• 不動産投資, 海外不動産
  • 2020/5/28 (更新日:)

可能性に満ちた海外不動産投資だが、思わぬ落とし穴も…

海外不動産投資は新たな投資先の開拓という点でも魅力的な分野です。海外には今後経済が成長することを見込まれている国も多く、次々に新しい投資先が生み出されています。

しかしその反面、日本人にとってはそれぞれの国によるルール、法律、ニーズの違いが把握しづらく、融資自体のハードルも高いことも事実です。そこで、今回は可能性に満ちた海外不動産投資の魅力とリスクについて、基本的なポイントを解説していきます。

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1、魅力たっぷりの海外不動産投資

不動産投資の利回りは、その国の経済事情や経済成長の見込みなどによって左右されます。その点で、今後少子高齢化や経済の縮小傾向が予測される日本は、厳しい言い方をすれば投資先としての魅力を失いつつあるといえるでしょう。

反対に海外に目を向けると、まだまだ経済成長真っただ中、という地域や国はかなりあります。こうした国での不動産投資では、日本と比べるとはるかに高い利回りとなっているケースがほとんどです。では、どのような国が投資先としてうまみがあるのかについて、簡単に説明しましょう。

(1)安定の先進国、成長の新興国

海外と一言で言ってもそれぞれの国ごとに法律や慣習、経済事情も違うため、同じ手法をどこでも活用できるというわけではありません。なかでも海外不動産投資の分野では、いわゆる「先進国」と「新興国」とで、投資手法のスタンスが大きく変わるということを最初に理解しておいた方がいいでしょう。

まず、先進国はアメリカ、カナダ、そしてイギリスやドイツなどのヨーロッパ諸国などが中心となります。特に投資先として選ばれやすい先進国は、安定した主要産業があるといった強みを持った国々がほとんどです。こうした先進国は安定した利回りの不動産が多く存在するだけでなく、法律や投資手続きに関する透明性という点でも不動産投資のやりやすい国と言えます。先進国では家賃収入によって利益を得るインカムゲインを主として投資を回していくことになります。

では新興国の強みはというと、こちらは経済成長の急速な拡大による投資効率の良さ、ということになります。人気の投資先はマレーシア、フィリピン、タイといった東南アジア諸国です。利回りに関しても日本では考えられないくらいのレベルで、例えば投資先として人気のフィリピンでの平均実質利回りは約7%という数字です。

その反面、まだまだ治安の悪さや政情不安、さらに法律などのルールが頻繁に変わるなどのリスクもあるので、投資をする際には細心の注意を払う必要があるでしょう。新興国では物件の価値がどんどん上がる傾向にあるのでキャピタルゲインがメインです。ただ、経済が発展していく国ではインカムゲインの方でも期待できます。

(2)グローバルな分散投資

「卵はひとつの籠に盛るべからず」という投資家のあいだでは有名な格言の通り、資産を分散させることはリスク回避という点でも非常に重要です。なかでもグローバル化が進む投資の世界では、「通貨の分散」がきわめて大きなメリットを生むことになります。例えば、成長が手詰まりどころか今後は経済的に弱体化することが予想される「日本円」でのみ資産を持ち続けることは、将来的にリスクが大きくなるといえるでしょう。

その点、海外で不動産を持つということは、キャピタルゲイン、インカムゲインを含めて別の通貨建てでの資産を手に入れることになります。これをいくつかの国で展開することで、1つの通貨による資産に頼らないリスク分散が可能になるのです。トータルでの資産運用という観点からも、海外不動産投資は有益な資産運用といえます。

(3)海外不動産を利用した節税にはストップが

海外不動産投資のメリットとして紹介されることの多かったことの1つが「節税効果」です。不動産所得の計算をする際、不動産取得後の数年間(耐用年数として算出された年数)は減価償却費としてかなりの金額の経費を計上できるようになっていますが、これを築古の海外不動産に応用して節税する手法が流行していました。

特にアメリカの築古物件はヴィンテージ・ハウスとして人気の中古物件が多く流通量も多いため、日本と違って中古物件の価値は低くはありません。そのため、高額の減価償却費を計上した上でその後に高額で売却する、といった手法が「節税対策」として用いられたのです。

しかし、さすがに不公平なやり方だろうということで、令和2年の税制改正で、この手法にはストップをかけられています。したがって以前ほど節税効果を期待できる手法ではなくなったといえるでしょう。

(4)永住権、ロングステイという選択肢も

物価の安さや節税といった経済的なメリット、それから住みやすさなどを求めて、新興国への移住やロングステイ(長期滞在)を考える場合に、海外の不動産を購入するケースも増えてきています。

マレーシアのような国は外国人であっても現地で住宅ローンが組めてしまうので、移住先としての人気はかなり高いです。事実、マレーシアの長期滞在ビザである「MM2H」の取得者は2010年代以降爆発的に増えていて、2018年時点で累積40000人超。日本人取得者は中国に次いで2番目に多く、累積4700人を超えています。

また、将来的に東南アジアNo.1の経済規模に発展すると予測されているフィリピンでは、クオーター・ビザ(特別割当移住査証)、SRRV(特別永住退職者査証)、APRV(特別永住権)といった、比較的取得の簡単なビザ制度があり、こちらも移住先としてかなり人気があります。

ただし、こうした国でも人口増や移住者の増加傾向にともなって、年々移住のハードルを上げつつあることも事実です。近年ではビザ等の年間交付者数を絞る傾向にもあるので、選択肢として考える場合は早めに行動した方がいいでしょう。

2、海外不動産投資特有のリスク

投資の大原則は「ベネフィットとリスクは比例する」ということです。当然、海外不動産投資には大きなチャンスがある反面、海外ならではの様々なリスクがあります。日本では考えられないような治安上のリスクもありますし、そもそも法律や商慣習が違うところからくるリスクが大きいです。

比較的、投資家や不動産の買い手を守る設計となっている日本の宅地建物取引業法などの法制度と比べると、海外では不動産投資家を保護する制度設計となっていない国も多くあります。外国人に対して土地の購入などを制限している場合もあります。

では、具体的に海外不動産投資にはどのようなリスクが存在するか、代表的なところをあげて解説していきましょう。

(1)為替変動リスク

1つめは為替変動リスクです。海外の不動産を購入する場合は日本円ではなく現地の通貨で購入することになりますから、当然「外貨両替」をしてから手続きに入ります。単純に両替する通貨と日本円を比較して円安状態であれば支払い金額は大きくなるわけです。不動産のような大きな買い物をする場合はこの為替差損の金額も大きくなるため、思わぬ大きな損失を生まないためにもタイミングの見極めが非常に重要になります。

(2)カントリーリスク

カントリーリスクとは、投資先となるそれぞれの国の情勢変化によって生じるリスクです。政情や治安の変化なども大きく影響しますが、不動産投資という観点でより大きなリスクとなるのは法令や制度の変更です。

特に新興国ではこういった細かな制度変更は日常茶飯事と言ってもいいでしょう。海外投資家が増えることは新興国にとってメリットも大きい反面、安全保障や自国民の保護という点ではデメリットがあることも事実。そのため、投資家に対する優遇制度を廃止したり、ビザ取得のハードルを上げたり、開発規制を強いたりといった、投資家にとって死活問題になる変更も頻繁に起こります。

全体的に海外投資家に対する参入ハードルは厳しくなる傾向にあるので、投資活動においては常に最新の情報が入るようにアンテナを張っておく必要があるでしょう。

(3)物件購入リスク(プレビルド物件)

マレーシアなどの東南アジアで積極的に行われている手法に「プレビルド物件」というものがあります。これは英語のPre-build、つまりまだ建設していない物件をあらかじめ購入してしまう手法のことで、「青田(買い)物件」と呼ばれることもあります。日本では法律で禁止されている方法ですが、東南アジアなどの一部の国では可能です。

プレビルドの特徴は、なんといっても売り出し当初の価格が安いということ。こういった物件は建設されるにしたがって価格が上がっていく、という仕組みになっているので、キャピタルゲインを得やすい投資手法として活用されています。

しかし、デメリットも結構あって、そもそも物件が完成しない、竣工時期が大幅に遅れるといったトラブルが非常に多いのも事実です。引渡し前から支払いが始まるため、予定通りに価格が上がらない場合のリスクも高いといえます。

(4)管理リスク

不動産投資の柱でもある「不動産管理業務」は、海外不動産の投資運営で大きな不安要素となる点の1つです。そもそも、日本の不動産管理会社のような手厚いサービスや丁寧な業務運営と同レベルのものは、海外の業者には期待できません。それどころか、建物管理や入居者管理は基本的にとてもいい加減です。

投資家オーナーが外国人の場合、オーナーが現地の情報を把握しづらいことをいいことに、勝手に管理者が物件を使用していた、というケースも見られます。言葉が通じない場合はトラブル時に交渉したり入居者と調整したりすることも難しいため、日本の物件よりもはるかに難しいかじ取りを迫られるでしょう。そのため、海外不動産投資は現地に詳しいエージェント会社や不動産管理会社を見つけることがとても重要になってきます。

3、融資を受けることは可能か

不動産投資は、金融機関からの借り入れによって運用するのが普通です。しかし、海外不動産投資の場合は国内不動産とちがって借り入れ条件や方法に違いが出てきます。基本的に国内の金融機関で借り入れするか、現地の海外で借り入れするかの2択になります。ただ、国内の金融機関であっても、海外不動産投資のための融資をしてくれるところは少なく、審査条件も全体的に厳しめです。海外ではさらに難しく、投資家にとってかなり不利な条件を提示されることも多々あります。

(1)日本の金融機関

王道となるのは、日本の金融機関から融資を受ける方法です。ここでは3つの金融機関を例に挙げておきましょう。

まず1つめは「日本政策金融公庫」です。日本の経営者におなじみの政府系金融機関ですが、国内ですでに不動産賃貸業を行っている方が、海外にその事業を展開するための資金として利用する融資制度になります。その圧倒的な強みは低金利であること、そして審査が比較的通りやすい、という点です。その反面、限度額に限りがあることや審査期間が長めなことなどのデメリットもあります。

2つめは「オリックス銀行」です。国内で不動産を持っている場合にそれを担保に融資を受けられる「不動産担保ローン」という制度が利用できます。金利は3%前後と公庫と比べても高めです。

3つめは「日本保証」。2019年に東京スター銀行の海外不動産担保ローンに関する保証取り扱い事業を開始するなど、海外不動産投資に関しても積極的です。日本保証の「不動産担保ローン」の特徴は、海外不動産を担保にできるという点です。これは他にはない特徴で、2020年時点ではハワイとカリフォルニアの2つの地域での不動産購入に適用されることとなっています。

(2)現地の金融機関

現地の金融機関からの借り入れも1つの方法ですが、そのハードルは高いです。外国人に対して不動産投資ローンを組まない金融機関も多く、国によっては法令等で制限をかけていることもあります。融資可能な場合でも自己資本比率30%といった条件を要求してきたり、融資額の半分程度を限度額と設定してきたりといったかなり不利な条件を提示してくることが多いです。国内の金融機関と比べて金利も高い点もネック。

したがって、可能であれば国内の金融機関からの借り入れをまずは模索した方がいいでしょう。もし海外から資金調達する場合は、信頼できる日本の代理店などを経由して行う必要があります。

4、「何を買うか」より「誰から買うか」

海外不動産投資は国内不動産と比べてリターンの大きな市場である一方、最新の情報や正確な知識を必要とする難しさがあります。海外の投資家たちもライバルとなるため、良い物件は取り合いになりがちです。

しかし、不正確な情報を元にあわてて物件を買ったりすると、大損をしてしまう可能性も少なくありません。新興国では先述したプレビルド物件のようなリスクの高いものもありますし、物件を買って現地に行ってみるとそこに何も建っていなかったといった、にわかには信じがたい事案も普通にあり得る世界です。

したがって、情報をとりにくい海外での投資では、「何を買うか」よりも「誰から買うか」がより重要になります。やはりキーポイントとなるのは、頼りになる日本の代理店を見つけられるか、という点になるでしょう。

(1)投資詐欺が多発している

海外不動産投資では、残念ながら毎年のように投資詐欺が多発しています。英語の使えない日本人向けにセミナーを開催したうえで「現地視察ツアー」に参加させ、おかしな契約を提示して物件を買わせるような悪徳業者も、残念ながら一定数存在します。日本人がこうした悪徳業者として国内で投資家を募っていることもあるので、日本人だからといって油断はできません。

仲介手数料をあり得ない金額の上乗せをするという手口もあります。あとで現地での販売額を調べてみると倍以上の金額を払っていた、ということもあるので、契約内容は十分精査する必要があるでしょう。

(2)信頼できる日本の代理店を見つける

海外不動産投資には日本の国内不動産にはないさまざまリスクがあることを説明してきましたが、その大部分を解決する方法が「信頼できる代理店を見つけること」です。良い代理店の条件は、投資先となる国での実績と経験が豊富であること、この点は外せません。

それからセミナーなどに参加し、その国の最新情報や現地とのコネクションが豊富にあるかなどをしっかり確かめる必要があるでしょう。良い代理店は優れた現地エージェントを抱えているため、質問や疑問をぶつけてもかなり具体的、かつ最新の情報が返ってくるはずです。

まとめ 情報収集が一番大事

将来的にますます注目されることになるであろう「海外不動産投資」について、一体それがどんなものなのかという基本的なポイントをいくつか説明してきました。どのような投資でもそうであるように、正確な情報の収集と、投資活動に必要となる知識をしっかり身につけることはとても大事です。

特に海外不動産投資は情報を取りにくい分野であるにもかかわらず、正確な情報を収集し続けることが成功のカギを握っているところがあります。投資効率が良いからと「安直な金儲け」感覚でのぞむと、かなり痛い目を見ることになるかもしれません。

投資を本格的に検討する場合は「投資する国を好きになる」くらいの気持ちで、セミナー、書籍、Web、SNSなどを駆使してしっかりと勉強しておきましょう。

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