• 不動産投資
  • 2019/4/11

【不動産投資セミナーの基礎知識 Vol.11】「区分所有マンション」セミナーで聞いておきたい3つの注意点

不動産投資,マンション

不動産投資を始めたいと思ったきっかけは、多くの方が定期的な副収入が欲しいと思ったからではないでしょうか?

良い物件に巡り合うためには必要な情報を集めることが大切です。
幅広く情報を集めるためにはセミナーに参加してみるのも良いのではないでしょうか。

まずは目的別に参加すべきセミナーを見ていくことにしましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

・家賃収入が安定する不動産投資物件とは?

家賃収入が安定して入る不動産投資の対象物件はどんなものでしょう?

毎月の収入が多く、毎月の支出が少ないこと、そして空室リスクが低いことが安定した副収入を得る条件となります。つまり賃料が多く取れるのに物件価格が低い物件になります。

こういった条件でいくと、駅から徒歩15分以上の物件はあてはまりません。

つまりいくら物件価格が安くても、不便な場所は空室リスクが高いのでNGです。田舎のリフォーム戸建投資はいくら安くても対象になりません。

では都心の区分所有マンションはどうでしょうか?

駅から10分以内で東京23区内のマンションはとても需要が安定しています。日本人の駅近信奉は想像以上に強く、立地で不動産価値がかなり変わってきます。

ただし新築マンションの場合は、最近は駅近の好立地だと割高です。

ちょうどよい価格のマンションは駅徒歩15分ぐらいがあたりまえで、投資に向いた物件が選べません。

基本的には、中古の区分所有マンションが投資向きだと考え方がよいでしょう。

金融資産が大きい人は一棟物アパートなども候補になるのですが、サラリーマンが副業で投資を考えるなら区分所有マンションが良いのではないでしょうか。

・区分所有マンション投資セミナーで聞きたい3つの注意点

区分所有マンション投資セミナーに参加した場合、注意しておきたい所を見ていきましょう。

(1)融資の上限などを決めておく

1つは、金融機関からの融資は基本的に物件価格の80%迄が上限であり、価格下落リスクも考慮すべきです。そうすると、ある程度のキャッシュが必要です。

また取得に関わる諸経費も物件価格の7%程度は見ておきたいです。
仮に2800万円の物件であれば頭金で560万円+諸経費で220万円程度の合わせて800万円近くのキャッシュを用意したほうが安全であることを理解することです。

一時期もてはやされた、不動産投資の為のフルローンなどは、現在は原則、金融機関は取り扱っておらず、仮にそれに近いことが出来るというセミナーがあっても疑ってかかる方が良いでしょう。

昨今の不動産投資トラブルは、投資に住宅ローンを使うことや、預金通帳の金額を書き換えるなど、違法行為によって成り立っていたことがニュースなどでも話題になっています。

(2)築年数に注意

2つ目は、築年数に注意しましょう。

日本はご存知のとおり震災大国です。大きな震災がある度に、建物を建築するときの耐震基準が厳しくなっています。特に大きな耐震基準の変更が1981年6月1日を基準にして変わっています。

これ以降の建物は新耐震基準をクリアしたものとなります。

ちなみに、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

技術的には、地震力が加えられた場合の構造部材に生じる応力が許容応力以下であるだけでなく、一定以上の規模の建物については、靱性(粘り強さ)を確保することが求められ、建物強度のバランスも必要とされています。

ですので、この新耐震以前か以降かで物件価格が大きく変動することも頭に入れておきましょう。

(3)テナント管理

3つ目は、テナント管理です。

少しでも楽をしようと、テナント管理まで管理会社に任せることは多いのですが、少しでも家賃収入を多めに狙うなら自主管理にチャレンジしてみましょう。

ちょっとしたことで、連絡が入るのが面倒だと思われるかもしれませんが、収入はその分増えます。区分所有マンションは比較的トラブルが少ないですので、やってみる価値はあります。

家賃収入を狙うのも投資のあり方です。良いセミナーと良い物件に出会えますように。


【不動産投資セミナーの基礎知識】シリーズ
Vol.1 セミナーとは何かを知ろう!
Vol.2 セミナーの種類はいくつある?
Vol.3 セミナーの探し方
Vol.4 無料と有料のセミナーはどう違う?
Vol.5 セミナーに参加するメリット・デメリット
Vol.6 よいセミナー・悪いセミナーの見分け方
Vol.7 気を付けるべき内容のセミナー
Vol.8 セミナー参加時に注意すべきポイント
Vol.9 セミナーを活用するための3ポイント
Vol.10 初心者が参加すべきセミナーは?

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