• 不動産投資
  • 2019/6/19

住宅ローン「繰り上げ返済」本当に早い方が良い?シミュレーションと注意点

住宅ローンの繰上げ返済を検討しているが、途中で現金が少なくなるという事態になることが不安だという方も少なくないでしょう。

途中で現金がなくなるということがないよう、事前に繰り上げ返済のシミュレーションをしておくことが重要です。






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・繰上げ返済の種類と具体的なシミュレーション

繰り上げ返済のシミュレーションも繰上げ返済の種類によって変わります。そこで繰り上げ返済の種類について知っておきましょう。

住宅ローンの繰上げ返済には、大きく2種類があります。

以下の借入条件にて、それぞれの返済方法の返済シミュレーションについて見てみましょう。

 【借入条件】 

借入れ金額 5,000万円
ボーナス返済分 0円
借入れ期間 35年
金利(変動) 年2%
想定金利 10年目以後に3%になると想定
返済方式 元利均等
繰上返済時期 5年後
繰上返済金額 100万円

(1)期間短縮型

期間短縮型とは返済期間を短縮し利息を効果的にカットすることができる方法で、比較的お金に余裕があって「効率よく早期返済」したい方に適している返済方法です。

期間短縮型の繰上げ返済シミュレーションを見てみましょう。

  繰上返済しなかった場合 繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額 165,631円 165,631円
繰上返済後ボーナス月返済額 165,631円 165,631円
繰上後の年間返済額 1,987,572円 1,987,572円
総返済額 75,468,420円 74,353,580円
返済方式 元利均等 元利均等
残存返済期間 30年 29年2ヵ月

→借り入れから5年後に100万円を繰上げ返済した場合

返済期間を「10ヶ月」短縮総返済額は「1,114,840円」少なくすることができました。

(2)返済額軽減型

一方返済額軽減型とは返済期間は変わらず月々の返済額を減らし、負担を軽減する繰上げ返済方法です。

将来に向けて生活費など月々の出費が増える可能性がある、また収入が減る可能性があるという方に適している返済方法です。

返済額軽減型繰上げ返済のシミュレーションを見てみましょう。

  繰上返済しなかった場合 繰上返済した場合
繰上後の毎月返済額 165,631円 161,935円
繰上返済後ボーナス月返済額 165,631円 161,935円
繰上後の年間返済額 1,987,572円 1,943,220円
総返済額 75,468,420円 75,006,160円
返済方式 元利均等 元利均等
残存返済期間 30年 30年

→借り入れから5年後に100万円を繰上げ返済した場合、

月々の返済額が「3,696円」軽減、総返済額は「462,260円」少なくすることができました。

返済額軽減型の場合はもう少し高い金額の繰上げ返済をしないとあまり効果が出にくいと言えるでしょう。

・繰上げ返済の注意点

効果よく繰上げ返済をするには貯金もきちんと確保すことが前提ですが、早い方が返済期間が短いこともあり、利息が軽減される効果が高いと言われます。

しかしそのタイミングも大切で、もし住宅ローン控除期間中のときに繰り上げ返済をしてしまうと住宅ローン控除を受けられる控除額が少なくなる場合があります。

またローンを頑張って早く返済しようと思って働きづめになり、やっと若いうちにローンが返せたと思ったらその翌年に亡くなってしまったという話もごくまれにあります。

住宅ローンで団信に加入している場合は返済者本人が死亡した場合ローン残高の返済は要らなくなりますので、あまりに焦って返そうとして死亡してしまっては元も子もないでしょう。

・無料繰上げ返済シミュレーションツール3選

実際に繰上げ返済のシミュレーションをしてみましょう。

以下では、数多い無料ツールの中で使いやすい以下の3つツールをピックアップしましたので、利用してみてください。

(1)住宅保証機構株式会社


スクリーンショット 2014-11-19 19.27.09https://www.hownes.com/

(2)三井住友銀行


スクリーンショット 2014-11-19 19.28.26http://www.smbc.co.jp/

(3)みずほ銀行


スクリーンショット 2014-11-19 19.29.15http://www.mizuhobank.co.jp/

今回は繰り上げ返済のシミュレーションについて書いていきましたがいかがでしたでしょうか?ご参考になれば幸いです。

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