• 不動産投資
  • 2018/3/16

他の不動産投資家の動向を調査する5つの方法と具体的に投資に活かす方法とは

不動産投資家の方々や、これから不動産投資を始めようとお考えの方にとって、やはり気になるのは「他の不動産投資家の状況」です。

どんな物件を持っていて、どれくらいの収入があるのか、自分が参考にできるような情報はあるだろうか?大口の投資家がどんな相場観や戦略を持っていて今後どう動こうとしているのか?・・・などなど、いつになっても他人の懐事情というのは気になるもので、それが不動産投資となると尚更です。

それを知る方法として有効なのが、不動産投資家を対象とした各種の調査です。

  • 公的機関が行っている調査
  • 民間の調査会社の調査
  • 不動産会社が行っている調査

など、様々な種類があります。

今回は、

  • 気になる他の不動産投資家がどんな状況にあるのかを窺い知ることができる調査データの入手方法
  • 調査結果から分かること
  • 調査結果からうまく自分の知るべき情報を抽出してより完成度の高い投資家を目指すための方法

などを解説していきます。

特に情報が成否を分けることが多い不動産投資だけに、各種調査の結果を味方に付けるノウハウを身につけましょう。


1、「他の不動産投資家の状況」を把握する重要性

(1)不動産投資は情報力が成否を分ける

すでに不動産投資に参入している方であればイメージしやすいかも知れませんが、不動産投資は情報力が勝負です。なぜなら、他の投資家がまだ知らないようなお宝物件の情報をいち早く仕入れることができれば、自分が先んじる形で優良物件を手に入れることができますし、逆に売却をする場合であっても有望な買い手をいかに見つけるかが成否を分けます。

そんな情報の中に、「他の不動産投資家の動向」も含まれます。自分以外の投資家がどんな不動産投資をしているのか、その結果はどうなのかという情報を知ることは、今後の投資方針にも大きく影響を及ぼすことでしょう。

市場や消費者(入居者のことです)のニーズがどこにあるのかも正確に知っておく必要がありますし、やはり他の不動産投資家の状況を知ることには大きな意義があります。

(2)良いものはマネる、悪いものは反面教師とする

不動産投資家を対象にした各種調査が目的としているのは、不動産投資家が全体的にどんな方向に向かっているのか、今後どう動きそうかという傾向を探ることです。

そこから見えてくるのは成功例と、失敗例です。成功例には大いに学ぶ価値があるでしょうし、それ以上に失敗例から学ぶことも多いと思います。特に不動産投資は動く金額が大きいだけに成功を目指すことよりも「失敗しないこと」の方が重要なので、調査結果から見えてくる失敗パターンを知って反面教師にすることは大やけどをするリスクを遠ざけてくれます。

(3)不動産投資家の調査データは簡単に入手できる

あらゆる情報をネットで入手するこの時代、不動産投資家に関する各種調査データもネット上から簡単に入手することができるようになりました。国や公的機関が行った調査の結果や不動産系のメディア、不動産会社の調査など、有用なデータは多くあります。

この記事では、投資家にとって有用な情報がまとめられている調査結果をいくつかご紹介します。大切なのはその調査データから自分に必要な情報をいかに抽出して役立てるかなので、そのマイニング術についても解説します。

2、不動産投資家の動向を調査する方法5

では、次は具体的に不動産投資家の動向を調査する5つの方法を紹介していきます。

(1)不動産投資家調査(一般社団法人日本不動産研究所)

不動産投資家を対象とした調査としては最も有名で、その調査結果が不動産業界で重視されています。毎年2回調査が行われ、その結果が4月と10月に発表されます。201710月ですでに第37回目となっており、伝統もある不動産投資家調査です。

出典:日本不動産研究所「第37回 不動産投資家調査」

(2)不動産投資家アンケート調査(国土交通省)

不動産業界を所管する国土交通省では、不動産や不動産投資に関する調査を随時行っています。その中で不動産投資家に関わりが深い調査として注目したいのが、「不動産投資家アンケート調査」です。

金融機関や不動産ファンド、不動産会社などといった不動産投資家がどんな資産を運用していて、どんな物件の種類なのかといった生々しい情報が満載なので、全体の投資事情を知りたいという方にはとても参考になります。

出典:国土交通省「不動産投資家アンケート調査」

(3)日本投資家意識調査(CBRE

イギリス発祥の外資系不動産投資会社、CBREの日本法人が行っている不動産投資家の意識調査です。同社自身が不動産経営や収益物件の豊富な経験を有しているため、投資家目線の意識調査には高い分析力があります。

出典:CBRE「 日本投資家意識調査」

(4)不動産投資に関する意識調査(野村不動産)

収益物件に対する投資家の意識を調査しており、これから多くの投資家がどう動くのかという考察をするための参考になる情報が満載です。

 出典:nomu.com/Pro 「不動産投資に関する意識調査」

(5)不動産投資に関する調査(三井住友トラスト基礎研究所)

他の調査が主に個人投資家や不動産投資会社を対象としているのに対し、この調査は機関投資家を対象としているのが特徴です。大口の不動産投資家はどのような投資行動を取っているのか、今後についてどんな展望を持っているのかを知ることができます。

出典:三井住友トラスト基礎研究所 「不動産投資に関する調査2017年」

3、各調査データを投資に活かす3つのポイント

次は調査データを投資に活かす3つのポイントを紹介していきます。

(1)不動産投資家のマインド

ほとんどの不動産投資家向け調査は、アンケート形式で行われています。そのアンケートの質問項目からは、「不動産投資家が今、どう感じているのか」を知りたがっている意図を感じます。つまり、こうした調査結果からまず見えてくるのは不動産投資家のマインドです。

不動産市場に対してポジティブなのかネガティブなのか、買いなのか売りなのか、攻めなのか守りなのかといった全体的な意思が見えてきます。

ここから参考にしたいことはもちろん、どちらが優勢であるかというマインドの把握です。優勢となっている流れに乗るのが投資の基本なので、まずは不動産投資家が全体的に攻めと守りのどちらを向いているのかを掴みましょう。

(2)不動産投資家の懐具合

多くの方が気になる、他の投資家の懐事情。どれくらいの自己資金を使って、どれくらいの価格の物件を購入しているのか、そして月々の返済は?キャッシュフローは?といったように、不動産経営の内情を知りたくなるものです。

さすがにそこまで踏み込んだ調査というのは中々なく(あっても正確な回答が得られるとは考えにくい)、投資家の多くが資金繰りなどでどんな問題に直面しているのか、どう感じているのかを知ることから推測するのがベストです。

例えば、収益不動産情報サイト「健美家」が発表している調査結果によると、半数を超える投資家が金融機関の融資が厳しくなったと回答しています。前回と比べると大幅上昇であり、同サイトは「不動産投資ブームによる価格高騰と与信に不安がある投資家への対応を変化させている」と分析しています。


出典:健美屋 「第8回不動産投資に関する意識調査」

このことについては、野村不動産の調査結果でも同じ傾向が見て取れます。


出典:nomu.com/Pro 「不動産投資に関する意識調査」

この両調査結果を見て得られる気づきは、以前よりも資金計画がシビアになっているということです。自己資金ゼロからの投資は難しくなっているでしょうし、以前よりも多額の自己資金が求められると考えて良いでしょう。

(3)今度、不動産投資家がどう動こうとしているのか

投資家マインドは気持ちの問題ですが、実際に市場動向などを踏まえて今後不動産投資家がどの方向に「気持ち」が向いているかを知ることは、今後の戦略上とても重要です。例えば、大口の投資家がネガティブな展望を持っているのに新たに物件を購入していくと価格下落の損失を被る可能性が高くなるでしょう。

首都圏の不動産が高止まりしていると判断している不動産投資家が多いのであれば近郊や地方に目を向ける選択肢も考えられるでしょうし、そんな首都圏の物件売却をお考えの方にとっては良い売却チャンスになるでしょう。

調査結果というデータの羅列だけだと多くの投資家が何を考えているのかを読み解くのが難しいかも知れませんので、次章ではそんなデータの羅列から投資家のマインドや傾向を掴むデータ抽出(マイニング)術を解説します。

4、調査データから役立つ情報を抽出する4ステップのデータ抽出(マイニング)術

具体的なデータ抽出(マイニング)の方法は以下の通りです。

(1)ステップ1 調査データから見えてくる傾向を掴む

最初に掴みたいのは、多くの投資家が持っている市況感です。不動産市場は停滞期と拡大期を大きなサイクルで繰り返しているので、今がその波のどこにあるのかを調査結果から掴みたいところです。

不動産投資家調査(一般社団法人日本不動産研究所)からは、その傾向が顕著に読み取れます。この調査結果を見ると東京の各地の利回りは総じて下落傾向にあることが分かります。

これが何を意味するのかと言いますと、物件価格の高止まりです。物件価格という分母が大きくなっているため、同じ賃料収入があっても利回りが低下してしまうのです。

それを示すように、「不動産投資市場の現状認識」の項目では多くの投資家が「ピークに達している」と回答しています。


出典:日本不動産研究所「不動産投資家調査」

すでに高止まりしていると見られる東京の不動産市場ですが、それでは投資意欲が減衰してしまうのでしょうか。それを踏まえた投資家マインドを見てみましょう。


出典:nomu.com/Pro 「不動産投資に関する意識調査」

 高止まりしているとは言え、半数以上の投資家が東京都心部での物件に購入意欲を持っていることが分かります。

同じ傾向は、他の調査結果にも表れています。


出典:健美屋「第8回不動産投資に関する意識調査」

こちらでも同じく東京の中心部に根強い人気があり、今後において物件を所有する価値があると多くの投資家が考えていることが窺えます。

東京の中心部またはその周辺で不動産を運用すれば、まず間違いはない」という結論は今のところ不動のものと考えて良さそうです。

(2)ステップ2 全体傾向の次は、投資環境の把握

不動産投資は、物件選びだけで決まるものではありません。先立つもの、つまり資金調達ができて初めて実行することができます。2つ目のステップとして不動産投資家が知っておきたいのは、資金調達環境はどうなのかという実行力に関するものです。

3、(2)不動産投資家の懐具合」でも解説しましたが、以下の調査結果から金融機関の引き締め姿勢が窺えます。


出典:健美屋「第8回不動産投資に関する意識調」


出典:nomu.com/Pro「 不動産投資に関する意識調査」

エリアによっては物件価格が高止まりしているため自己資金の相対的な比率が下がってしまうことや、購入後の利回り低下による信用リスクの増大など、融資実行における不安要素が大きくなっていることが理由として考えられます。

自己資金ゼロでもOK」といった宣伝文句を見ることがありますが、現実を見るとそれが難しくなっていることが浮き彫りになっています。

これから不動産投資への参入をお考えの方は、物件価格をもっと安いものにシフトするか、自己資金を多く用意できるまで待つなどの戦略が必要になりそうです。

(3)ステップ3 トピックを見つけ出す

不動産市場には、それぞれの時点で市場全体に影響を及ぼすトピックがあります。2018年現在の不動産市場(特に首都圏)でのトピックと言えば、間違いなく東京オリンピック・パラリンピックです。

国土交通省が発表しているデータに、その傾向を見ることができます。


出典:国土交通省「不動産市場に関する国内投資家アンケート調査概要」

1位にある金融緩和の拡大については資金調達環境を示すものなので、どちらかというと大口の投資家に関わりが深いトピックです。その次にある東京オリンピック・パラリンピックについては個人投資家にも関わりが深いことなので、こちらが事実上のトップと見て良いと思います。

このトピックから導き出されるのはもちろん、「当面2020年までは東京エリアの不動産活況が続く」という傾向です。

(4)ステップ4 今後の投資判断に役立てる

不動産投資家にとって今後取るべき行動から「現状維持」を除けば、「攻め」か「守り」の二者択一となります。攻めとは物件の購入による投資の拡大、もしくは高値売却です。守りとは現状の死守もしくは価格下落リスクを最小限に食い止める物件の売り抜けです。

不動産投資の環境が良好であり、今後もそれが続くと見込まれる時は攻めが適切でしょう。その反対に投資環境が悪化しており今後もさらにその傾向が続くと見られる時は損切りも含めた守りを最優先するべきです。

各種の調査結果から見えてくるのは、東京をはじめ大都市圏の不動産投資環境は良好である一方で地方や郊外の不動産人気が慢性的な下落傾向にあり、今後もなかなか投資環境の好転が見込めないという従来からの傾向です。

何か特別な思い入れがない限りは、この傾向に逆らうことなく投資判断をするのが得策です。

まとめ

情報を制する者は不動産投資を制する、というのは「情報を制するものが不動産投資を制す?その理由と質の高い情報を仕入れる具体的な方法」でも述べている通りです。不動産投資家にとって、不動産市場全体の市況感や傾向を掴むことはとても重要であり、今はそれらの情報をネット上で手軽に入手できる時代です。

手軽に入るからこそ情報量が多くなるわけですが、そこから的確に傾向や今後の展望を読み解くマイニング術が成否を分けることになるでしょう。

この記事ではそのための方法論を順を追って解説してきましたので、「情報勝者」になることで不動産投資の勝者を目指しましょう!

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