• 不動産投資
  • 2020/4/3

不動産投資ローンを有利な金利で借りられる方法とは?!

不動産投資の利回りを高めるポイントのひとつは、少しでも支出を抑えることです。不動産投資における支出には、いくつかの種類がありますが、ローンの返済もそのなかのひとつです。

そこでこの記事では、不動産投資を考えている人に向けて、不動産投資ローンの特徴や種類を説明した後で、できるだけ低い金利で借りるための方法についても紹介していきます。

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者・中級者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。

もしあなたが、

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資ローンとは?

不動産投資ローンとは、その名のとおり賃貸用マンションやアパートなどの不動産投資を目的にしたローンです。不動産を購入する際の借り入れと聞くと、「住宅ローン」を思い浮かべる人も多いでしょう。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは基本的に資金使途が異なるだけであり、「不動産を購入するために金融機関などからお金を借りる」という点においては同じです。

不動産投資ローンを利用するメリットとしては、「自己資金だけでは手が届かない高収益物件を購入できること」が挙げられます。つまり、自己資金における利回りをアップさせる効果が期待でき、効率の良い不動産投資が可能です。

一方、デメリットには「審査が厳しい」「利息も含めて返済をしなければいけない」という点が挙げられます。不動産投資にリスクはつきものなので、住宅ローンに比べると審査は厳しい傾向にあります。

また、当たり前のことですが、ローンを返済するときは利息も含めて返さなければいけません。物件を現金一括購入する場合に比べて、利息の分だけ総支払額が多くなってしまう点はデメリットです。

住宅ローンとの違いや不動産投資ローンのメリット・デメリットについて詳しくは以下の記事で紹介しています。

関連記事:「【2020年の展望も!】不動産投資ローン12の基礎知識を徹底解説!」

2、不動産投資ローンの種類

一口に不動産投資ローンといっても、金利には大きくわけて3つの種類があります。そこで、それぞれの仕組みやメリット・デメリットについて紹介していきます。

(1)変動金利

変動金利の特徴は、一定期間経過後に金利の見直しがあることです。見直しがある期間は一般的に半年ごとであり、そのときの金利情勢によって決まります。

変動金利のメリットとしては、固定金利よりも借入当初は低い金利で借りられることです。頻繁に見直しができるという特徴によって金融機関のリスクが低くなるため、借入当初の金利は固定金利より低く設定されているケースが多くなっています。

反対にデメリットとしては、借り入れ後しばらくすると、金利の上昇によって固定金利で借りた場合よりも支払額が多くなる恐れがあることです。また、金利が変動するという性質上、借入時点では総返済額が未定になってしまう点もデメリットだといえます。

(2)全期間固定金利

全期間固定金利の特徴は、契約してから借入期間満了までの間ずっと金利が変動しない点です。契約期間中は同じ金利が適用されるため、総支払額が変わることはありません。契約当初から総返済額が確定しているのは、不動産投資をするうえで大きなメリットだといえるでしょう。

一方、デメリットとして挙げられるのは、「市中金利が下がった場合でも利息の支払い額は低くならないこと」です。借入満了まで金利は固定されているので、当然のことながら契約期間中に市場の金利が低くなっても適用されることはありません。また、全期間固定金利を取り扱っている金融機関が少ない点に注意しましょう

(3)選択型固定金利

選択型固定金利は固定金利の一種であり、契約後数年してから再度固定金利と変動金利のいずれかを選択できる方法です。見直しができる期間は金融機関によって異なりますが、一般的には2年~10年の間で選択できます。

選択型固定金利のメリットは、「見直し時点で有利な金利を選択できること」です。不動産投資ローンを組んだ時点で、将来的な金利がどうなるかは誰にも分かりません。そのため、どちらを選択したらいいか迷う人もいるでしょう。選択型固定金利であれば、見直し期間が経過した時点で有利な金利の種類を選べるので安心して契約できます。

選択型固定金利のデメリットは、「見直し時点での金利が高くなっていると損をする可能性がある点」です。いくら金利の種類を選べるといっても、あくまでも見直し時点での金利が適用されるため、借入当初に契約をしたときよりも高い金利が適用され、総支払額が高くなる恐れがあります。

将来的に金利が高くなることを避けたいと考えるのであれば、全期間固定金利を選択したほうがよいでしょう。

3、金融機関の種類と特徴

不動産投資ローンは利用する金融機関の種類によって、契約のしやすさや金利の高さが異なります。

そこで、不動産投資ローンを扱っている金融機関の特徴や、その金融機関を選ぶのに向いている人について解説していきます。

それぞれの金融機関の特徴をおさえつつも、金融機関を選ぶ際に参考にしてみて下さい。

(1)都市銀行

都市銀行の特徴は、「比較的低い金利で貸し出してくれる反面、審査が厳しい」ということです。大手都市銀行は、日本に数多くある銀行のなかでも比較的資金が豊富なため、どちらかというと「大口に低金利で融資をする」という傾向があります。

小口の融資をたくさんするよりも、対象人数を絞って低金利で大口に融資をしたほうが銀行にとって効率が良く、結果的に、低金利ではあるが審査も厳しくなるというわけです。

そのため、都市銀行を利用するのに向いているのは、「自己資金は豊富で、融資額も大きい人」だといえます。融資額が数百万円単位の比較的小口の融資では断られる可能性もあるので、注意しましょう。

(2)地方銀行

地方銀行は大手都市銀行に比べると、審査は容易なケースが多いです。そのため、比較的小口な融資にも応じてくれやすいので、「自己資金があまり多くない人」でも利用しやすい点はメリットだといえます。

ただし、都市銀行に比べると金利は高くなりがちなうえ、一定の地域に住んでいる人しか利用できないケースがある点には気を付けましょう。

地方銀行が提供する不動産投資ローンには、融資を申し込む人の住所地や物件の所在地によって利用制限をしている場合があるからです。どれだけ魅力的な融資プランがあっても、利用できない可能性があるので、気になる地方銀行があった場合は、まず問い合わせてみましょう。

(3)信用金庫

信用金庫は不動産投資ローンを扱っている金融機関のなかでも、最も地域密着を意識しています。そのため、数百万円単位という小口の融資でも受けてくれる可能性が高い金融機関です。また、審査も厳しくない傾向にあるため、「自己資金が十分でなく、融資金額も比較的小口」である人に向いています。

一方、信用金庫の不動産投資ローンにおけるデメリットは「金利が高いこと」です。信用金庫は基本的に地元に貢献するという理念を持っているため、地域の活性化につながる事業であれば少々無理をしてでも審査を通してくれることがあります。

しかし、審査が厳しくないということは、その分返済が滞るリスクも高くなります。その結果、高い金利設定をしていないと経営が上手く回らないというのが理由です。

(4)日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は財務省が管轄する機関で、事業者を応援することを目的に設立されており、不動産投資を目的にした融資も行っています。

公的な機関であるため、借入金利は非常に低く設定されているケースが多いのが特徴です。そのため、「少しでも投資利回りを高くしたいと考えている人」に向いている資金調達の方法だといえます。

日本政策金融公庫を利用するデメリットは、「事業者自らが手続きをしなければならない」点が挙げられます。

金融機関を利用した不動産投資ローンを契約する際は、仲介となる不動産業者が代行してくれるケースもありますが、日本政策金融公庫は本人が書類などを用意しなければいけません。

また、税金や公共料金の未払いがあると融資を受けられないことがあるので、注意が必要です。

関連記事:「日本政策金融公庫の不動産投資ローンを徹底的に活用するための全知識」

4、不動産投資ローンをより低い金利で借りるためには?

不動産投資を成功させるためには、できるだけ低い金利でローンを組むことが重要です。そこで、不動産投資ローンをより低い金利で借りるための6つのコツを紹介します。

(1)金利の交渉をする

不動産投資ローンの金利が高いと感じる場合には、積極的に交渉をしてみましょう。現代の日本は歴史的に見てもこれまでにないほどの低金利時代を迎えています。

その理由は、日本銀行によるマイナス金利の導入で、低い金利に設定することで融資を促し、市場に出回るお金の量を増やそうとしているのです。各金融機関は日本銀行にお金を預けていると、かえって利息を支払わなければいけないので、融資に積極的になっています。

現代の日本ではそうした事情があるため、金融機関は「できるだけ融資をしたい」と考えているケースも多いです。

金利の交渉と聞くとハードルが高く感じるかもしれませんが、基本的にはほかの金融機関のパンフレットなどを見せながら「これより低くしてほしい」と要望を伝えると、交渉に応じてくれるかもしれません。

金利を低くすることで不動産投資が成功する確率は高まるので、勇気を出して交渉してみましょう。

関連記事:「不動産投資ローンの金利を下げるには? 金融機関との交渉術を解説」

(2)提携ローンがある不動産投資会社を選ぶ

不動産投資会社を利用して不動産を購入する場合、提携している金融機関を利用すると低い金利で借りられることがあります。

仕組みとしては自動車の購入をイメージすると分かりやすいでしょう。自動車をディーラーで購入する場合、同じように提携している金融機関で特別金利が適用される自動車ローンを組めることがあります。

基本的にはそれと同じ仕組みで、金融機関は低い金利で融資する分、紹介される件数は増え、事業者側は自己資金が少ない人にも商品を紹介しやすくなるというわけです。金融機関と不動産投資会社それぞれにメリットがあるので、提携しているケースは意外と多いです。

不動産投資ローンを組む予定の場合は、利用する不動産投資会社に提携ローンがあるかどうかをあらかじめ確認しておきましょう。

関連記事:「上場している不動産投資会社5選!投資会社を選ぶポイントも解説します」

関連記事:「入居率が高い不動産投資会社5選!不動産投資に関する基礎知識も解説します」

(3)ローンが受けやすい属性の条件を満たす

金利が決まる条件は、市場の動向や借りる人の状況など、さまざまな要素に影響を受けます。しかし、一般的にリスクが高い人ほど金利も高くなる傾向にあるのは確かです。

なぜなら、リスクが高い人ほど貸し倒れリスクも高くなるため、その分だけ金利を上げて収入を増やしておかないと金融機関の経営が悪化する可能性があるからです。

反対に、「収入が安定していて勤続年数が長い」「過去にカードの支払い遅延がない」「他にローンを組んでない」など、リスクが少ない人は金利の優遇を受けやすいといえます。

不動産投資ローンを利用する人は、常日頃の生活態度に気を付けておくことで、有利な金利の適用を受けられる可能性が高まります。

(4)できるだけ融資がつきやすい物件を選ぶ

融資が付きやすいのは、不動産業として収益性の高い物件です。たとえば、「立地条件が良くて空室リスクが少ない」「大規模修繕がすでに行われている」などが考慮されます。

収益性の高い物件ほど、返済計画通りにスムーズな返済が進む可能性は高いため、金利面で優遇される可能性は高いです。ただ、一口に収益性が高い物件といっても条件はさまざまで、どのような点を考慮すればいいか分からない人もいるでしょう。

そのようなときは、「ストレステスト」と呼ばれる計算式を参考にするのもひとつの方法です。ストレステストとは、想定されるなかで悪い条件になったときでも返済を続けていけるかどうかを知るための計算式です。

融資がつきやすい物件については、「不動産ローンで融資がつきやすい物件とは?」で解説しておりますので、ご覧ください。

関連記事:「不動産ローンで融資がつきやすい物件とは?」

(5)固定金利よりも変動金利の方が金利が低い

固定金利と変動金利にはそれぞれ一長一短があり、どちらがいいか一概には言えません。ただし、ひとつだけ確かなことは「借入時の金利は変動金利のほうが基本的に低い」ということです。

上述しましたが、変動金利は一定期間後に金利を見直すことができるので、市場金利が借入時よりも高くなっていた場合でも金融機関は柔軟に対応できます。

それに対して、固定金利は基本的に金利の見直しができないため、借入時よりも市場金利が高くなってしまうと金融機関側が損をしてしまいます。金融機関側のリスクは固定期間が長ければ長いほど高くなるため、金利も高くなりやすいのが特徴です。

不動産投資ローンの金利は長期的な視点に立って検討しなければいけませんが、借入時に少しでも低い金利で契約したい場合は変動金利を選ぶのも選択肢のひとつです。

(6)アパートよりマンションの方が低金利

アパートよりマンションのほうが低金利で融資を受けやすい理由は「マンションのほうが耐用年数が長い物件が多い」からです。

金融機関側は万が一債務不履行が起きた場合に備えて、購入する物件に抵当権を設定するのが一般的です。

抵当権とは優先的に資産の差し押さえができる権利のことで、不動産投資ローンで返済が滞ってしまった場合、金融機関側は該当する物件を売却する権利も有します。売却するときに、耐用年数が長い物件ほど高い価格が付くケースが多いため、金融機関側のリスクが減るという理屈で、低い金利を設定しやすいのです。

物件の耐用年数は構造や用途によって定められていますが、一般的にマンションのほうが頑丈に作られています。マンションはほとんどのケースで鉄筋鉄骨コンクリート造ですが、アパートのなかには鉄筋コンクリート造や木造のものも多く存在しています。

当然、頑丈な鉄筋鉄骨コンクリート造のマンションのほうが耐用年数は長いため、高値で売却しやすいという理由で金利が低く設定されやすいというわけです。

まとめ

不動産投資ローンは不動産投資をする人のための特別なローンであり、一般的な住宅ローンとは別物です。

金利や金融機関の種類には、それぞれ一長一短があるので、特徴をよく理解したうえで自分にあったものを選びましょう。一般的に不動産投資は高額になりがちで、ローンを組む場合は長期間の契約になるケースも珍しくありません。

ちょっとした金利の差が総返済額に大きく影響することもあるので、低くするためのコツを参考にしながら契約交渉に臨んでみてください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。