• 不動産投資
  • 2019/8/20

不動産会社社長が教える「賢い収益物件の選び方」3つのポイント

不動産会社社長が教える「賢い収益物件の選び方」3つのポイント

不動産投資を行いたいけれどどのような物件を選べばよいかありすぎて分からない、という悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

数多くの物件情報から選ぶのにあたり、重要なポイントがあります。渋谷で長年不動産会社の社長をしている筆者が収益物件の見分け方を少しだけご説明しましょう。

・賢い収益物件の選びかた(1)立地・価格

投資をしようと思われる方であれば立地が大事なのはなんとなくでも理解していると思いますが、立地が良いと価格も高いのでできるだけキャッシュを抑えて買おうと考えるのではないでしょうか。

投資において立地はイメージしている以上に重要で、仮に駅からの距離で考えると徒歩5分と徒歩10分の場合は対象物件数が1:3の比率となり、徒歩5分の方が希少性が高いことがわかります。

この希少性が不動産の価値になるとも言えますので、妥協せずに融資を受けてでも立地の良いほうを買うべきでしょう。

・賢い収益物件の選びかた(2)築年数

住むには新築の方がキレイだし良いかな、と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし収益物件に関しては新築は避けたほうが良いでしょう。

新築はディベロッパーの宣伝広告費やマージンが多めに乗っており築浅の中古物件と比較しても割高になってしまいます。そして一度人が住んでしまうと新築ではなくなってしまうため、価値も当然下がります。

また昭和56年施行の新耐震基準以前の建物は割安感がありますが、今後の地震発生確率を考えると避けたほうが良いでしょう。

最近の建物はRC造などでコンクリートのN値と呼ばれる強度が高く作られているものが増えてきています。100年は持つとさえ言われているので、そのような建物を選ぶのも良いでしょう。

ただし、設備や配管などは10年~20年スパンで交換や修繕が必要となってきますので、修繕維持管理がしっかりしている物件を選ぶことが大切です。

・賢い収益物件の選びかた(3)利回り

不動産投資において、利回りで物件を選ぶことが多いです。

しかしプロはそれ以上に物件価格の上昇余力を見極めることで物件を選びます。

良い物件情報があれば、路線価はネット上で調べることが出来ますのでそのエリアの路線価の上昇率や取引事例価格の上昇率、登記簿謄本上での売買履歴をチェックします。

買いたいエリアを絞ることでここ2,3年の坪単価を知ることも可能です。

なお登記簿謄本で所有権が法人名義であり、短期間で頻繁に変わっている場合などは要注意です。

では、利回りはどう見ればよいのでしょうか?

何%以上であればOKという基準はやめたほうが無難でしょう。必要とされる利回りは、該当エリアの価格上昇余力・物件の状態・管理状況・物件の売り急ぎ具合によって決まるので、マイナス成長する可能性が高いエリアや維持修繕費が膨らむ可能性の高い物件はたとえ利回りが15%あったとしても買うべきではないのです。

・買ってはいけない収益物件の特徴は?

それでは反対に、買ってはいけない収益物件の特徴を見ていきましょう。

ポイントとしては人口が減少するエリア、観光客数が少ない地方都市、東京山手線・大阪環状線などの都心中心部より外のエリアで駅から徒歩15分以上の物件は止めておいたほうが無難です。

また日本においてはあ木造建物は非常に短い期間で価値が大きく下がっていきますので、投資目的で木造戸建てを購入するような、自分が住む基準で不動産投資物件は選ばないほうが良いでしょう。

高温多湿な日本においてツーバイフォー工法などは、壁の座屈などが起きる可能性があり、長期にわたって使用するようには作られていません。

木造アパートは戸建てと違い収益還元法で価値が計算されるのですが、建物の劣化が早い分高い利回りが要求されます。鉄筋コンクリートの物件より利回りで3%以上は必要と考えるのがプロの見方でしょう。

・しっかりと知識を持つことが大事

不動産投資は不動産会社や大手法人がライバルとなるビジネスです。生半可な知識で飛び込むと、すぐに不動産会社のカモにされてしまいます。

それに勝つためには、それに対抗できる有力な不動産コンサルタントを味方につけ、状況を調査し、時勢を待つこと。

しっかりと準備をした状態で、良い物件に出会えた時は一気に勝負をかける事が大切です。

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