• 小口化商品
  • 2018/3/5

<グローバルアローズ×不動産投資の教科書>対談企画
〜第四弾 「相続税などで活用した時の注意点」〜

第四弾「相続税などで活用した時の注意点」 

八木2015年にも相続の改正があったかと思いますが、今まで自分に関係なかった方が税率が上がったことによって、自分にも関係してくるのではないかという方が増えてきて、それと同時に相続税対策として不動産の評価額が安くなるということで不動産を実物の方に切り替えられる方も多かったかと思いますが、相続税対策という観点でみたときに、自分で区分マンションや一棟物件を購入するか、小口化商品を購入するかの比較をした時にどちらが効果あるのでしょうか?

中野:その人たちのニーズによるのですが、自分で物件を購入するか小口化商品を購入するかはよくよく検討する必要があります。小口化商品のいいところというのは、例えば相続税対策として1億の物件を買わないといけないとなった時、自分で買うとしたら1物件か2物件の区分マンションを買うのがやっとかと思いますが、小口化商品だといろんなものに分散投資ができことで、リスク分散もできるということと、少額で良い立地や良い物件に投資が出来るというメリットがあります。

八木リスク分散しやすいということですね。 

中野:運用もプロが行いますので、投資の不安材料は運営会社に任せられます。 

八木:そるほどですね。
あと聞いたのですが、相続の時に子どもが何名かいた場合、小口化商品は金額が決まっているので、Aさん、Bさん、Cさんなど均等的に明確な金額がでるので相続対策ができると聞きました。

中野:そうですね。

八木:生前贈与や相続に関わってくることかと思いますが、そこでも不動産を活用される方もいらっしゃいますが、そのような方は最近増えてきていますか? 

中野:生前贈与の特例というのは、自分で住むための不動産を買う場合には、効果はありますが小口化商品を生前贈与するメリットというのは聞いたことないですね。 

八木:なるほどですね。私が聞いたのは、例えば500万円を出資したとして評価額は8割位安くなるかと思いますが、そうすると評価額がだいぶ安くなるのと、控除で110万円控除されたらほとんど税金が掛からないということで、小口化商品を活用して生前贈与されている方が増えてきたというお話を聞いたことがあります。

中野:なるほど。自分で買って評価を下げてそれを生前贈与するということですね。

 八木:例えば500万円の8割となるとだいぶ安くなりそこに非課税の110万円も加われれば、ほとんど税金が掛からないということで生前贈与対策として活用される方も増えてきたとお伺いしました。

中野:相続税対策や節税で一番気をつけないといけないのは、我々もやるのですが、例えば1億の物件を買ったら評価額1000万円の評価額になり10分1になりますよ。というような事を言うのですが、そもそも税金の評価額とは何か?というと路線価や建物の資産価値などからそれなりに真面目に評価されています。時価よりかは安くなるように設定はなっていますが、1億円で買ったものが1000万円になりますということと、1億円で買ったものが8000万円の評価になります、ということが、どちらがお得かと言うと、この1000万円と8000万円の評価というのは、それなりの基準を持って評価されていますので、安い物を高く買わされたら誰だって「なんだ!」っていう話になりますよね。

八木:そうですよね。安い物を高く買わされたら誰だってそう思います。

中野8000万円で評価されているけど1億円で買えるのと、1000万円の評価だけど1億円で買わされるということは違うので注意しないといけません。1000万円の評価だけど、なぜ時価が1億円という金額なのかの根拠がきちんと分からないといけないです。評価額が安くなるからお得だという考え方は危険です。 

八木:なるほどですね。ただ単に税金対策として税金が安いからお得だと思わずにきちんと自分で買った物件価格がいくらなのか、ある意味高く評価された方がいいということですよね? 

中野:税金の評価が低ければいいということではなく、もちろん実際の時価が1億円で税金も低いならいいですが、低いということは、もしかしたら本当は時価が5000万円の物件を1億円で買わされているかもしれない、本当は損しているかもしれないという可能性もあるかもしれませんので、まずは時価がいくらなのか?をきちんと評価することが大事だと思います。

八木:税金額だけじゃなくて、物件の価値や価格を理解した上で購入した方がいいかを判断し、その価値に対して税金が安くなりお得にならないと、不動産屋さんに騙されてしまうことになってしまいますよね。 

中野:そうですね。

八木:良いお話をありがとうございます。皆さん、税金が安くなればそれでいいと思ってしまう方も多く、なかなか物件そのものの価値というのを見逃しているかと思います。 

中野:そこを見逃させるのが営業トークでもあるので。1億円が8000万円になっても節税した分お得でしょ?となるか、だったら最初から8000万円で買っておきたい、と思わせるのが我々の営業トークではあるので本当に1億円なのかというところをしっかり見極める必要ですね。 

八木:そうですよね。税金だけではなくきちんと物件の価値を頭に入れて判断するということが大事ということですね。
本日はありがとうございました。また、次回も中野さんに色々とお話をお伺いできればと思います。

中野:ありがとうございました。

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