• インタビュー
  • 2017/9/22

お客様の収益を最大化!全国エリア中古マンション投資に特化した不動産投資をご提案!

  • 株式会社kellybucks(ケリーバックス)
  • 主任
  • 住本明日菜

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。今回は、株式会社kellybucks(リーバックス)の 住本明日菜(すみもとあすな)さんと対談させていただきました。

ケリーバックスさんは13県から始め、札幌、大阪、名古屋などと全国エリアの中古一棟マンション投資を特化した会社です。

お客様のキャッシュフローを最大化するために何ができるかを常に考え、物件の仕入れは必ず代表が自ら現地に足を運び、周辺環境からエリアの特徴、人口の流動など細かくチェックをし、自社が設けている厳しいチェック項目を全てクリアした物件のみを仕入れしてお客様に販売しております。

また、独自のノウハウ、管理システムで物件のキャッシュフローの管理や賃貸状況管理を行い、毎月オーナー様に目に見える形で報告するなどオーナー様の「知りたい!」を形にされています。

なんとケリーバックスさんは99%のお客様がプラス収益で運用できている実績があります。1棟マンション投資で安定した「利益」を長期的に保つ方法を伝えるセミナーも開催しており、インタビューの中で魅力的なセミナー内容についても伺わせて頂きました。

中古一棟マンション投資を検討されている方」「中古物件特有の瑕疵に対する回避方法」「しっかりとキャッシュフローを出せる一棟物件の選び方」などについて知りたい方はぜひ読んでみてください。

また、今回の対談相手である住本さんは女性であることもあり、女性だからこそ不動産投資をする魅力などについても伺ってきましたので、これから不動産投資を検討されている女性の方にもぜひ読んで頂けたら幸いです。

1、全国エリア!ケリーバックスさんの一棟投資マンションについて

八木
本日はよろしくお願いいたします。今まで多くの方と対談してきましたが、女性の方へのインタビューは、今回が初めてです。ぜひ本日は女性という観点からのお話もお伺いできればと思います。

住本さん
はい。本日はよろしくお願いいたします。

八木
まずはケリーバックスさんの中古一棟マンション投資の事業内容の特徴について教えて頂けますでしょうか。

住本さん
弊社が取り扱っている物件ですが、関東が5割、その他札幌や関西、東海など全国エリアの物件を取り扱っています。20年から30年位の築年数を中心に鉄骨、RC、木造とすべての構造の物件を取り扱っており、取り扱い実績としましては、昨年で年間「100棟」以上を越えました。

八木
年間100棟以上も取り扱っているんですね!築年数20年から30年にこだわっている理由は何でしょうか?

住本さん
その理由は、何より家賃収入が安定していること、というところです。不動産投資は安定した収入が将来も望めることがとても重要です。どの物件もそうですが、新築からどんどん家賃が下がっていきますが、築20年で大体家賃が落ち着くのです。つまり、これ以上下がりにくいという家賃水準でわたしたちはスキームを立ててお客様にご提案しています。長い期間で安心した家賃収入を得ていただくことができます。

八木
なるほどですね。家賃が安定しているというのは大きなメリットですよね。とはいえ、鉄骨やRCでしたら築20年でもまだ法定年数に達していないのでさほど問題ないかもしれませんが、木造の物件は大掛かりな修繕が欠かせないのではないでしょうか?

住本さん
実は築20年から30年の木造物件が古いというイメージを持つのは日本だけではないでしょうか。海外では古いものに歴史があり魅力がある、と考えますので、築100年などの物件でも売買されています。日本は大体30年で家を建てかえようという風潮にありますが、実際のところきちんと手入れをすれば木造物件でも50年から60年充分に持ちます。

八木
確かに海外は100年たっても住んでいる方がたくさんいますよね。

住本さん
そうなんです。築年数は一つの目安ですが、メンテナンスをきちんとしていれば問題ないと言えるでしょう。

八木
つまり、御社ではしっかりとメンテナンスをされている物件を厳選して選ばれているということですね。先ほど全国の物件を取り扱っていると仰っていましたが、もう少し詳しく取り扱っているエリアについて教えていただけますか?

住本さん
様々なエリアの物件を取り扱っていますが、基本的には全国の政令指定都市の物件ですね。

八木
ちなみに住本さん個人として「今ここがおすすめ!」というエリアはありますか?

住本さん
そうですね。例を上げるとすれば、少しマニアックですが滋賀県の大津市のような地域も投資対象地域として向いていると思います。

八木
滋賀県の大津市ですか!なぜでしょう?

住本さん
なぜなら大津市は実は人口が伸びていて、京都まで20分以内、大阪まで1時間程度で行けるという通勤や通学に便利な場所です。 それなのに、家賃は京都の半分から3分の1くらいで住めますので、非常に魅力的のエリアです。 この様に、首都圏や人気エリアから20分から30分くらい離れていても、人口が伸びていたり、家賃が安く賃貸需要のあるエリアを選択する事も良いですね。

八木
なるほどですね!大津市はわたしも初めて聞きました。そういう普段出回らない情報もきちんとお調べしてお客様に提案されているのですね。

住本さん
そうですね。わたしたちはとにかく販売する物件を徹底的に調べ上げて、「なぜそのエリアが良いのか」「なぜこの物件がいいのか」、お客様が納得できるまで物件に関する全ての情報をお伝えしています。

八木
もちろん自分で調べることも大切ですが、とはいっても限界がありますよね。そこはやはりプロに聞くことも大切ですよね。

住本さん
そう思います。人口の流出流入だけでなく、企業の増減、自然などについて総合的に様々な情報を調べています。それらをすべてお客様ご自身で調べるには限界があるのではないかと思います。

八木
そこまで細かく情報を調べ上げるには、やはりスキルというモノが必要だと思いますが、みなさんよく勉強されていますか?

住本さん
日々勉強ですね。お客様によってニーズが違いますので、それぞれのお客様にとって最善の提案、ご満足できる提案ができるよう毎日必死に勉強しています。

八木
ただ「ここがいいですよ!」、「この物件が買得です」というのではなく「なぜその物件には買う価値があるのか」というところを納得するまで教えていただけるのは本当に安心ですね。そしてそういったきちんとした対応がお客様に評価してもらい「この人に任せたい!」「この会社に管理してもらいたい!」とご成約に繋がるのでしょう。

住本さん
うですね。実は不動産は買って終わりではなく買ってからが何より大切です。しかし、意外と購入後に何もフォローしておらず、自分の収支状況を把握されていないお客様が多いのです。

八木
不動産投資は購入してからがスタートですよね。弊社にも複数の物件を持たれているのに、収支についてほとんど把握していないお客様からのご相談があります。

住本さん
弊社にもそのようなお客様からのご相談は多く頂いています。融資を活用して購入された場合、不動産という資産を持っているけど同じく負債をかかえているのと同じですよね。ですからいくら「提案してください」と言われても、まずは今どういう状況か、現状の収支などをしっかり整理をしてから提案をさせていただくようにしています。

八木
現状分析は大切ですよね。不動産投資はパートナー選びが成功と失敗の大きな分かれ道と言っても過言ではないので、責任のある、信頼できるパートナーを選ぶことが何よりも重要ですね。

住本さん
はい。本当にそう思います。不動産投資で失敗される方を一人でも減らして欲しいと心から思っています。

2、中古物件ならではの瑕疵はどうする?売主による瑕疵担保責任があるから安心

八木
中古物件に興味はあるものの、プロではないので物件に目に見えない瑕疵があったらどうしよう、と心配されてなかなか次の一步を踏み出せない方も多いと思いますが、御社ではどのような体制を取っているのでしょうか?

住本さん
まずは先にご説明をさせていただきたいのですが、物件の販売には大きく売主と仲介と大きく2種類の取引形態があります。仲介は物件の瑕疵に対する責任が全くないのですが、我々のような売主には瑕疵担保の責任があります。

八木
御社は売主としての瑕疵担保責任があるとのことですね?

住本さん
はい、弊社は売主であるため「2年間の瑕疵担保責任」を付けています。つまり、物件を引き渡した後に万が一何か問題があれば2年の間しっかりと対応させていただいています。

八木
目に見えないと言われる瑕疵を万が一見つけた場合対応してもらえるとのことですね。

住本さん
対応させて頂きます。実際に弊社は物件を引き渡しの前にしっかりと検査をし、修繕が必要な箇所はしっかりと修繕をしてから引き渡しをさせていただいているのでご安心頂けます。

八木
それは安心ですね。御社のHPにリノベーションサービスがありましたが、事前にリノベーションもして頂けるということですか?

住本さん
そうですね。物件の状態に応じてリノベーションもさせて頂いています。

八木
中には中古の格安物件を買ってから瑕疵が見つかり、修繕で1,000万円かかった、などの話もなくはありませんから、そういう失敗を避けるためにも売主物件はとても安心ですし魅力的ですね。

住本さん
売主だからこそのサービスと言えます。

八木
その通りだと思います。なお、全国エリアの物件となると、金融機関によっては「このエリアの物件のみ融資する」と様々な決まりがあるかと思います。 中にはご自身で融資の斡旋して下さいという業者もありますが、御社は全部の物件において金融機関のご紹介をいただけるのでしょうか?

住本さん
はい。全国どこの物件でも全て弊社にて提携ローンを紹介させていただいています。

八木
なら安心して物件を選べますね。

3、地方の物件でも安心できる賃貸管理体制

八木
全国エリアですと東京にお住まいのオーナー様はご自分で管理するのは難しいと思いますが、地方の物件を買った場合、御社ではどのような賃貸管理体制があるのでしょうか?

住本さん
弊社では大きく2種類の管理体制があります。関東圏は自社で直管理させていただいているのですが、地方の場合信頼できる管理会社が各拠点にあります。わたしたちが何を求めているのかしっかりと理解し管理してくれる地場の管理会社に管理を依頼しています。

八木
管理は地場の管理会社の方が強いと言われていますが、実際はどうですか?

住本さん
はい、地場の管理会社の方が強いですね。

八木
東京の管理会社が管理するより断然地場の管理会社が強いわけですね。

住本さん
その通りです。管理会社を選ぶ際に最も重要だと思うのは「賃貸付け」と「修繕費」です。「賃貸付け」に関して言うと、地場の管理会社は周辺の家賃相場がわかっていますし、何より顔が効きます。 ですので、相応の家賃で1日も早く入居者を付けてくれる動きをしてくれます。また「修繕費」についても地場に根付いているからこそ、どこに何を頼めば一番安く早く修繕ができるかよく分かっていますので、わたしたちは安心して地場の管理会社にお任せしています。

八木
では、地場の管理会社にお願いする場合、オーナー様とどのようなやり取りになるのでしょうか?

住本さん
基本的には窓口は全て弊社の管理部が代行させていただいています。

八木
御社が全て代行してくれるのはとてもありがたいですね。 オーナー様にとって最も重要であるキャッシュフロー管理はどのようにされていますか?

住本さん
弊社は独自のシステムを導入しておりまして、いくらローンの支払いがあり、修繕費がいくらかかり、など各物件の収支を全て把握できるようにしております。

八木
一目瞭然に収支がわかるシステムは嬉しいですね。 御社では家賃保証サービスがあると伺いましたが、サブリースのことでしょうか?

住本さん
いえ、サブリースではなく空室保障です。仮に引き渡しの段階で空室があった場合、弊社にて空室分の家賃を保証して、満室の状態で引き渡しをさせていただいています。つまり、全ての物件において満室の状態から賃貸経営をスタートすることができます。

八木
空室の家賃保障とのことですね。しかし、空室の家賃保障は御社にとっても結構な出費じゃないでしょうか?

住本さん
実は弊社で販売する物件はほとんど空室がない物件が多いです。つまり、引き渡し時空室でもすぐに入居付けができてしまいますので、それほどの負担ではないです。

八木
物件にかなり自信を持ってのサービスですね。 オーナー様にとって満室の状態でスタートできるのは嬉しいですし、何よりも収支が見えて安心ですね。

4、女性だからこそ不動産投資すべき?

八木
最近女性で不動産投資をされる人が増えたという話しを聞きますが、住本さんは同じく女性という立場から見て実際に、女性は不動産投資に適しているのでしょうか?

住本さん
い、適していると思います。 女性が不動産投資をする最も大きなメリットとしてライフステージに臨機応変に対応できるところです。例えば結婚をし、パートナーが転勤することになるなど人生の様々な変化を余儀なくされても、不動産投資はどこにいてもできますし、そういった変化に柔軟に対応できるのがとても良いのでは、と感じています。

八木
確かに変化に対応しやすいのは不動産投資の大きな魅力ですね。

住本さん
また、不動産投資は一人で回せるモノではなく、仲介業者、管理会社などとのお付き合いが必要ですし、入居者様とのコミュニケーションをとることも不動産投資を成功に導いたりしています。 女性の方は人付き合いをしたり細かい点に気がついたり、管理をするという点では男性よりも不動産投資に向いているのでは?と思います。

八木
女性の方が気細かいですからね。

住本さん
はい。中にはご主人の名義で奥様が投資をする、というケースもあります。不動産投資は常に値動きを見る必要がないので、時間がある時に対応すれば良い利点があるので、家事と家事の合間にできて融通が利くので奥様にも向いていると言えます。

八木
自分の都合に合せて対応ができるのは本当にいいですよね。ぜひもっと多くの女性に不動産投資の良さを知っていただきたいですね。

5、ケリーバックスさんのセミナーについて

八木
最後に御社のセミナーについて教えてください。御社のセミナーはまだ開催回数が少なく大変貴重な機会になるかと思いますが、開催スケジュールを伺ってもいいですか?

住本さん
直近では9月23日にホームズとタイアップして不動産フェアに出展します。それから日経BPとの共催セミナーも決まっています。

八木
セミナーではどのような内容になりますでしょうか?

住本さん
お客様の事例を交えながら、お客様が感心高い中古一棟マンション投資のリスクやトラブルがあった時の対応や流れなどをお話しさせて頂いています。

八木
実際の投資事例のお話が聞けるのは貴重ですね。

住本さん
また、不動産投資を成功させている人のキャッシュフローについて「どうやってこのキャッシュフローになったのか」などのお話もセミナーでお話しさせていただいます。

八木
具体例が多いと投資のイメージがしやすいですね。ちなみに、講師はどなたが務めてらっしゃるのですか?

住本さん
わたしが担当させていただいています。

八木
住本さんが講師ですね!不動産投資業界では女性のスピーカーはとても少ないので、女性ならではの細やかな配慮や視点のお話を聞けるのが楽しみです。 わたしも今度参加させていただきますね。

最後にみなさんへのひとこと

住本さん
お客様の収益を守ること、そしてその利益を最大化することがわたしたちの仕事だと思っています。 不動産業界に対し良いイメージがない方もいらっしゃるかもしれませんが、お客様の収益を徹底的に守ることで信頼をしていただけるかと思いますので、まずは一度セミナーに足をお運びいただき、われわれケリーバックスを知って頂くきっかけになって頂ければと思います。多くの方にお会いできること楽しみにしております。

対談を終えて

今回の対談を通じて、ケリーバックスさんのお客様のキャッシュフローを最大化にするための物件選びに対する強いこだわりを強く伝わってきました。
また不動産投資において最も大切である物件管理についても、お客様がどこの物件を購入しても安心できる物件の管理体制もきちんとされており、地方の物件を持たれても安心できるでしょう。
これから中古一棟マンション投資を検討されている方、地方の一棟物件投資を検討されている方、少しでも一棟マンション投資にご興味がある方、ぜひセミナーに参加されてみてはいかがでしょうか。

なお、10月12日(木)に「不動産投資の教科書」主催で、今回のインタビュー相手である住本さんを特別講師としてお招きさせて頂き、八木と中古一棟投資するにあたって知っておくべき知識などについて対談させて頂きます。

セミナーの詳細について「中古一棟マンション投資をする前に知らないと後悔する情報とは?セミナー開催のお知らせ」をご参照下さい。

その他ケリーバックスさんのセミナーについては下記お申込みサイトから申し込んで下さい。

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プロフィール

株式会社kellybucks (ケリーバックス)
http://www.kellybucks.co.jp/


住本 明日菜(すみもと あすな)

女性ならではの感性を活かした周辺環境等のリサーチ力が高くお客様から好評を頂いている。
また全国各地にある管理会社へコネクションを有し、物件についての多くの情報を収集し、お客様に提供することでも信頼を得ている。
英語圏の外国人のお客様の対応もしている。
たくさんのセミナーに参加しても、なかなか次の1歩を踏み出せない方にオススメします。
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