自宅マンションを購入予定の方は、投資家目線を持って、物件を選ぶのがおすすめです。
「自宅購入なのに、なぜ投資家目線が必要なの？」そう思われた方がほとんどでしょう。
しかし、自宅購入を投資家目線で行えば、良い物件を購入する可能性も高くなり、将来的なリスクを低くできるほか、以下5つの利点もあります。
- 物件の見極めができる
- 土地勘・相場勘がわかる
- お金の知識が増える
- リスク管理ができる
- 値引き交渉ができる
今回は、自宅マンション購入を検討している方に向けて、投資家目線で物件を選ぶべき理由と、5つの利点について説明していきます。
目次
1.成功する投資家は知識と戦略面で秀でている
投資は、誰しもが儲かるものではなく、なかには失敗して借金を負う人もいます。しかし、失敗している投資家のなかには、投資対象に対する知識や戦略が不足しているという人も少なくありません。
一方で、成功している投資家は、投資対象に対する知識を蓄えたうえで、戦略的に投資を行っています。戦略的に投資を行えば、年間で億単位の利益を出すことも可能です。
なぜなら、一度投資に成功すれば、資産を増やすためのノウハウが身につくからです。こうなれば、投資対象を増やすことで、利益を拡大していけます。例えば、不動産投資なら、物件を次々購入していくことで、利益もどんどん増やしていけるのです。
このように、成功している不動産投資家は、知識と戦略を武器に投資を始め、ノウハウを身につけ、投資対象を拡大することで、大きな利益を得ています。そして、不動産投資のノウハウは、自宅購入にも活用可能です。
2.自宅マンション購入者も投資家目線で物件を選ぶべき理由
自宅マンションを購入する場合も、投資家目線で物件を選んだほうが、将来的に利点が多く、損をする確率を減らせます。具体的には、ニーズや資産性があるかどうかで、物件を選ぶべきです。
自宅マンションを購入するとき、意外に見落としがちなのが、家庭環境の変化から住み替え、または転勤などの事情で、購入した物件に住めなくなったケースです。この場合、購入したマンションは、売却か賃貸することになります。
しかし、そのマンションにニーズがなければ、購入者や入居者が見つかりにくくなってしまいます。反対に、ニーズがあれば、売却も賃貸もしやすくなるのです。
また、資産性の低いマンションは高値で売却できず、賃貸しようにも、家賃を低く設定しなければ、入居者がつきません。その点、資産性の高いマンションなら、売却でも賃貸でも、多くの収入を得ることが期待できます。
このように、投資家は様々な目線で、物件を選んでいます。将来的に売却や賃貸の可能性があることを考えると、こうした目線は、自宅マンション購入の際にも有効です。
このほかにも、投資家目線で物件を選ぶことには、様々な利点があります。では次から、この利点について、1つずつ説明していきましょう。
3.投資家目線の利点①物件の見極めができる
投資家目線であれば、購入すべき物件とそうでない物件の見極めができます。例えば、将来的に転勤する可能性がある場合、中古マンションを選んだほうが無難です。
新築は購入価格が高いものの、住んだ時点で中古になるため、購入時に比べて売却価格がグッと低くなってしまいます。賃貸する場合も、家賃は新築に比べて、安くなります。そのため、売却や賃貸も視野に入れるのなら、中古物件を選んだほうが低リスクなのです。
ただし、築年数が古い物件は、大規模なリフォームが必要になり、多額の費用がかかる場合があるので注意しましょう。
物件を選ぶ際には、規模（階数）や総戸数の他に、立体駐車場や豪華な共有スペース、室内の過度なオプションなど、余計な設備がないかどうかも重要です。こうした物件は、一見資産性が高そうですが、設備の維持や修繕に多額の費用がかかるため、かえって足かせになります。
超高層マンションや、外観が複雑な形状のマンションも、大規模修繕時に、ゴンドラや仮設の足場の設置費用が高くなるぶん、修繕費が余計にかさんでしまうため、避けたほうが懸命です。
また、投資家であれば、物件を購入する際、マンションの管理状況を気にします。管理組合がしっかり機能していれば、建物がきれいな状態に保たれやすいため、物件の価値が下がりにくくなります。しっかりした管理組合は、管理費の滞納者に対して、督促をしてくれるのもメリットです。
管理人が常駐していれば、安心感を求める人たちのニーズを満たせます。管理費や修繕積立金の額が妥当であるかどうかも、もちろん重要なポイントです。
自宅購入の際にも、こうした物件の選び方を意識しておくといいでしょう。物件の選び方については、以下の記事も、ぜひ参考にしてください。
不動産会社社長が教える「賢い収益物件の選び方」3つのポイント【不動産投資の教科書】
4.投資家目線の利点②土地勘・相場勘がわかる
資産性や収益性の高い物件を購入するためには、エリア選定が重要です。そもそも、賃貸需要が少ないエリアの物件は、入居者がつきにくいため、収益性も低くなってしまいます。
賃貸需要が高いエリアの条件は、主に以下のとおりです。
- 人口流入数が多い
- 駅に近い
- 利便性が高い
人口流入数が多いということは、新しく部屋を探している人が多いということなので、賃貸需要が高くなります。人口の流入数が多い地域は、以下のとおりです。
画像引用：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2019年（令和元年）結果」
駅に近い物件は、通勤や通学に便利なぶん、賃貸需要も高くなります。さらに、こうした物件は、駅から離れた物件に比べて、以下のように、土地単価が高い傾向にあります。
画像引用：国土交通省「国土交通省地価公示」
土地の価格が高ければ、その上に建つ建物の価値も高くなるため、駅に近い物件は、資産性も高いと言えます。
近くに大型の商業施設があるなど、利便性が高い物件も、賃貸需要が高いぶん、収益性が高くなります。
土地ブランドがあれば、資産性も高くなりますが、物件価格が高いぶん、家賃も高く設定しなければならず、入居者付けに苦労するケースも多いため、注意が必要です。
逆に、開発の予定があるなど、数年後に土地ブランドが上がりそうなエリアを選ぶのもいいでしょう。この場合、賃貸需要が増えるため、家賃が多少高くても、入居者がつくことが期待できます。
こうした条件をもとに、購入する物件を選べば、将来的に売却や賃貸をすることになっても、失敗する確率を低くできるでしょう。
また、こうした目線で物件を選ぶことで、土地勘や相場勘も養えます。土地勘や相場勘が身につけば、引っ越しや買い替えなどで、新しくマンションを購入する際に役立ちます。
5.投資家目線の利点③お金の知識が増える
不動産投資用の物件を選ぶうえで、重要な指標の1つになるのが、投資額に対する収益の割合である「利回り」です。利回りは、「（収入－費用）÷投資額」で求められます。
高い収益を得るためには、かかる費用をシビアに考える必要があるため、必然的に、お金に対する知識がつきます。
最終的に手元に残るのは、収益から各種税金を引いたお金です。不動産投資家は、収益を最大化するため、節税の知識も身につけています。
投資以外でも、お金や節税の知識をつければ、これまで知らなかった制度などを利用することで、家計の支出を抑えられるなどのメリットがあります。
6.投資家目線の利点④リスク管理ができる
投資家目線でマンションを購入すれば、将来的なリスク管理もできるようになります。不動産投資で最大のリスクと言われているのが「空室リスク」です。つまり、ニーズ性の低い物件となってしまいます。
自宅マンションの購入でも、将来的に賃貸する可能性があることを考えると、空室リスクを低くすることは重要です。最初から空室リスクの低い物件を選ぶことで、将来的なリスク管理ができます。空室リスク回避については、以下の記事を参考にしてください。
不動産投資の空室リスク回避には2つのマーケティング視点が重要【不動産投資の教科書】
7.投資家目線の利点⑤値引き交渉ができる
自宅マンションを購入するのに、販売価格を値引きしてもらうという発想がある人は、少ないのではないでしょうか。しかし、不動産投資では、買い主が売り主に、物件の値引き交渉をすることはよくあります。
なぜなら、不動産投資家は、物件の過去の相場価格などから、適正な値引き可能額を調べるからです。特に、売り主側に、早く売りたいという事情があれば、交渉が成立しやすくなります。
また、投資家は売却を考慮しているので、出口戦略を考えると、当然の事ながら、良い物件を少しでも安く買うことを心がけています。
交渉材料にもよりますが、当初の価格の5～20%引きで、値引きに成功するケースも珍しくありません。
これはあくまで不動産投資の場合で、自宅マンションの購入で値引き交渉をするのは一般的ではありません。しかし、値引き交渉のノウハウがあれば、そうでない場合に比べて、自宅マンションを購入する際にも、値引きをしてもらえる可能性が少し高くなるでしょう。
8.まとめ
ここまで紹介してきたように、自宅マンションを投資家目線で選ぶことには、様々な利点があります。
投資家目線やノウハウを身につける最善の方法として、セミナー参加や、優良な投資会社をパートナーにして、物件を探していくと良いでしょう。
