• アパート経営
  • 2020/4/22 (更新日:)

新築アパート経営による不動産投資を行うときに知っておくべきこととは?

少しでも収入を増やしたいという思いから不動産投資に興味を持ち、現在検討中という方も多いと思います。将来の安定した収入源としても注目の集まる不動産投資ですが、投資方法がさまざまでどの投資方が良いのか悩んでしまいますよね。

新築アパートかもしくは中古アパート、不動産投資を始めるにはどちらがよいのか、また利回りに関しても気になるところではないでしょうか。

今回の記事では、その中でも多くの方が興味を持つ新築アパートでの不動産投資について

  • 新築アパートの建築費用
  • 利回りの目安
  • 新築アパートのメリット・デメリット
  • おすすめの新築アパート販売会社

を紹介していきます。

偏見のない確立された知識をつけることで投資リスクを大幅に下げることができます。新築アパート経営による不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

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1、新築アパートの建築費用の目安

新築アパート経営による不動産投資を行う場合の建築費用はいくらなのでしょうか。まずは新築アパートの建築費用の目安を見ていきましょう。

(1)土地をすでに所有している場合

土地をすでに所有している場合、新築アパートを建てることでアパート経営を始めることができます。

アパートを新設する際の費用は「坪単価 × 延べ床面積」で計算することができます。

建物の構造として、主に「木造・鉄骨造・RC造」の3つに分けることができ、建築費用は構造ごとに坪単価が異なり、その目安は以下のようになります。

木造(2~3階建て)50万円前後/坪
軽量鉄骨(2~4階建て)50~70万円
鉄筋コンクリート(主にマンション70~100万円

アパートの構造別の建築費用とメリット・デメリットについて詳細を知りたい方は「賃貸アパートの建築費用っていくら必要?計算方法から調達方法まで徹底解説!」をご覧ください。

ここで、試しに新築アパートの建築費用を以下の例で考えてみましょう。

・所有している土地の広さが62.5坪
・8戸(4戸×2階建)の木造アパートを建築
・建ぺい率80%
・坪単価50万円

この条件のもと木造アパートを建築する場合、

床面積 = 62.5坪 × 80% × 2階 = 100坪

建築費用 = 100坪 × 50万円 = 5,000万円

でアパートを建てることができます。しかし、どうしても坪単価は地域によって偏りがあり、東京では木造の坪単価は60万円を超えてきます。事前に都道府県別の坪単価を確認しておきましょう。

また、上記の建築費用には屋外の設備やライフラインなどの工事費用は、大抵の場合は含まれていません。そのため、結果的に総費用は2割以上膨らむ可能性もあります。

(2)土地を購入してアパート経営を行う場合

土地を所有していないため、購入も含めて新築アパート不動産投資をしたいという方もいると思います。まず土地代の平均相場を調べましょう。以下の表は、日本の平均的な地価のデータです。

都道府県別順位エリア平均単価(円/m²)平均坪単価(円/坪)
東京23区1,720,4015,687,277
日本全国238,070787,011
1東京都1,160,9503,837,852
2大阪府336,4581,112,260
4神奈川県256,107846,634
5愛知県212,251701,657
24徳島県(中央値)60,864201,203
47秋田県24,99382,624

出典:土地価格相場がわかる土地代データ|公示地価・基準価値

この表を見ると、東京23区内の地価が 568万円/坪 と圧倒的に高額だということがおわかりいただけると思います。しかし、東京都の平均坪単価は 383万円/坪 であるため、東京都全体の平均地価は東京23区の平均地価の 67.48% です。東京都内でも単価格差が大きいということですね。

地価順位2位の大阪は東京都の わずか28.98% 日本全国平均地価は都道府県別順位で見てみると4〜5位の間となります。

さらに、地価の中央値は順位が24位の徳島県であり、平均地価 20万円/坪 です。

東京は地価が高いということは周知の事柄だと思いますが、これらのことを踏まえると、日本の土地需要は圧倒的に東京が高いということが浮き彫りになったのではないでしょうか。

前述した土地を所有している場合の物件の例で考えてみましょう。このとき忘れてはならないのが建ぺい率です。建ぺい率とは、その土地の何%まで建築面積として使用して良いという指標のことです。

先ほどの物件では、物件そのものが占める坪数は62.5坪だったため、必要な土地は100坪ということになります。

日本の平均坪単価で考えると、

土地代 = 坪単価 78.7万円 × 100坪 = 7,870万円

総費用(建築費用 + 土地代)= 建築費用 5,000万円 + 土地代 7,870万円 = 1億2,870万円

となります。

2、不動産投資を新築アパートで行うときの利回りの目安

続いて不動産投資を新築アパートで行うときの利回りについて見ていきましょう。

「利回り」とは、投資した物件に対していくらお金が増えたかを示す割合のことで主に2種類あります。

(1)表面利回り

表面利回りとは、単純に投資した元金からどれだけ収益を得られたかで計算する利回りのことです。

計算式は以下の通りです。

表面利回り = (全室満室時年間収入 ÷ 建築費用) × 100

前述した物件の家賃を仮に6万円として計算すると、

全室満室時年間収入 = 家賃6万 × 戸数8戸 × 12ヶ月 = 576万円

表面利回り = 全室満室時年間収入 576万円 ÷ 建築費用 5,000万円 × 100 = 11.52%

となります。

土地を購入した場合で考えると、

表面利回り = 年間収入 576万円 ÷(建築費用 5,000万円 + 土地代 7,870万円)× 100 = 4.48%

となります。

(2)実質利回り

実質利回りとは、表面利回りでは計算式になかった仲介手数料や不動産取得税などの税金、修繕費や固定資産税、火災保険などの実際にかかる費用やアパートの建築の際に必要な諸経費を加えて計算する利回りのことです。

さらに空室率も考慮することになりるので、計算式は以下のようになります。

実質利回り = [(満室収入 ×(1 - 空室率)- 年間費用)÷(建築費用 + 建築諸経費)] × 100

利回りは実質利回りが肝です。見積もりの際には表面利回りだけでなく実質利回りを意識しましょう。

利回りに関する記事は「アパート経営の利回りの種類と高利回りの物件を探すための4つのポイント」をご覧ください。

3、不動産投資を新築アパートで行うメリット

不動産投資における新築アパートならではのメリットを紹介します。

(1)区分マンションと比較するとキャッシュフローが大きい

区分マンションは入居があってもキャッシュフローはプラス数千円、最近ではマイナスの物件も少なくないですが、アパートはそんな事はありません。

満室であれば数万円〜十万円以上のキャッシュフローが見込めるため十分な副収入になります。不動産投資ではどうしても定期的に修繕費用がかかってしまい、修繕積立金では賄いきれないことが多々あります。しかしアパートでは、これだけのキャッシュフローが出ていれば毎月のキャッシュフローの合計で修繕費用を支払い余りある収益を得ることができます。

このように十分なインカムゲインを得られるだけではなく、さらにキャピタルゲインも狙うことができます。

(2)中古と比較すると空室リスクが少ない

新築アパートは中古アパートよりも物件が新しいため、入居者が集まりやすいです。アパートの空室が多ければ、その分家賃収入を得ることができません。中古アパートでは空室が目立つため、アパート経営を続けるためにも空室率を下げる工夫や調査を行わなければならないケースがあります。

条件が類似しているのであればやはり日本人は新築を好む傾向にあるので、初めのうちは中古アパートより空室率を気にする必要はないでしょう。

(3)融資を受けやすい

新築アパートは人気が高いことから収入見込みが高いため、不動産投資を新築アパートで始める場合に融資が受けやすいというメリットもあります。

不動産投資において、属性に加えてその物件の収益性も融資の判断基準となります。

また、場合によってはフルローンで融資を受けることも不可能ではありません。金融機関のお金で物件を購入することができるので、メリットとしてはかなり大きいのではないでしょうか。

(4)修繕コストがかかりにくい

新築アパートは文字通り「新築」であるため、中古アパートにありがちなメンテナンスがありません。

急な自然災害に見舞われもしない限り、新築アパートを建ててしばらくは修繕の必要がないと言っていいでしょう。少なくとも10年以上はガスや排水管などのトラブルはないのではないのでしょうか。

修繕費などメンテナンスコストが長期に渡って必要ないため、長期間での運用が可能となります。

(5)瑕疵担保責任が10年間保証される

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、建物購入時や建設時には見えなかった、見えない欠陥が発覚した場合、買主が期間内に申し出ることで売主に損害賠償を請求することができるという契約です。

「瑕疵(かし)」とは見えない欠陥のことを表しており、具体的には雨漏りや急排水管の故障などが範囲として含まれています。

新築物件の瑕疵担保責任の期間は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって引き渡しから10年間と定められています。

中古物件の瑕疵担保責任の期間は、売主が個人か不動産業者かで異なります。

不動産業者であれば瑕疵担保責任の期間を2年間設けることができますが、個人売主から不動産を購入する場合の瑕疵担保責任期間は基本的にはありません。場合によっては売主と買主との間で契約を結ぶことがありますが、期間は3ヶ月以内のケースがほとんどです。

もし仮に新築で10年経っていない物件を中古として譲り受けた場合でも、残りの瑕疵担保責任の期間は引き継がれないので注意しましょう。

4、不動産投資を新築アパートで行うデメリット

続いて不動産投資を新築アパートで行う場合のデメリットを説明します。

(1)初期投資額が大きい

一般的に物件購入時の頭金は、「物件価格の10~20% + 諸費用(銀行諸経費や仲介手数料など)」が現金として必要です。新築アパートは中古アパートよりも物件価格が高いため、その分用意するべき現金が多くなります。

先ほど場合によってはフルローンでの融資を受けることができると述べましたが、少数事例なので、新築アパート購入を検討している方は普段から貯金をしておきましょう。

(2)想定した物件と異なる可能性がある

新築物件はイメージ通りの物件が建たない可能性があります。

中古物件であれば、既に存在するため内見をすることができ、利回りとのイメージが付けやすいです。

もしイメージとズレる新築物件が完成してしまった場合、当初の計画通り家賃収入を得ることが難しくなる可能性があります。

(3)中古アパートと比較すると利回りが低い

新築アパート投資は、新築こそ価値が高いですがそこから物件としての価値は下落します。そのため、基本的に家賃の最高設定額は初年度で次第に下がっていき、築10年にもなれば家賃は新築時の10%程度となってしまうでしょう。

新築アパートは中古アパートよりも物件価格が高いということは先ほど説明しました。利回りは収入に対する建築費用割合なので、新築アパートは低くなりがちです。

中古アパートは比較的安く購入でき、立地次第では家賃を高めに設定することができるため利回りが高くなりやすい傾向にあります。

5、新築アパート建築におすすめの不動産投資会社

新築アパート不動産投資におすすめの不動産投資会社を紹介します。

(1)株式会社アメニティジョイハウス

出典:アパート経営、不動産投資、土地活用ならアメニティジョイハウス

設立年2000年6月
資本金1億円
従業員数77名(2020年4月)
所在地【本社】〒297-0233 千葉県長生郡長柄町六地蔵685番地1

株式会社アメニティジョイハウスは、東京都・千葉県を中心に、土地選びから事業計画の立案、融資相談、アパートの設計・施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクの新築アパート経営を提案しています。独自のネットワークをシステム化することで高い入居率を確保しています。

また、東京圏(1都3県)どのエリアでも数多くの協力仲介会社に募集依頼ができるので、早期入居を実現しています。そして、会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えません。

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(2)株式会社アイケンジャパン

出典:堅実なアパート経営・不動産投資を実現するアイケンジャパン

設立年2006年8月
資本金5,000万円
従業員数114名(2019年9月)
所在地〒107-0052 東京都港区赤坂7-1-16 オーク赤坂ビル11階

株式会社アイケンジャパンは全国エリアで一棟アパート経営に特化した不動産投資会社です。独自の土地の仕入れやアパート建設をしており、アパートが築10年を経過しても「99%」というかなり高い入居率を維持しています。

もしアパート経営を検討しているならぜひ資料請求をして勉強してみてはいかがでしょうか。

まとめ

初めて不動産投資を行う方にとって、新築アパート経営による不動産投資はとても魅力的だと思います。

新築アパートは空室リスクを避けやすく人気物件となりやすい反面、初期投資が多く利回りが低くなりやすいというデメリットがあります。

メリットを生かし、デメリットやリスクをできるだけ回避するためにも事前の調査や勉強を入念に行いましょう。

自主的な勉強では不安という方は、資料請求もしくはセミナーに参加することで知識を蓄えるとともに、信頼できるパートナー(不動産投資会社)を見つけ、新築アパート経営をしてみてください。

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