• 不動産売却
  • 2020/2/20 (更新日:)

マンション売却で失敗しない為の注意点。【マンション査定編】

こちらの記事お読みの方には、現在マンションの売却を検討されていて、どのくらいの金額で売れるか査定してみたいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、

  • マンション査定と売却の流れ
  • マンション査定の種類
  • 不動産会社によって査定価格に相違があるのは?
  • 査定価格で売却することができる?
  • 査定価格が高い不動産会社に売却を依頼すべき?査定金額が適正か否かを判断する方法
  • 出来るだけ高く売却するには?マンション売却時の注意点

 などについて書いていきますので、マンションの査定をされる際のご参考になれば幸いです。

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1、マンション査定と売却の流れ

(1)マンション査定の流れ

まずマンションの査定の流れをご説明します。流れは以下の通りです。

  1. 複数の不動産会社に簡易査定の依頼をする
  2. 不動産会社を絞る
  3. 訪問査定をしてもらう
  4. 売却に必要な書類の確認
  5. 不動産会社から査定結果を教えてもらう

それでは詳しく見ていきましょう。

①複数の不動産会社に簡易査定の依頼をする

不動産会社はそれぞれの会社で得意不得意の物件があります。マンションや戸建てといった建物の種類だけでなく、全国的に顧客を集められる大手から地元にかなり細かなネットワークを持つ地域密着型の会社なで、その特徴は様々です。

したがって、複数の不動産会社からいかに良質の情報を集めるかが売却交渉では必須です。こうした情報を効率よく集めるには、複数の不動産会社に簡易査定を出すという方法がおすすめです。

不動産一括査定サイトなどを利用すると手間もかからず査定依頼ができます。簡易査定については後の項目でも説明していきます。

②不動産会社を絞る

簡易査定を依頼する不動産会社があまり多すぎても手間になるので、56社を目安に簡易査定を出す会社をしぼっておくことがおすすめです。

簡易査定を出すと、各社は販売価格のリストを出してきますので、この販売価格の高低である程度、どの会社がマンション販売に自信があるのかわかります。一般的には高い査定額をつけるところほど販売に自信あり、とみていいでしょう。

ただし、成約を取るためにあえて高い価格を出してくることもあるので、あくまでも候補を絞り込むうえでの参考価格と考えておいてください。

③訪問査定をしてもらう

簡易査定である程度、売却依頼をする会社の候補をしぼることができたら、いよいよ訪問査定を依頼していきます。訪問査定では相手方の不動産会社の営業マンなど、不動産のプロが現地にやってきて、実際に物件の細かなところをチェックし、より細かな査定を行います。

ここでの訪問査定によって、実際の売却価格に近い販売予定額を提示されることとなります。訪問査定については後の項目でも説明します。

④売却に必要な書類の確認

訪問査定の段階では、現地調査とともに、登記簿や公図、測量図、場合によっては建築基準法や都市計画法など、法令の制限に関する書類などを調べることになります。

そのため、法務局や市役所などから必要書類をそろえておく必要があるでしょう。ただ、多くの不動産会社では訪問査定の段階で、こういった手続きを会社側で準備してくれます。

したがって、依頼先の不動産会社とよく相談したうえで、自分たちの方で準備する必要のある書類をそろえておきましょう。

⑤不動産会社から査定結果を教えてもらう

訪問査定による現況調査と書類の確認などを済ませると、不動産会社側から売却を見込むことのできる販売額を提示されることになります。これはあくまでも不動産会社側からの提示額なので、実際の売却希望額と差があれば、会社側の説明や相談によって具体的な売却計画を練っていく、という流れです。

(2)マンション売却の流れ

査定が終わったら、次は売却の流れを確認していきましょう。

  1. 不動産会社を選定して媒介契約を締結する
  2. 売却価格を決定し売却活動を開始する
  3. 購入希望者と交渉する売買契約を結ぶ
  4. 決済・不動産を引き渡す

①不動産会社を選定して媒介契約を締結する

訪問査定を完了し、売却に関するロードマップも描けた段階で、いよいよ売却を仲介する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には3つの種類があります。

「専属専任媒介契約」「専属媒介契約」「一般媒介契約」です。不動産会社に売却交渉や手続きを丸投げしたいという場合は「専属専任媒介契約」を結びます。

②売却価格を決定し売却活動を開始する

売却価格が決まり、不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動開始です。不動産会社が主導する専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、不動産会社側が広告活動を行って購入希望者を募り、交渉活動まで行います。

その活動内容は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上、売主に報告されます。

③購入希望者と交渉する売買契約を結ぶ

不動産会社の売却活動によって、購入希望者が複数現れることがあります。購入希望者ごとに細かな条件や購入希望額などが違ってくるので、ここで売主としては不動産会社を交えて条件などを確認しておきましょう。

売却価格だけでなく、引渡しや売却日などの細かな条件も重要なので、慎重に売買契約を結ぶかどうかを見極める必要があります。

④決済・不動産を引き渡す

売買契約を結ぶと、その契約内容に盛り込まれた内容に従って、引っ越しによる物件の引渡しと代金の受領が原則として同時に行われます。この段階までに公共料金の精算なども済ませておく必要があるので、引渡しまでのスケジュール管理に関してはスムーズに進むようにしっかり準備しておきましょう。

2、マンション査定の種類

マンション査定を受ける場合、大きく以下の2つの方法があります。

  • (1)簡易査定サイトによる「簡易査定」
  • (2)不動産会社の担当者の訪問による「訪問査定」

では、それぞれについてみてみましょう。

(1)簡易査定サイトによる「簡易査定」

不動産の簡易査定サイトによって簡易査定を受ける事ができます。

不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数社を選ぶといいでしょう。

数多い簡易査定サイトから、オススメの無料かつ短時間で査定が可能な4つのサイトをピックアップしました。マンションの査定をしてみたい方はぜひ利用してみてください。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

マンション売却の一括査定サイトで絶対に外せないのがこのすまいValueとも言えるでしょう。

不動産大手の6社が共同で立ち上げた一括査定サイトです。

6社と言うと少ないように思えますが、このうちの3社である三井不動産リアリティネットワーク、住友不動産、東急リバブルの3社だあけで業界における仲介件数がトップ3を占めているため、査定サイトの中では流通件数自体は最も多いとも言えます。

またこの3社はこのすまいValueでしか査定依頼ができません。これだけでもかなりのメリットではないでしょうか。

また大手不動産は広告料が安く、SUUMO等の誰もが知っているポータルサイトに物件を掲載してくれる可能性もあり、それだけ早く売れる可能性も上がるでしょう。

ただ大手のため仲介手数料が安くなることはほぼ無いと言えますし、地方で郊外の物件の場合はエリア外となってしまい、査定ができない場合もあります。

しかし都市部や主要な市区町村であれば、まずはすまいValueから査定を依頼してからセカンドオピニオンを付けることがオススメです。

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(2)HOME4U

住み替え、買い替えなどの実績が豊富なため、まず概算知っておきたい方にオススメ!!

☆ポイント☆

  • 500万人利用
  • 「不動産一括査定サイト」として日本最大級
  • 大手不動産会社参画率1位
  • 15周年の老舗で安心
  • 最大6社まで一括査定依頼可

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(3)SRE不動産(旧ソニー不動産)

ソニーグループの不動産会社で、100%売り手の立場で売却活動をサポートしてくれます。サービス対応エリアに該当するならオススメです!! 

☆ポイント☆

  • 入力約60
  • 信頼のソニーグループ
  • 100%売り手の利益を考えられる「片手仲介」
  • 「囲い込み」はせず広く情報公開で透明性が高い
  • Yahoo!不動産との連携で日本最大のポータルサイトに掲載

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(4)イエカレ

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(2)不動産会社の担当者の訪問による「訪問査定」

一方、訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が対象不動産を直接見て、物件の状態を細かく確認した後に、法務局、行政庁などにて物件について詳しく調査した上で、査定価格を算出します。

簡易査定より正確な査定金額を算出してもらうために、できるだけ物件に関する詳細な情報を不動産会社に提示するようにするといいでしょう。

また、訪問査定を受ける際に、事前に以下の書類も準備しておくとよいでしょう。

  • 地図
  • 登記簿謄本
  • 購入時の契約書などの関連書類

など。不動産売却時に必要な書類については「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」にて詳しく紹介してありますので、参考にしてみてください。

(3)「簡易査定」「訪問査定」以外の方法

「簡易査定」や「訪問査定」以外で不動産価格を査定する方法としては、不動産鑑定士に依頼するという方法もあります。

不動産鑑定士は不動産の適正な利用を鑑定する専門家で、国家資格です。ただ、不動産鑑定士は不動産会社と違って、あくまでも公的な評価や財産分与などの法的な手続きが必要な時に価格を調査し、評価する専門家です。

したがって、あえて依頼する場合は売却価格の客観的な評価の1として調査を依頼するケースなどに限られるでしょう。

その他には、「マンション売却シミュレーター」AI査定」といったものも登場しています。ネット上で完結するものもあるので、こちらも売却価格の予想を立てる際に利用すると便利です。

3、不動産会社によって査定価格に相違があるのは?

複数の不動産会社の査定を受けた場合、なぜ不動産会社によって査定金額に相違があるの?なんて疑問に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

査定金額に相違がある理由は、大きく以下の2つの違いがあるからです。

  • (1)利用する不動産査定の方法が違う
  • (2)不動産査定に対する考え方が違う

では、詳しくみてみましょう。

(1)利用する不動産査定の方法が違う

まず、一つ目の理由としては、不動産会社によって利用する不動産査定の方法が違うことが挙げられます。

不動産査定の方法は、物件の種類と用途に応じて異なってきます。大きく以下の3つの方法があります。

  • ①最も基本的な査定方法として使われる「取引事例比較法」
  • ②投資不動産の際に多く使われる「収益還元法」
  • ③主に建物や一戸建てに使われる「原価法」

不動産会社によって利用する査定方法が違えば、参考にするデータも違います。結果としては、不動産会社によって査定金額に相違が出ることとなります。

なお、不動産査定の3つの査定方法について詳しくは「不動産の売却に備えて知っておきたい3つの査定方法について」をご参照ください。

(2)不動産査定に対する考え方が違う

2つ目の理由として挙げられるのは、不動産会社によって不動産査定に対する考え方が違うからです。

大きく以下の2つの違いがあります。

  • ①不動産の売却に対する「営業スタイルの違い」
  • ②査定方法によって「参考にする事例の違い」

詳しい内容については、「不動産の価格査定について知っておくべき5つのこと」を参照にしてみてください。

4、査定価格で売却することができる?

査定価格でマンションが売れると思われている方は多いようですが、実は、査定価格はマンションの売出価格を設定する際の参考価格であり、売却できる価格ではありません。

実際にいくらで売れるかは、売り手と買い手の合意によって決まります。査定価格で売れるわけではないことに注意しましょう。

5、査定価格が高い不動産会社に売却を依頼すべき?査定金額が適正か否かを判断する方法

査定価格が高い不動産会社に売却の依頼をした方が、査定価格が低い会社に依頼するのに比較して不動産が高く売れると思われている方は少なくないのではないでしょうか。

上記の通り、マンションの売却価格は査定価格ではありません。つまり、査定価格が高い不動産会社に売却依頼をしても高く売れるわけではありません。

では、その査定金額が適正かどうかを判断するにはどうすればいいでしょうか。

大きく以下のような方法が挙げられます。

  • (1)査定金額算出の根拠をきちんと確認する
  • (2)相場を知る

など。詳しい内容については「不動産を売却する際に査定について知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

6、注意したい!査定価格に影響するポイント10こ

自分のマンションの査定価格を確認したら、次は査定価格を参考にし、相場価格を考慮しながら売却価格を決めることになります。

少しでもマンションを高く売却するために、以下のような点に注意しましょう。

  • (1)立地
  • (2)階数・方角・位置
  • (3)広さ・間取り・設備
  • (4)築年数・構造・規模
  • (5)管理状況
  • (6)耐震性
  • (7)施工・販売会社
  • (8)共有施設
  • (9)管理費・修繕積立金
  • (10)駐車場の有無

では、順番にみていきましょう。

(1)立地

同じような間取りやスペックであっても価格差が出やすいのが「立地」です。

立地は住環境の良さ、そして最寄り駅からの距離、最寄り駅の交通の便、さらに地方や郊外エリアでは車でのアクセスが良好かどうかも重要な要素となります。周辺に病院や商店街といった生活エリアが近いかどうかも重要なポイントとなります。

(2)階数・方角・位

マンションでは部屋の位置も重要なポイントとなります。やはり眺望のよい物件は査定さ価格が上がりますし、南向きや角部屋の方が評価の高くなる傾向は続いているといえるでしょう。

(3)広さ・間取り・設備

間取りも査定価格に大きく影響します。部屋が一つ多いだけでも物件としてのグレードが上がりますし、部屋の動線や生活しやすい間取りになっているかどうかも評価ポイントです。

水回りや遮音性といった設備面が充実しているかどうかも価格査定で重視されるポイントとなります。

(4)築年数・構造・規模

築年数は浅ければ浅いほど査定価格は高くなります。近年は耐震設計に関しても物件選びでは重視されるので、昭和56年以前の旧耐震基準で建てられたマンションは評価がかなり低くなってしまうでしょう。

また、マンションの構造や規模によって、耐震性や補修状況も大きく違ってくるので、この辺りも価格査定では重視されるポイントです。

(5)管理状況

マンションは建物や住環境の管理状況の差で、大きく物件の状況が変わります。管理組合がしっかり機能していて、建物のメンテナンスが定期的に実施されているマンションほど査定価格は高くなります。

マンションの規模が大きい場合、管理組合が清掃業者や設備会社と契約しているかどうか、といった点も重要なポイントです。セキュリティー対策の状況なども物件の評価に影響してきます。

(6)耐震性

築年数のところでも触れましたが、耐震性は非常に重要視される査定ポイントです。ここに不安があるような物件は売却が難航する可能性があります。単に築年数や耐震基準の問題だけでなく、マンションの立地や構造の点でも耐震性がどの程度あるかどうかを細かく評価する傾向にあります。

(7)施工・販売会社

施行会社や販売会社に関しては、過去に何か問題を起こしたことがあるかどうか、という点をチェックされると考えていいでしょう。単に施工や販売でのトラブルだけでなく、その後にマンションの住民とトラブルになっていないか、という点もチェックポイントです。

(8)共有施設

共用部分やエレベータなどの共有施設の状況は、マンションの評価にもかかわってくるところです。特に高層マンションなどでは高層マンション用のエレベータが設置されているかどうかが重要な査定ポイントです。

朝のラッシュ時にエレベータが込み合うことが多い高層マンションでは、設置台数や安全性、エレベータの要領なども重要なチェック項目となります。

(9)管理費・修繕積立金

管理費や修繕積立費の必要額がどれくらいかは査定ポイントです。単に金額の高低だけでなく、現況のマンションの修繕状況やメンテナンスの状況も合わせて考えていきます。

定期的にメンテや修繕が行われているマンションは、こうした費用も一定で比較的低い金額で設定されています。反対に、メンテや補修がほとんどなされていないマンションでは、将来的にかなりの金額負担が発生する可能性がある、と評価されるのです。

(10)駐車場の有無

特に地方都市や郊外エリアでのマンションでは、駐車場の有無が大きな査定ポイントになるでしょう。

こうしたエリアでは最寄り駅からのアクセス状況よりも重視されることが多いです。駐車場の容量が重視されるポイントで、1世帯あたりで1台以上の駐車スペースが確保できているマンションは高い査定評価を得ることができます。

まとめ

今回はマンション査定について書きましたがいかがでしたでしょうか。マンションの売却を検討される際のご参考になれば幸いです。

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