• 不動産投資
  • 2019/3/21

【不動産投資セミナーの基礎知識】セミナー参加時に注意すべきポイント

自分に目的や考えに合ったセミナーを見つけて参加したとしましょう。その際には単に講師などの話を聞くのではなく、いくつかの点を意識することで、より深く学ぶことができます。そのために必要なセミナー参加時の心構えや注意すべきポイントなどについて解説します。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

最初の10分は集中して話を聞く

最初に重要なのは、不動産投資セミナーに参加する時には、

最初の10分間は特に集中して講師の話を聞くこと

です。

どういった物件を扱う内容なのか」「何を受講者に伝えたいのか」「何を売り込みたいのか」といった要点を簡潔に示しているかを確かめましょう。

また、主催セミナー会社の概要、講師の概要やヒストリー、著書、執筆してきたコラムを知ることも重要です。そうすると、セミナーを主催する会社や講師が、そのセミナーを開催しようとした考えを知ることができるからです。

次に重要なのは、セミナー参加前の取り組みですが、

事前にある程度の勉強をしておくこと

です。

セミナーでは講師が「表面利回り」「ネット利回り」「NOI(営業純利益)」「IRR(内部収益率)」などの専門用語を、受講者がすでに知っているものとして話すことがあります。また、利回りの考え方や土地・建物の価格に占める比率、最近の不動産市況などについて説明をしたりします。

こうした用語や内容は完全に分かっていなくても、なんとなく知っているだけで理解度に大きな差が出ます。基礎的レベルのセミナーを除いて、こうした知識はセミナーで学習しようと考えるのではなく、自分の知識や考え方が合っているのかを、確認しにいくスタンスで参加するとよいでしょう。

「おいしい話は存在しない」という認識を持つ

不動産投資セミナーでは、通常は主催会社や講師のおすすめ物件情報が紹介されます。この場合、高い利回りや家賃保証などの表面的な所だけに注目せず、物件があるエリアの家賃相場や発展性を見るようにします。

こうした物件は、セミナーを開催する会社が不動産を安く仕入れて、ある程度の利回りが確保できる場合はよいでしょう。しかし、通常よりも高い家賃で、多くの入居者がいる場合は、その入居者が退去した後は、低い賃料しか取れなくなり、一気に利回りが低下することが多いのです。

だからこそ、物件のリスクを念頭に置いて、一度頭をクールダウンさせて、自身で調査して検討しましょう。セミナー会場で「この物件はお買い得だな」とか「今しかない」と思っても即断して申し込んではいけません。

3番目に重要なのは、

おいしい話は存在しないという認識でセミナーを受講する

ことです。

高い利回りの物件は、多くの場合で「空室率の問題」が存在します。そうした物件は、そもそもの賃料設定が高く、現況のテナントが退去した場合に、同様の賃料を取ることが難しく、その後は長い期間で入居者が決まらない「空室リスク」が潜んでいたりします。

また、「建物が使いにくい」「借り主の賃料未納」などのトラブルあり、修繕費が想定以上にかかるなど、机上の計算では見えてはこないリスクが存在しているケースもあります。

昨今の不動産投資で問題になっているのは、投資案件を購入後しばらくして、テナントが退出してしまい、賃料を大きく下げないと入居者を確保できず、想定した利回りが得られないというトラブルです。

この場合には、運転資金が足りなくなり、購入価格よりも大きく下げた金額で売らざるをえないという投資家にとって泣くに泣けない状況が生まれます。

不動産投資では、大きな金額を投じている上に、融資を受けていることも多く、失敗すると大きな借金を抱えることになりかねません。

そうならないためにも、不動産投資セミナー参加時は、不動産投資会社や講師の話を全てうのみにせず、自身の判断基準を常に持っていることが大切なのです。

建物管理の説明があればしっかりと学ぶ

最後は、

建物管理についても学ぶ

ということです。

不動産はしっかりとした管理をすることで、10年後、20年後の物件価値が大きく変わります。設備は徐々に老朽化していくものです。しかし、壊れてから直すスタンスでは、かえってコストが高くつきます。

これを避けるには定期的に建物をチェックし修繕していくことです。この取り組みをして物件の寿命が延びることで、初めて適切な利回り・売却価格が付いてきます。そのノウハウを説明する内容がセミナーにあれば、しっかりと学ぶようにしましょう。この知識は後々で役に立ちます。

紹介したポイントを意識しながら参加すれば、きっとセミナーを有意義に活用できるでしょう。参考にしてみてください。

【不動産投資セミナーの基礎知識】シリーズ
セミナーとは何かを知ろう!

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