばれる方が多く、駅から近いなどの利便性を重視される方はマンションを選ばれる方が多いようです。

(1)一戸建ての場合

一般的には、一戸建ての建物は建築年数が20年を経過するとほとんど評価されなくなると言われています。従って、一戸建てを選ばれる際に、土地の資産価値を重視して選ぶといいでしょう。

また、マンションと違って、一戸建ては一般的には駅の近くにはかなり物件数が少ないことから、立地の面では最寄り駅から徒歩15分前後が一つの目安になります。

一戸建て物件を選ぶ際のポイントなどについて詳しく「不動産を購入するなら一戸建て?マンション?メリット・デメリットについて」をご参照ください。

(2)マンションの場合

マンションの場合、以下のような条件を満たすマンションは一戸建てと違って土地の評価よりも、資産価値が落ちにくいと言えます。

最寄り駅から徒歩10分以内など立地がいいこと、日頃からきちんと掃除されているなど管理状況が整っている、分譲個数が100戸以上など規模の大きい物件などがポイントとなるでしょう。

マンション購入時の注意点などについては、詳しく「マンション購入時の注意点とは?失敗しないために知っておくべき4つのこと」にてご参照ください。

『信頼できる管理会社に任せて高く貸したい人こそ』イエカレ(分譲マンション・戸建物件管理)

公式サイトはこちら

 

3、不動産の価値を算出する3つの方法

不動産の価値とはつまり不動産の査定額のことであり、

  • 取引事例比較法
  • 収益還元法
  • 原価法

の3つがあります。

ここからは、実際に不動産価値を算出するための方法について紹介していきます。

(1)取引事例比較法

取引事例比較法とは、不動産価値を知りたい物件と、過去に似た条件で取引された物件とを比較して不動産価値(査定額)を調べる方法です。

過去の事例の中から適切な取引事例を選び、さらに取引時期や地域格差などを判断し、比較して価格を求めます。

日本における中古物件の価値(査定額)を調べるにあたって最も一般的な方法でもあります。

なお、不動産の取引価格については国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができるのでぜひご覧ください。

(2)収益還元法

収益還元法とは対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)して査定価格を算出する方法で、投資不動産の査定価格の算出において多く使われている方法です。

収益価格を算出するには、以下の2つの方法があります。

  • 直接還元法
  • DCF方法

①直接還元法

直接還元法は、通常1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を求める方法です。

以下の計算式にて算出する事ができます。

「対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り」

例えば、以下の条件の物件の収益価格を計算してみましょう。

【物件情報】

  • 家賃:180万円/年
  • 諸経費:35万円/年
  • 還元利回り:5%

収益価格=(180万円−35万円)÷5%=2,900万円

②DCF方法

DCFは、「Discounted Cash—Flow」の略で、以下の2つの価値の合計を求める方法です。

  • 対象となる不動産が所有期間中に得られる純利益を現在価値へと換算したもの
  • 所有期間終了時に売却できるであろう価格を現在価値に割り戻したもの

直接還元法より予測の精度は高いと言われていますが、計算が複雑になっています。

収益価格について詳しくは「収益価格とは?収益価格の仕組みや計算方法について」をご参照ください。

(3)原価法

原価法とは、対象不動産の価格を求めるために、もう一度不動産を建築した場合の原価を割り出す手法のことを指します。

原価を割り出した後には、築年数などを考慮して減価修正を行い、現時点の価値を推定します。

原価法によって求めた対象不動産の試算価格は「積算価格」と呼ばれるので覚えておきましょう。

このような方法でも不動産の価値を査定することができ、主に建物や一戸建ての査定価格を算出する際に使われており、計算式は以下のようになります。

対象不動産価格=再調達原価−減価修正

建物の構造によって単価や法定耐用年数が異なりますが、以下の条件を例に、建物の価格を算出してみましょう。

  • 構造:木造
  • 建築年数:11年
  • 延べ床面積:200㎡

【計算】

15万円×200㎡×(11÷22)=1,500万円

なぜこのような計算方法になるのかについては「積算価格とは?積算価格の計算方法について」をご参照ください。

4、不動産価値を査定してもらうためには

不動産査定サイトで簡単に不動産の価値を調べる事ができます。

まずは簡易査定をしておおまかなご自身の不動産の価値を知っておきましょう。

簡易査定をするにあたっては、不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数の不動産会社を選ぶといいでしょう。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

売却実績がかなり豊富なため、本気で売却したい方にオススメ!

☆ポイント☆

  • ご成約件数が「10万件」以上の実績がある
  • 大手不動産会社6社が直営しているサイト
  • 全国「819」店舗ある
  • 最大6社まで一括査定依頼可

(2)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

☆ポイント☆

  • 入力約60秒
  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 15周年の老舗で安心
  • 最大6社まで一括査定依頼可

(3)SRE不動産(旧ソニー不動産)

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです!! 

☆ポイント☆

  • 信頼のソニーグループ企業
  • 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
  • 「囲い込み」をしない透明性のある取引
  • 価格納得度が業界No.1

なお、不動産の査定流れや査定価格の考え方などについて詳しく知りたい方は「不動産を売却する際の査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

今回は査定方法について書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

5、不動産価値を維持するために持ち主が気をつけておくべきこと

築年数が経っていても資産価値があまり落ちない物件とは、管理が行き届いた物件です。新築時ほぼ同じ資産価値の物件であっても、その後の管理状況によって、中古物件としての資産価値が大きく違ってきます。

不動産価値を維持するためにはガス、水道など定期的に物件のメンテナンスを行うことや共有部の掃除などをきちんと管理してくれる管理会社を選ぶなどを注意していくと良いですね。

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