さまざまな事情で、自宅マンションの売却を検討している人もいるでしょう。そこで気になるのは「住宅ローンがまだ残っている」ということではないでしょうか。
また、売却額がローンの残債を下回ってしまっても問題ないのか、その場合に対策できることはないのかなども気になることです。
この記事では、ローンが残っていてもマンションを売却できるのか、売却額がローン残債を下回ったらどうするのか、また、マンションをより高く売るためのコツを紹介します。
目次
１、ローンが残っているけど売却はできるの？
結論から言うと、住宅ローンを組んで購入したマンションは、ローンの残債があっても売却することは可能です。
しかし、マンションを売却したお金で、どのようにローンを完済するのかがポイントとなります。
そもそも、マンション売却時にローンを完済しなければいけないのでしょうか。その理由は、抵当権の問題です。
ローンを利用している場合、抵当権は金融機関にあるため、基本的にはローンを完済しなければマンションは売れないのです。
もちろん、完済できなくても売却することはできますが、残ったローンに対してどのように対処するかを明確にしておく必要があります。
２、売却価格がローン残債を下回ってしまった場合は？
マンション売却価格がローンの残債を下回ってしまった場合は、いくつかの対処方法があります。
マンションを「売ってからどうするのか、なぜ売るのか」などの状況によっても違いますが、ここでは3つのケースを紹介します。
（１）自己資金で支払う
マンション売却額でローンを完済できないなら、足りない分を自己資金で支払うことで売却することはできます。しかし、手元にある自己資金がギリギリなら注意が必要です。
売る方法にもよりますが、マンションの売却には、仲介手数料やローンの繰り上げ返済するための手数料、抵当権抹消費用や売買契約書の印紙税など、さまざまな諸費用がかかります。また、転居に伴う引越し費用や不用品処理費など、それなりのお金が必要です。
そのため、自己資金がギリギリの状態で足りない分を支払ってしまうと、その後の生活に影響してしまうので、「自己資金はいくらまでなら出せる」と目安を設定しておくことをオススメします。
また、自己資金を使うなら不動産会社の担当者へ相談し、予め諸費用などの費用がどのくらいかかるのかを確認しておきましょう。
（２）買い替えで残ったローンを組み込む
自己資金が足りないと判断した場合は「住み替えローン」を組む方法もあります。これは、再び自宅を購入するケースに限りますが、ローンの残債を、購入する物件のローンに組み込むというものです。
しかし、住み替えローンは購入物件の価値以上のお金を借りることになるので、ローン審査はより厳しくなります。
最初から借りすぎることを前提にローンを組むというのは、おすすめできる方法ではありません。万が一、返済が滞ってしまった場合は、家計が苦しくなったり、競売にかけられてしまう恐れもあります。
できるだけ、自己資金から返済することを基本にして、難しいようなら住み替えローンを利用することを検討しましょう。
（３）任意売却をする
任意売却は、マンションを売却する理由が「ローンの返済が難しくなった場合」に検討する方法です。
一般的には、「ローンの返済が滞る→一括返済を求められる→保証会社が一括返済する→マンションを差し押さえられる」という流れになりマンションは「競売」にかけられます。
「任意売却」は、ローンを払えない、さらにマンションを売却しても差額を準備できないケースで、競売にかけられる前にマンションを売却する方法です。
しかし、金融機関はローンの完済を売却の条件としています。そのため、任意売却をするためには、ローンを滞納してしまい事故債権化していることが前提です。
よって、任意売却は経済的な理由があっての対処方法となります。
３、ローンが残っているマンションを売却の際には抵当権抹消の手続きを！
前述したように、事実上マンションを処分する権利をもっているのは、住宅ローンを融資している金融機関です。そのため、マンションを売るためには、ローンを完済し、抵当権抹消手続きを行う必要があります。
基本的に、マンション売却を不動産会社へ依頼するなら、手続きの段取りなどはすべて不動産会社に任せることができます。
抵当権抹消手続きに必要なものは、以下になります。
・登録免許税
印紙によって登録免許税を納税します。金額は不動産1件につき、1,000円です。マンションも土地と建物に抵当権が設定されるため、それぞれに登録免許税が発生します。つまり、2,000円の登録免許税が必要となります。
・司法書士への報酬
司法書士への報酬は、5,000〜2万円くらいが相場とされています。（司法書士に金額はよって異なる。）
もちろん、抵当権抹消手続きは司法書士へ依頼せずに、自分で行うこともできます。その場合は「登記申請書」を作成し法務局へ提出します。
４、より高く売却するには
ローン残債を売却価格でできるだけ支払えるようにするためにも、マンションをより高く売却することが大切です。
ここでは、マンションをより高く売るためのポイントを紹介します。
（１）複数の不動産会社に査定を依頼する
査定依頼は、1社に任せるのではなく複数社へ依頼するようにしましょう。1社だけに依頼してしまうと、その不動産会社の査定金額を基準として価格を決めることになります。
査定金額は、不動産会社によって数百〜数千万円単位で差が出ることも珍しくありません。そのため、できるだけ多くの不動産会社に査定依頼する方が、マンションを高く売る可能性を広げられるのです。
複数の不動産会社へ査定依頼するには、一括査定サービスの利用をおすすめします。立地や築年数、間取りや階数などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社が簡易査定をしてくれます。
査定結果から気になった不動産会社へ連絡することで、訪問査定を依頼することができます。また、不動産会社の方から訪問査定を提案してくることもあるでしょう。
訪問査定でも、1社ではなく複数社に依頼するのがポイントです。
訪問査定時には、どれくらい住宅ローンの残債があって、どれくらい自己資金を持ち出せるかなどを明確しておくと、売却の話をスムーズに進められます。
また、どれくらいの諸経費がかかるのかなども質問しておくと、最低いくらで売却できればよいのかなど、イメージしやすくなるでしょう。
（２）自分が売るマンションについて明確にしておく
不動産会社と契約すると販売活動が開始されます。実際に住んでいた自分が魅力的に感じたことや、どのような人に需要がある地域なのかを明確にしておくことで、売れやすくなる可能性もあるのです。
例えば、「小学校とスーパーマーケットが近いので、子育て世代に需要があります」など、自分が売るマンションはどのような人に向いている地域なのかを把握しておきましょう。
実際に購入を検討しているお客さんは、周辺に学校や病院、コンビニやスーパーマーケットなどが近くにあるのか、気になります。
購入希望者へ伝わるような魅力を準備しておくことも、マンションを高く売るポイントとなるのです。
（３）瑕疵担保保険を検討する
マンション売却後に欠陥が見つかった場合、買主に補償する必要があります。これを瑕疵担保責任といいます（2020年4月、民法改定で廃止され「契約不適合責任」となる見込み）。
買主により信頼してもらえるように、欠陥があった場合に適用される瑕疵担保保険への加入を検討するのもひとつの方法です。保険に加入することで、自分だけではなく買主も安心できます。
ただし、瑕疵担保保険へ加入するには、ホームインスペクションという住宅診断士による住宅診断に合格しなければいけません。しかし、ここで合格することも、買主に安心してもらえるきっかけとなるでしょう。
（４）内覧対応をしっかりとする
購入希望者が出ると、不動産会社を通して内覧することになります。内覧もひとつの販売活動と考えしっかりと準備しておきましょう。
もちろん、散らかっていても部屋自体が汚れていても、売却金額には関係ありません。しかし、購入希望者の印象は悪くなってしまいますし、購入意欲を下げてしまう恐れもあります。
そのため「あのマンションはやめよう」や「汚いから値引きできそうだな」など、売れなくなったり値引きのきっかけを与えてしまう可能性があるのです。
内覧時は、購入希望者がゆっくりと気持ちよく確認できるように、部屋をきれいにしておきましょう。日当たりをよく見せたり部屋を広く見せたりなど、工夫してみることも大切です。
購入希望者は部屋の設備やマンション周辺の環境など、さまざまなことを知りたがっています。質問には答えられるように準備しておき、丁寧に接するようにしましょう。
まとめ
住宅ローンの残債があっても、マンションの売却はできます。
しかし、売却したお金でローンを完済できないなら、自己資金の持ち出しや次に購入する住宅のローンに組み込むなどの対処が必要です。少しでも売却後のローン残債を減らすためには、マンションを高く売ることが重要となります。
より高く売却できるように、事前にしっかりと準備しておきましょう。