• 不動産投資
  • 2018/2/21

不動産投資の成功率の真実と成功率をできるだけ高める7つの方法

不動産投資成功率を知りたい

あなたは今そうお考えではないですか?

不動産投資を行うのであれば、誰でも「成功したい」と考えるでしょう。ただ、不動産投資の場合、どのような結果を得たら「成功」と言えるのか、人によって意味合いが異なります。

また、「成功率」とは言っても、決まった物差し(基準)やデータがあるわけではないので、成功の定義から考える必要があります。

今回は、「不動産投資の教科書」独自のリサーチにもとづいて、不動産投資の成功率を高める方法をご紹介していきます。これから不動産投資をしようと考えている方のご参考になれば幸いです。


1、まずは確認しておきたい!不動産投資における「成功」の定義とは?

そもそも、不動産投資の「成功」とはどのようなことを意味するのでしょうか?

これについては、人によってさまざまです。なぜなら、不動産投資の目的自体が人によって異なるからです。

「成功」とは「目的の達成」ですから、目指すところが違えば、成功の意味合いが異なるのも当然です。

ただし、不動産の目的は、以下のようなものが多いので、どれかにあてはめることができるケースが多いでしょう。

不動産投資でよくある目的

①家賃収入による不労所得で生活していけるようになりたい
②毎月のキャッシュフローが永続的にプラスになることが目標
③相続税の節税対策
④本業はやめないけれど、副業で安定収入を得たい
⑤不動産投資家として、事業をどんどん成長させていきたい
⑥毎月のキャッシュフローは少々赤字でも、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりになればいい

このような目的に応じて、成功の定義が異なります。

そこで、不動産投資を成功させるには、自分の目的をはっきりさせることが何より重要です。ある目的を達成しても、本来別の目的をもっていたのなら、成功したことにならないからです。

たとえば、もともと②「キャッシュフローをプラスにしたい、どんどん増やしていきたい」という目的を持っていた人が、不動産投資を進める際に、不動産業者から⑥「節税対策にはこのような不動産が良いですよ」などと勧められるケースがあります。

そこで、つられて節税効果の高い不動産を購入してしまうとします。

ただ、節税効果の高い不動産というのは、キャッシュフロー効果は期待しにくいことがあるので、そのようなことをすると、「本来の目的」とは別の方向に行ってしまいます。

すると、ふと立ち止まってみたときに「どうしてこのようなことになったのか」「全くキャッシュフローが得られていない、むしろ失敗」と感じてしまうことになります。

はじめから⑥の目的を持っていた人ならそれで成功したことになるのですが、もともと②の目的を持っていたのに、その目的を見失ってしまったために、不動産投資に失敗してしまうパターンです。

2、不動産投資における成功は?

次に、不動産投資における成功率が、具体的にどのくらいになっているのか、見てみましょう。

先にも説明した通り、不動産投資の「目的」や「成功」は人それぞれですので、「成功率」も、目的別に検討する必要があります。

また、このようなことに統計的なデータがあるわけではないので、きっちり「〇〇%」ということは難しいです。

以下では、不動産の教科書が独自のリサーチ方法で集めたデータによる「目的別の成功率の目安」をご紹介しますので、参考にしてみてください。

①家賃収入による不労所得で生活していけるようになりたい

成功率は10%以下

②毎月のキャッシュフローが永続的にプラスになることが目標

成功率は2030%程度

③相続税の節税対策

成功率は50%以上

④本業はやめないけれど、副業で安定収入を得たい

成功率は50%以上

⑤不動産投資家として、事業をどんどん成長させていきたい

成功率は10%以下

⑥毎月のキャッシュフローは少々赤字でも、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりになればいい

成功率は70%以上

やはり「不動産収入だけで生きていきたい」とか「不動産を事業として成長させたい」ということになると、ハードルが上がるので難しくなります。

それに対し、単に「生命保険代わり」とか「将来の年金代わり」となると、簡単です。

相続税対策や副業としての安定収入であれば、少し工夫をすれば実現することができます。

3、不動産投資の成功率を上げる7つの方法

不動産投資の「成功」にはいろいろな意味合いがありますが、どのような目的を達成するにしろ、重要なポイントがあります。

以下では、成功率を上げる方法をご紹介していきます。

(1)成功率を左右するのはいい物件を見つけることができるか否か

そして大きく重要なことは、「いい物件か否かを見極める」ことです。

見極める方法としては、事前にその物件を購入して運用した際のシミュレーションをすることです。

具体的にはキャッシュフローのシミュレーションをしてから物件を購入すべきです。

人気のありそうな物件、利回りが良い物件など、一見「良さそう」と思われる物件はあるものですが、実際に支払う税金も含めたキャッシュフローを計算してみると「それほどでもない」ということもあります。

そこで、購入前に、相当綿密にキャッシュフローの計算をして、本当に得になりそうな物件に絞って購入すべきです。

次の項目からは、できる限り正確なシミュレーションをしてよい物件を購入するための7つの方法を紹介していきます。

(2)よい物件を購入するための4つのポイント

①    知識を身に付ける

1つ目は、不動産投資についての知識を身に付けることです。不動産投資をするときには、さまざまな法律や制度、税金などが問題となりますし、不動産業者の選び方や物件の選び方、特徴、リフォームの方法など、いろいろな知識が必要です。

このようなことを何も知らないままやみくもに投資をしても、成功できるはずがありません。

まずは、不動産売買契約や税制、工夫すべき点や方法などを、成功者から学ぶことが大切です。本を買ったりネット上の各種のブログなどを見たりして、正しい知識を身に付けましょう。

②業者の言いなりにならない

次に、不動産業者の言いなりにならないことが重要です。

自分に知識が足りなかったり優柔不断であったり目的がはっきりしていなかったりすると、どうしても不動産業者の勧めるままに、物件を購入してしまいがちです。

しかし、目的を明確にしないまま不動産業者の勧めるままに物件を購入すると、ほとんど確実に失敗します。

不動産業者の言うことは単なる助言として、「まずは自分の目で見極める、自分で決定する」ことが重要です。

③    根気よく物件を探す

いろいろと条件を絞っていくと、希望通りの物件というのはなかなか見つからないものです。都心の人気のエリアで利回りの良い物件となると、すぐに売れてしまうので、自分が見つけたときには時既に遅し、ということも非常に多いです。

しかし、だからといって妥協すべきではありません。不動産は非常に高額な買い物ですし、一回買ったら「やっぱり気に入らないから買い換える」というわけにはいきません。

そこで、根気よく「本当に良い物件」を探して購入することが重要です。

④資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資をするとき、忘れがちですが非常に重要なことがあります。それは「資産としての価値」です。

物件選びをするときには、どうしても「利回り」に注目してしまいがちですが、不動産を購入するということは、資産に投資するということです。

資産価値の低い物件や資産価値が下がりやすい物件を購入すると、ローン返済中にもどんどん資産が目減りしていきますから、最終的に損をしてしまうことになります。

そこで、なるべく資産価値が高く、価値が下がりにくい物件を選びましょう。

たとえば、駅近の都心のマンションなどであれば、資産価値の低下は起こりにくいです。むしろ、相場によっては上昇することも多いので、購入時より高く売ることも可能となります。

不動産投資をするときには、たとえ転売目的ではなくても、転売で儲けられるような物件を購入できることが理想です。

(3)購入後さらに成功率を上げるための3つのポイント

①    実績のある不動産管理会社と契約する

不動産投資を行うとき、不動産管理会社の役割が非常に大きいです。

管理会社の集客力、家賃や物件の管理能力、地域の特性を把握していること、きめ細やかな対応ができること、営業マンの対応が良いことなどが重要です。

良い不動産管理会社を探すためには、その管理会社が今現在管理している他の物件の状態を見てみることをお勧めします。

今管理されている物件の管理状態が比較的良く、入居者もたくさん入っているようであれば、その業者は信頼性があると言いやすいです。

また、実際に不動産管理会社の店舗に行ってみて、どのような状態で運営されているか見てみることも大切です。問合せをしたときの電話対応やレスポンスの早さ、営業マンの人数や対応などもしっかりと観察しましょう。

②メンテナンスや維持にお金をかける

不動産投資をするとき、意外と重要となるのがメンテナンスです。

同じアパートやマンションでも、清掃が行き届いているキレイな物件の方が印象良く、入居者を集めやすいです。

また、エリアや広さなどの条件が同じなら、オープンよりもオートロックのマンションの方が好まれるでしょう。

そこで、「住みたいと思える物件」「気持ちの良い物件」を維持することが大切です。

こまめに物件の状況を確認して、傷んでいるところがあったら修繕しましょう。

入居者からの苦情や希望、問い合わせにも丁寧に対応すべきです。

小さなリフォームであれば自分で対応してリフォーム費用を節約する工夫も必要です。

部屋に配置する基本の家財なども、工夫の余地があるところです。

③ 満室経営を目指す

不動産投資を成功させるには、いうまでもなく「満室経営」が重要です。

いかに計算上の利回りの良い物件であっても、空き室が目立っていたら「絵に描いた餅」であり、実際のキャッシュフローは悪くなります。

満室経営を実現するためには、いろいろな観点からの工夫が必要です。

集客力の高い不動産業者を選ぶこと、こまめに不動産管理会社と連絡を取って状況を聞くこと、そもそも空き室リスクの低い物件を選ぶこと(人気のあるエリアの物件や学校の近くの学生マンションなど)、入居者の募集条件の間口を広げてみることなどが考えられます。

 まとめ

今回は、不動産投資の成功率について、考えてみました。

不動産投資にはさまざまな目的があるので、成功率を一概に論じることはできませんが、どのような目的であるにしろ、成功するためのポイントというものがあります。

また、当初に明確な目的を設定し、「ぶれない」ことも重要です。
この記事の内容を参考にして、是非ともあなたの不動産投資を成功させて下さい。

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