• 小口化商品
  • 2018/3/29

<グローバルアローズ×不動産投資の教科書>対談企画
〜第六弾 「不動産特定共同事業法について」〜

第6弾 「不動産特定共同事業法について」

八木:本日は不動産特定共同事業法についてお伺いできればと思います。名前だけ見ると難しく思えるのですが、プロの中野さんに分かりやすく仕組みについて教えてもらえればと思います。

中野不動産特定共同事業法というのは昔からあるのですが、バブルの時代に不動産を共同で投資し、収益を分配しましょう、という詐欺まがいの行為が流行ったので、みんなでお金を集めて不動産投資をしましょう、という事に対して法律を定めて制限を付けて、ちゃんと資格を持った人じゃないとやってはいけないという定めをすることで、みんなが安心して投資できるようになりましたので、そういった意味では投資家を守るための法律ですね。

八木資格を取る必要があるのでしょうか?

中野:そうですね。やりたい事業によって資格の種類がありますね。

八木:どのような種類があるのでしょうか?

中野:お客様がプロだけの場合、個人のお客様を対象にする場合、物件の金額が1億円未満で小規模の物件の場合など行う事業によって資格の種類が変わってきます。

八木:なるほどですね。最近では、色々な小口化商品があるかと思いますが、その中で弊社とお取引のあるクライアントさんですと、運営するには例えば、資本金1億円以上など厳しい条件があるようなのですが厳しくされているのでしょうか?

中野:そうですね。ちょうど去年に改正があって、昔は全て資本金1億円以上の会社というのが条件でしたが、新しくSPCを使った不動産特定共同事業法ができましたが、そこは資本金5,000万円からとなっています。後は投資家がプロだけの場合は、投資家を守るための法律ですので、プロは騙されないでしょう、という理屈から届出だけで大丈夫な事業でしたり、開発が絡まない場合で、ただ不動産を持ってそれを賃貸事業に充てるなどの場合は、個人の一般投資家さんも投資させていいよ、などの緩和がありましたね。また1億円未満の小規模の場合も簡単な免許で、資本金も1,000万円からできます。

八木:先ほど、SPCという言葉が出てきましたが、ご説明していただけますでしょうか。

中野SPCというのは一般的に、不動産を購入し、保有して収益を分配するためだけの会社を言います。

八木:弊社のユーザーからしますとそこまで小口化商品について詳しくないのではないかと思いどちらかというと初心者の方が該当するのではないかと思いますが。

中野:一般投資家さん向けに改正されたのが、開発が絡まないような事業については、一般投資家さんを募集しているという規制緩和になりましたので、今まではプロの投資家や銀行、保険会社、投資専門会社さんにしか投資の機会を与えられなかったのですが、一般の投資家さん向けにも今後出てくると思います。

八木小口化商品を選ぶ時の基準があれば教えて下さい。

中野自分の投資ニーズに合った小口化商品を選ぶのが一番大事ですね。機関投資家が投資しているものというのは、利回り重視型だったり安定重視型だったりするので、それが一般投資家にも出てきますので、利回りが高いものについては、リスクも高いのが当然ですし、利回りが安定しているものは利回りが低くて当たり前です。利回りが低くてリスクが高いという商品は割に合ってないですね。プロは割に合ってないのは分かるのですが、一般の投資家さんは、素人相手なのでこれでも売れるんじゃないか、と売ってくる会社も出てくるかもしれませんので、そういったところは割に合った投資、リスクとリターンが見合ったものを選ぶことが大事ですね。

八木:なかなか判断するのは難しいのではないかとおもいますが。

中野:そうですね。そこが機関投資家と一般投資家の違いになってきますね。そこを上手く判断できるのが機関投資家ですし、業者に「利回り」や「保証」など言われると、これはリスクが低いのではないか?と錯覚してしまうのが一般投資家傾向であったりしますね。

八木:実物の不動産投資と同じだと思っていて、良い物件はきっと入居者がつきますし、きちんと利回りも出せると思いますが、「サブリースで保証しますよ」とか「利回り保証します」など変な物件だからこそよく分からない保証を付けてくるのではないかと思いますが、例えば弊社のクライアントさんで取り扱っている小口化商品ですと都心の良い立地で個人ではなかなか買えないような立地の物件を皆さんに利益を分配しましょう、という位置づけで小口化商品にして500万円とか1,000万円からという金額で都心の一等地の物件を所有することができますよ、という商品を出していますが、変に高い利回りの商品を購入するよりかは、誰もが知っている立地でここならきっと大丈夫であろうという物件を選ばれた方が安心できるのではないかと思います。

中野:それはニーズですね。それは買われる投資家さん次第なのですが、安定していないのに利回りが低いというものを選ぶのはよくないですね。

八木:そうですね。色々な資料やデータを調べてきちんと総合的に判断することや自分の求めている利益や目的に合わせて選んだ方がいいですね。

中野:機関投資家と同じ目線で競合していきますので、個人の投資家さんといえどもリスクリターンを調べる必要がありますね。小口化商品だから任せっきりでいいという話にはならなくて、ある程度知識をつける必要がありますね。

八木:セミナーに行ったり、本を読んだり、弊社のメディアから情報収集をしていただききちんと仕組みを把握した上で、少なくても判断する基準をマスターできてから行なった方がいいということですね。

中野:そうですね。

八木:はい、分かりました。ありがとうございます。

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