• 不動産購入, 物件
  • 2021/10/12

土地の購入で知るべき4つのこと|土地購入の第一歩

田舎 土地売却

気に入った土地で理想の家を建てたい……。

好きな場所で、好きな家をとは思うものの、土地の購入ってなんだか難しい気がしますよね。

自分が好きな土地で好きな家を建てようと思ったら、まず土地の購入から始まります。

今回は、

・土地の購入の流れ
・土地の探し方
・土地探しの注意点

さらに、こだわりある家を作りたいと思っている方に向けて、

・注文住宅の選び方

について不動産投資に関するコンテンツを発信している当メディア「不動産投資の教科書」が紹介します。

この記事で、土地の購入の第一歩を踏み出していただければ幸いです。

理想の暮らしを得るために知るべき物件購入の5つの種類

1、土地購入の流れ

まず最初に、土地を買う流れを紹介していきます。
これを見れば、大まかな流れを掴むことができて、実際に土地の購入へ行動しやすくなるでしょう。

(1)住みたい土地のエリアを決める

まずは、土地探しの前に住みたいと思うエリアを決めましょう。
利便性が良い土地、街の雰囲気が気に入っている土地など、住みたいと思うエリアは人それぞれです。

(2)土地探しを業者に依頼する

理想の家が明確に決まっていたら、業者に希望の土地、間取りや条件などを伝えて土地探しを手伝ってもらいましょう。

個人で探すよりもはるかに情報量が多く、専門性に優れているため、希望にあった土地を提案してもらうことができます。

業者に依頼すれば、この希望の間取りだと、どれくらいの面積が必要ということを正確に教えてもらうことができます。

もし業者に迷っているならば、住宅展示場などハウスメーカーが一度に集まる場所に行って、土地探しをしてもらう業者を決定するのも方法のひとつです。

(3)実際に土地を確認

気に入った土地が決まったら、実際に土地を確認しに行きます。

業者が土地の地盤や前面道路の幅などの事前確認を行っているので、建主も再確認という気持ちで土地を確認しましょう。

実際に土地を見なければ、その土地の雰囲気や周りの音、近隣の道路の幅などがわかりません。

理想の家を建てる土地として、ぴったりなのか確認すると良いでしょう。

(4)業者が土地について調査

この土地に住みたいと決めたら、業者がその土地の周辺状況を詳しく調査します。
調査するに当たって、業者は主に次の3つのポイントを調べることが一般的です。

①近隣調査

学区やゴミ置き場、自治会などの近隣調査を行います。
加えて、その土地の環境なども調査してもらうと良いでしょう。

②建築基準法・インフラ等に関する調査

上下水道や都市計画、道路などの建築法規全般に関する調査を行います。
特に下水に関しては、下水管が通ってなくて浄化槽だった場合、下水道に切り替えなければいけないときがあるかもしれません。
そのため将来お金がかかる可能性もあるので、必ず調査してもらい確認しましょう。

③費用の見積もり

土地の状況によっては、工事の必要があります。工事が必要であれば、工事費用の見積もりをしなくてはなりません。

特に工事が必要になるのは、次のような場合です。

上下水道工事
宅地以外の土地を宅地にするように整える
造成工事など

もし工事が必要であれば、工事費用も負担することを考慮に入れて、最終的な土地選びを行いましょう。

⑤買付証明書の提出

調査の結果がわかったうえで、土地を買うことを決めたら、業者に対して「買付証明書」を提出します。

買付証明書は、購入の申し込みや予約と同様の効力を示すもので、買付証明書を提出しただけでは売買契約が締結されるわけではないことを把握してください。

⑥土地売買契約

買う土地を決定したら、実際に土地の売買契約です。
宅地建物取引士から物件についての重要事項説明を受けてから、売買契約を結びます。

重要事項説明は、長い時間説明を聞かなければいけませんが、非常に重要なので、必ず全て聞くようにしましょう。
重要事項説明の全てにおいて納得がいけば、売買契約を結びましょう。

⑦住宅ローンの申し込み

次に、住宅ローンの申し込みです。
住宅ローンの審査は、主に返済能力があるのかを判断されるものです。
審査に通らないと融資を受けられないため、家を買うことができません。
一般的には、売買契約書に融資特約が記載されています。万が一、審査に通らなくてもキャンセル料などは発生しません。

⑧金銭消費賃貸契約

住宅ローンの申し込みが済んだら、金銭消費賃貸契約を結びます。
「金消契約」と略されることが多く、借主が将来返済することを約束して、貸主から金銭を借り入れる契約です。

土地購入の場合、住宅ローンの申し込みは本審査の申し込みに過ぎないので、この金消契約が必要になります。

⑨土地購入・引渡し

契約事項が済んだら、土地代金の残金を支払います。
そして、所有権の移転や、名義の変更が済んだら、土地の引き渡しになります。

2、土地の購入時にかかる費用

土地の購入時には、土地費用以外にも支払わなければいけない諸費用があります。
土地の購入における諸費用は、一般的に土地代金の5%が目安となります。

諸費用の中でも、みなさんが特に気になるのは「税金」についてですよね。

本章では、土地購入にかかる諸費用として、

・土地購入時の税金
・土地購入時にかかる費用
・土地購入後にかかる費用

以上の3点を詳しく紹介していきます。

(1)税金

①不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物のような不動産を取得するとかかる税金になります。
不動産を取得してから、約半年後に請求されることが多いです。

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

取得した不動産の固定資産税評価額 × 税率(原則4%)

不動産取得税の土地にかかる税率は、原則4%ですが、令和3年3月31日までは、軽減措置の対象となります。
軽減措置後の計算方法は以下の通りです。

取得した不動産の固定資産税評価額 × 税率(原則3%) × 1/2 - 控除額

軽減措置後の不動産取得税は、税率が3%が適用され、1/2の費用になります。
さらに

・45,000円
・(土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2)×(課税床面積×2(200㎡限度))×3%

このどちらか大きい金額が控除されるようになっています。
ただし、この軽減措置は、令和3年3月31日までということに気をつけましょう。

②固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人にかかる税金です。
固定資産税は、国税ではなく、地方自治体に納める地方税になります。
物件を年度途中で購入する場合、引き渡し日をもって精算されます。
毎年支払わなければいけない税金です。

固定資産税の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額 × 税率(1.4%)

税率は、地方自治体によって、異なる場合があります。
事前に自分の購入する土地の、地方自治体の税率を調べておくと良いでしょう。

③都市計画税

都市計画税は、都市計画事業や土地区画事業の費用に充てることを目的にした税金です。
地方税法により、市町村が条例で課すことができる市町村税で、市街化区域内に土地や家屋を持つ人に課税されます。

都市計画税の計算方法は、以下の通りです。

固定資産税評価額 × 税率(0.3%)

税率0.3%は、制限税率(上限)になっているため、税率0.3%より低い市町村があっても、税率0.3%を超える市町村はありません。

④登録免許税

登録免許税は、法務局が管理している登記簿に、その土地の持ち主が自分であることを記載するための費用になります。
土地所有権移転登記や、住宅ローン抵当権設定登記を申請するときに課税される税金です。

⑤印紙税

印紙税は、売買契約時や、住宅ローン契約時に課せられる税金です。
収入印紙を購入して、契約書に貼付けて納税します。

印紙税は、契約書に記載されている金額により納税額が変化します。
令和4年3月31日までの契約書には、軽減措置が適用されています。

(2)その他費用

①購入時にかかる費用

購入時にかかる費用として、次のものがあります。

・仲介手数料
・手付金
・司法書士報酬
・住宅ローン保証料

「仲介手数料」
土地を購入する際に、売主と買主の仲介をした業者に支払う手数料のことです。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決められています。
以下の表が、仲介手数料上限の計算式になります。

 

物件価格仲介手数料(上限)
~1,999,999円物件価格の5%×消費税
2,000,000円~3,999,999円物件価格の4%+20,000円×消費税
4,000,000円物件価格の3%+60,000円×消費税

「手付金」
売買契約締結時に、売主に支払う頭金のようなものになります。
この費用は土地代金に充てられることが多いです。
しかし事前に現金での準備が必要になります。

「司法書士報酬」
登録免許税を納めるために、手続きの代行を依頼する司法書士に支払う代行手数料になります。

「住宅ローン保証料」
住宅ローンを利用する際に、保証料が必要な場合があります。
またローンを組む際の、事務手数料もかかります。

②購入後にかかる費用

購入後にかかる費用として、次のものがあります。

・家の解体費
・地盤改良費
・インフラ整備費

「家の解体費」
前の家が残っている土地を購入した場合、その家の解体費用が必要になります。
家の解体費用は、大きさと構造によって様々です。

一般的な坪単価は、以下のようになります。

 

木造建築30,000~40,000円
鉄骨造40,000円~50,000円
鉄筋コンクリート造50,000円以上

足場が必要な場合や、浄化槽の撤去が必要な場合、さらに費用は上がります。

「地盤改良費」
地盤改良費は地盤が弱いとき、改良するために支払う費用です。
改良しないで家を建設すると、傾いたり、地震によって崩れるおそれがあります。
そのため調査段階で、地盤が弱く工事が必要な場合は、基本的に行わなければなりません。

「インフラ整備費」
上下水道や都市ガスが整備されていない土地に、新しく家を建てるためには、通るように工事する必要があります。
下水が通っていない場合は、浄化槽を設置しなければなりません。
あらかじめ上下水道局で確認できるので、事前にチェックしておくことを進めます。

3、土地の探し方

(1)インターネット

新築住宅や中古住宅の物件選びにはインターネットが主流ですが、土地もインターネットで探すことができます。
人気の不動産サイトSUUMOやホームズなどは、条件を設定して簡単に検索することができます。

しかし、土地の場合、不動産サイトでは周りの写真と図版しか掲載していません。
気になる土地があっても、それで決定せずに、いくつも候補を出して実際に足を運びましょう。

(2)不動産会社の紹介

不動産会社に自分たちの希望を言えば、不動産のプロが何件か候補を提示してくれます。

不動産会社のメリットは、以下の通りです。

・地域密着型であれば地域の情報を含めて紹介してもらえる
・どこよりも早く情報が入る
・土地だけ買ってから、ハウスメーカーなどを選ぶことができる。

好みの土地がなければ、いくつかの会社に話を聞きに行ったり、売りに出たらすぐに紹介してもらったりするとよいでしょう。

(3)住宅メーカーの紹介

住宅メーカーは、不動産会社と同じように、希望に沿った土地を提案します。

不動産会社は、土地を売ることを目的に紹介していることに対して、住宅メーカーは、自社で家を建ててもらうことを前提にして、土地を紹介しています。
以上が、住宅メーカーと不動産会社の最大の違いです。

ハウスメーカーのメリットは、以下の通りです。

・インターネットには掲載していない未公開の土地がある
・仲介手数料がない
・建築条件に合う土地を探してくれる(間取りなど)

土地を決めると、紹介してもらった住宅メーカーで家を建てることのなるので、その点は注意しましょう。

4、土地の購入時に確認すべき点

「土地の関係で、トラブルが起きている」
「土地選びに失敗して、追加費用がかかっている」
以上のようなことにはなりたくないですよね。

本章では、土地を購入する際に必ず確認すべきポイントを紹介します。

(1)境界線が明確かどうか

土地の境界線がはっきりしていなくて、隣人と揉めてしまうのは土地のトラブルで最も多い問題です。

境界標が図面通りに打ち込まれているか、確認しましょう。
境界線がはっきりしていない場合には、隣人の方に立ち会っていただき、明確な線引きをすることでトラブルは防ぐことができます。

(2)地盤がしっかりしているか

土地を購入する際に、地盤は必ず確認しましょう。
家を建設するには、地盤が丈夫でなければなりません。
地盤が弱いと、建物が傾いてしまったり、地震の時に崩れる危険性があったりもします。

さらに、過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地は、避けた方がいい土地です。
ハザードマップを活用して、事前に調べるようにしましょう。

(3)ライフラインの引き込みが完了しているか

電気やガス、上下水道のライフラインの引き込みが完了しているか必ず確認しましょう。

①電気

購入した土地の周りに電柱や電線がない場合、新たに電柱を立てる必要があります。
電柱の建設費用は、基本的に電力会社が負担します。

②ガス

都市ガスかプロパンガスか確認しましょう。
プロパンガスの場合、敷地内にボンベを設置する必要があります。
プロパンガスのボンベは、交換しやすい位置に配置しましょう。

③上下水道

上下水道の引き込みが完了しているのかは、とても重要です。

上水道が引き込まれてない場合は、新規に引き込む必要があり、工事費用がかかります。

下水道はまず、下水道なのか浄化槽なのか確認することから始めましょう。
浄化槽から下水道に切り替える場合は、工事費用がかかります。

しっかり確認して、想定外の工事費用が発生しないようにしましょう。

(4)近隣の環境がよいか

家を建てるために土地を購入するならば、近隣の環境も重要です。
子供がいる家族は、学校までの道のりや公園などが近くにあれば便利です。

近くにスーパーなどの商業施設があるかどうかも、生活するうえで重要になります。

日当たりや風通しがどうかも、確認すべき点になります。

周りの音にも、注意が必要です。
線路沿いや学校の隣の土地だと騒音に感じてしまうことがあるかもしれません。

5、土地の購入が無事にできたら~注文住宅の選び方

土地が決まり土地の購入が済んだ方は、理想の家を建てるためにさらに業者に依頼しなければいけません。

注文住宅でこだわりある家を作りたい方のために、注文住宅についてまとめた記事を用意しました。
気になる方は、以下をクリックして記事を読んでいただければ幸いです。

「注文住宅とは?」のまとめ|意外なメリットとデメリット、失敗しない家作りのポイント7つ

まとめ

土地の購入を検討している方に向けて、知るべき4つのポイントを紹介しました。
土地を初めて買おうとしている方の中には、初めて知ることがあったのではないでしょうか。

ぜひ当記事を活用して、土地の購入の助けになってもらえれば幸いです。

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