• マンション売却, 不動産売却
  • 2020/2/29

マンション売却のベストなタイミングって?4つのポイントから考えよう

マンションを売却したいと思っても、そのタイミングはいつにしたらいいのか、迷ってしまいませんか?マンション売却のタイミングを決める要因はひとつではなく、様々な視点からより良い時期を選ぶことが重要です。

そこで今回は自分にとってベストなマンション売却の時期を選ぶポイントを解説します。そのほかマンション売却に欠かせない税金などについても解説していきます。

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1、3つの側面から考えたいマンション売却のタイミングとは?

マンション売却では売却のタイミングを見極めることが重要、と説明されることが多いですが、具体的にはどのような基準で見極めたらいいのでしょうか。

今回は3つの側面に絞って、マンション売却でのタイミングを見極めるポイントを説明していきましょう。

(1)築年数から考えるマンション売却のタイミング

マンションは新築に対する評価の高い不動産なので、基本的に築年数が経てば経つほどその価値が下落していく傾向があります。

不動産流通機構のデータによると、マンションの価値は築0~5年目は100%で、築6〜10年で約85%、築11〜15年になると約75%になります。さらに、築21年目以降だと、約50%弱にまで資産価値が下落する、という調査結果が出ています。

出典:公益社団法人東日本不動産流通機構

こうした結果から分析すると、マンションを売るならば、築6~15年の間が売り時だといえるでしょう。

(2)季節的な要因から考えるマンション売却のタイミング

マンション売却のタイミングとしてわかりやすいのが「季節的な要因」です。季節的な要因とはズバリ、引っ越しシーズンです。

引っ越しシーズンは4月と9月の2回ありますが、4月の引っ越しには注意する必要があります。4月は子供の新学期や新年度の転勤などに合わせた引っ越しが多いので、実際に4月に引っ越しする人は少ないです。

つまり、マンション売却の時期は2~3月ということ。1月ごろから売り出しを開始すると、買い手が付きやすくなります。

(3)世の中の動きから考えるマンション売却のタイミング

不動産の価格は世の中の動きとも密接に連動します。よく知られている事例は2008年9月のリーマンショックです。

2009年以降しばらく全国的に不動産の価格が下落し、ようやく終息した2013年以降は緩やかに上昇に転じる、という状況でした。このような大きな出来事だけではなく、マンション価格は景気動向や金利動向、全体的な不動産市況などに影響を受けることがあります。

2、5年以内に売却するのは税金面で不利になるの?

(1)不動産売却の税金の基礎知識

不動産売却によってかかる税金は取得後5年以内の不動産と5年以上経ってからで、大きく税率が変わります。

不動産売却によって得た利益は税法上の「譲渡所得」となり、これは課税対象です。譲渡所得は売却によって得た利益から仲介手数料、清掃代、その他測量などにかかる諸経費と、不動産を取得した時の取得費を差し引いた金額になります。

この譲渡所得にかかる税率は所得税率、住民税率ともに、それぞれが決まっています。税率は以下の通りです。

短期譲渡所得(取得後5年未満の不動産)
所得税率 30%
住民税率 9%
復興特別所得税 0.63%

長期譲渡所得(取得後5年以上の不動産)
所得税率 15%
住民税率  5%
復興特別所得税 0.315%

5年を境として、税率が大きく変わることになりますので、どうしても早く売りたいという理由がなければ、5年経つまで売却時期を待つことも検討した方がいいでしょう。

(2)5年以下でも使える制度

マンションは、築年数を経るごとにその資産価値がどんどん低下してしまいます。とはいえ、取得後5年以内のマンションは税金が高くなるのが悩みどころですよね。

そこで、取得後5年以下の居住用マンションを売却する場合には、「3000万円特別控除」という制度を利用するといいでしょう。

この3000万円特別控除とは「居住用不動産」、つまり住まいとして購入したマンションであれば、売却の譲渡所得のうち3000万円までは課税対象から外れる、というものです。

5年以内のマンションであっても要件を満たせば利用できます。ただし、住宅ローン控除との併用はできないなどのデメリットもあるので、どちらの制度を利用する方が得かを見極める必要があります。

(3)5年以内に売却するメリット

①リフォームなどする必要がなく売れる可能性がある

マンションを売却する際に経年劣化が目立つ部分があると、かなりの金額をかけてリフォームしないと買い手がなかなかつかないことがあります。

その点、新築マンションを5年以内に売却するのであれば、ほぼリフォームの必要なく売却できますし、中古マンションであっても購入時の状態に近い状態であれば、そのまま売却することもできます。

リフォーム費用がかからないことはトータルで見ると、節税分とあまり変わらないくらいの経費が浮く可能性があります。

②売却するマンションの価格相場が上回っている可能性がある

新築や築浅のマンションを売る場合、早めの時期に売却すると、価格相場を上回る金額で売れる可能性があります。

マンションは新築に近ければ近いほど有利で、たとえば築年数6年未満であれば、中古マンションとしてはかなり高く評価されることが多いです。

(4)5年以内に売却したい人が注意すること

①価格相場が上回っていたら売却を検討してみる

マンションは築年数が経過することでの下落幅が大きいので、節税のために5年待つよりも早めに売った方が結果的に得をすることが多いです。

そのため、価格相場を上回る評価額がついているのであれば、買い換えることを1つの選択肢となります。

②売却する理由をしっかりと明確にする

住まいとしてマンションを購入したのであれば、購入後あまり日の経たないうちに売却するのはレアケースです。購入者側としては、相場価格を上回るような良い物件を早々に手放すことについて、その理由を知りたがるでしょう。

そこで、売却交渉においては、購入希望者に余計な不安を与えないように、事故物件ではないことや家庭の事情によるものであるといった正当な理由を説明する必要があります。

③一括査定サイトを利用する

マンション売却を検討する段階で、そのマンションがどれくらいの値段で売れるのかをある程度知っておく必要があります。

その際に、最も簡単に相場感をつかむことができる方法が、不動産一括査定サイトを利用することです。複数の不動産からの見積もりを比較することで、売却価格の予想額がみえてきます。

また、不動産会社はそれぞれ独自の査定基準を持っているため、一括査定を出してみると、査定額に数百万円もの差があることもしばしばありますので。より高い値段で売るためにも、複数の会社の査定価格を比較検討してみることが重要です。

3.売却するマンションの築年数が古い場合

売却予定のマンションが古い場合でもあきらめてはいけません。意外と高く売れる事例もあります。ここでは、古いマンションを高く売るためのポイントを解説します。

(1)立地が良ければ買主が出てくる可能性がある

マンションをはじめ、不動産は立地が価格相場に大きく影響します。生活エリアが近く、交通アクセスのよい人気エリアであれば、中古でもある程度高い評価額が付くことも少なくありません。

また、病院や市役所などへ徒歩でアクセスできるようなエリアであれば、高齢者世帯を中心としたマンション需要が高い場合があります。立地に対する需要は年数とともに変化していることもあるので、査定の段階で立地エリアのニーズを調べておきましょう。

(2)リフォームが必要とは限らない

中古マンションを売る場合は、「リフォームによってキレイな状態にしないと売れないのでは?」と考える方も多いでしょう。

しかし、中古マンションを購入する人には自分でリフォームしたいという人が購入を検討しているケースもあります。そのため、リフォームにお金をかけたからといって売れやすいかというと、そうでもありません。

むしろ重要なのは管理状態です。マンションをキレイに維持しているか、建物の共用部分は定期的にメンテナンスをされているのか、あるいは耐震対策や火災対策は万全か、といった点を重視されます。

売りに出す際には設備状況の補修などについては購入希望者と相談したうえで決めた方がいいでしょう。ただ、ハウスクリーニングなどはやっておくことをオススメします。

(3)不動産業者に買取を依頼する

現実問題として、築浅のマンションと比べると古いマンションの買い手を見つけることはなかなか難しいものです。

そこで、早くお金に換えたい場合は不動産会社に買取ってもらう、という選択肢があります。この場合、リフォームなどの必要がなく、また売却後の瑕疵責任などの心配がないため、安心して売却できるというメリットがあります。

ただし、普通に売却するよりもかなり低めの値段で買い取られることになるので、少しでも早く現金に換えたいといった事情がなければ、最終手段として考えておいた方がいいでしょう。

4.オリンピック後はどうなる?

オリンピックを前にした段階では中古マンション市場を始め、全体的に不動産市場は価格が高く推移している状況です。

しかし、オリンピック後の予想については悲観的な予測が多く、中古マンションを売却するのはオリンピック前の方が安全だとする考えが主流です。

その要因はいくつかあり、その1つが消費増税による消費の冷え込みです。すでに2019年10~12月期のGDPが年間換算で6.3%のマイナス、という結果になっています。このマイナス状況が続くようだと景気後退状況となるでしょう。

景気が後退すると不動産価格は下がり始める傾向にあるため、東京オリンピック後の2020年の下半期あたりからその影響が出始める恐れがあります。

また、マンション価格の上昇は海外投資家の投資意欲が高かったことに主な要因がありました。しかし、オリンピック以降は海外投資家がどんどん引き上げていくと予想されており、ここで一気に売りに傾くとマンション価格は急激に下がる可能性があるのです。

この他にも2022年の生産緑地問題による住宅地の供給過剰化、そして人口減少によるマンションのニーズそのものの低下、といった不安要素もあります。

そして何よりも懸念されるのが、北京オリンピック後の不動産バブル崩壊、という先例です。オリンピック前に供給過剰気味なマンションの建設ラッシュという状況は、北京オリンピックに近いものがあります。

北京ではオリンピック後に不動産バブルが崩壊してしまいました。東京でも似たような事態が起こる可能性はあるでしょう。

まとめ

マンションを高く売却するためにはタイミングが命です。

5年を境目に税率が変わることや、特別控除などの減免制度があること、そして築年数や引っ越しの時期などによって、売り出しに最適なタイミングがあることなどを、あらためて確認しておきましょう。

オリンピック後の状況は不安要素が大きいため、売却を検討しているのなら早めに手を打っておいた方が安全です。

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