• インタビュー
  • 2017/7/19

融資の借り換えを積極的にご提案

  • J.P.RETURNS株式会社
  • 取締役
  • 室田雄飛

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。

不動産投資の教科書の八木チエです。 

今回は、J.P.RETURNSの取締役室田雄飛(むろたゆうひ)さんと対談させていただきました。

J.P.RETURNSさんは既存の商品プランをお客様に当てはめるのではなく、きちんと資産を生み出せる不動産をそれぞれのお客様の属性やニーズにマッチしたプランを作成し、常にお客様に寄り添いながら提案をされているコンサルティングのプロです。 

初めて不動産投資にチャレンジしてみたい方」や「安定した収入を得たい方」「キャピタルゲインを狙いたい方」「セミナーに行ってみたいけどなかなか一歩踏み出せない方」ぜひ読んでみてください。

1、紹介客が非常に多い!設立16年目のJ.P.RETURNSさんについて

八木
まずは御社の事業内容についてお伺いできますでしょうか?

室田取締役
よろしくお願いいたします。 弊社は23区の中でも特に都心部で立地の良い場所での中古の投資用マンションの販売と管理、そしてリノベーションして再販するなど、お客様が物件を持たれてから売却するまでのトータルサポートをさせていただいています。

八木
今年で御社は設立16期目ですね。今までの15年間はほとんど広告を出すことなく、紹介客がかなり多かったというお話を伺いました。

室田取締役
はい、弊社は紹介してくださる方が非常に多いです。

八木
御社がかなり評価されていると言えるでしょう。

室田取締役
有り難いことです。弊社のサポート体制が大きく評価されていると思います。

八木
御社のサポート体制について詳しく伺ってもよろしいでしょうか。

室田取締役
これは投資業界全般に言えることですが、担当者は購入してもらうために一生懸命営業しますが、決済が終わった途端、何か確認しようと思ったら、窓口は自分じゃないとお客さんをたらい回しにする対応をされる会社が多いのも現実です。

八木
きちんと対応してもらいたいですね。

室田取締役
そうです。お客様はそれぞれに不動産投資を始めたストーリーや目的があります。節税を目的にされた方がいれば年金として運用したい方もいる、あるいは将来的に売却して利益を得たい方もいらっしゃいます。それぞれのお客様の投資目的を一緒にお話した担当がいなくなるということは、マネジメントをしてくれるサポーターがいなくなるということなので、弊社では、最初のストーリーを知っている担当が最後まですべてサポートをさせていただくようにしています。

八木
長期的に資産形成をしていくうえで、自分の属性、考え方、投資する目的を全てわかってくれる担当者にずっと担当してもらえるのは安心できますし、お互いの信頼関係も築けますよね。

室田取締役
おっしゃる通りです。ですので、弊社は1人のお客様につき、1人の担当者は必ずつけています。

2、ファミリータイプ投資物件ならではの持ち方がある

八木
先ほど御社では中古マンションをメインに取り扱っているというお話がありましたが、中古マンションといっても一人暮らしタイプと、ファミリータイプがあると思いますが、御社はどういった物件を扱ってらっしゃいますか?

室田取締役
基本的には一人暮らし用の物件がメインですが、1LDKから2LDKなどファミリー向けの物件もご希望の方にはご紹介させていただいています。

八木
ファミリータイプの物件は、どのような持ち方をされるのでしょうか?

室田取締役
ファミリータイプの投資物件ならではの持ち方ですが、基本的には空室のタイミングで売却することですね。何故ならば、ファミリータイプの物件を空室で売却する場合、自宅用で探されている方からの需要も高いから、売却しやすいのと、売却価格も非常につきやすいです。

八木
ターゲットは投資家から、自宅で探されている方まで広げることができるんですね。  

室田取締役
そうです。賃貸がついたままで売却するとオーナーチェンジ物件となるので、利回りを出す必要があるため、空室で売却するより比較的に少し割安になります。逆に言えば、ファミリータイプの投資物件は、割安の価格で購入して高く貸すことができます。

八木
なるほど。ファミリータイプの購入価格にもコツがあるんですね。

室田取締役
はい、ファミリータイプの投資物件の持ち方をまとめると

オーナーチェンジ物件を安い価格で購入して高く貸す
空室になったタイミングで住居物件として売却し、売却益を得る になります。

特に将来売却して売却益を得たい方はファミリータイプの方が、結果が出やすいと言えま

八木
なるほど。一人暮らし用の物件とは大きく持ち方が違うんですね。

室田取締役
そうです。例えば将来年金対策として不動産投資をしようとしたとします。不動産投資ローンは35年組めますが、40歳で始められるとするとローンを返し終わるのが75歳になってしまいますよね。しかし、年金収入が目的の場合、定年される60歳までに完済されない限りは年金収入にはなりません。

八木
普通60歳以後は収入がない場合が多いですよね。

室田取締役
では、60歳まで返済期間を縮めようとしても返済するための繰上げ返済資金をどこから持って来ればよいのか、という問題が発生します。もちろん余力があれば繰り上げ返済もできるでしょうが、その余力がない場合も少なくありません。

八木
繰上げ返済もそれなりの金額になりますよ

室田取締役
一人暮らし用の物件しか持ってない場合、繰上げ返済の資金は別途で用意する必要がありますが、一方、一人暮らし用タイプとファミリータイプを持ち合わせていただいた場合、空室になったタイミングでファミリータイプの物件を売却して利益を出させて、その利益を繰上げ返済に充てていただくことで、資金計画をはるかに楽にすることができるのです。

八木
なるほど。不動産投資は長いスパンで資産形成していく商品なので、20年、30年などの長いスパンで買い増しをして家賃収入を増やしていくことをされている方も少なくないと思うのですが、その持ち方として、一人暮らし用タイプとファミリータイプの物件を持ち合わせるとより投資の効果を最大化することができるんですね。

室田取締役
そうですね。

八木
しかし、不動産の市場が動いていますし、先ほどファミリータイプの物件を空室になったタイミングに売却すると売却益を得られやすいと仰っていましたが、逆にその売却のタイミングで損をすることも考えられますでしょうか? 

室田取締役
もちろん物件の立地融資を活用することが大切です。例えばオリンピックのために開発が入っているエリアの立地のいい2LDKファミリータイプの場合、大体4,000万円から5,000万円します。しかし、今は低金利の時代ですから、年間ローンの返済では120万円〜130万円を消化していくので、10年で1,300万円程度消化していきますよね。

八木
金利が低いと、返済額が減りますよね。 

室田取締役
そうです。それに立地の良いエリアですので、一気に1,300万円も価格が下がることが考えにくいです。少ない返済額により「貯金の効果が非常に高い」と言えますし、また売却の際はローンの返済で消化された分から実際の相場の価格の開きがでてきますので、数百万の売却益を生みやすい、ということになります。

八木
ファミリータイプの投資物件はとても魅力的ですね。ちなみに、価格帯も高めだと思いますが、ご年収どの位の方が購入されるイメージでしょうか?

室田取締役
弊社のお客様ですとおおよそ800万円前後の方が多いですね。

八木
少しご年収のハードルが上がりますね。

3、融資の借り換えを積極的にご提案

八木
弊社には数年前に借りた不動産ローンを借り換えしたいとのご相談を頂くことが最近増えましたが、御社では既存融資の借り換えのご提案を積極的に行っていると伺いました。

室田取締役
はい、弊社では積極的に提案しています。

今は低金利の時代ですが、5年前でとある銀行から融資を受けると金利が4.5%でした。

八木
2、3年前に高い金利で借りられた方にとって、今の金利は驚くほど低いので、借り換えの提案をしていただけるというのはかなり嬉しいでしょう。 

室田取締役
そうです。とは言え、その頃に購入された方が仮に今借り換えができる状態になったとしても、「借り換えされたらどうですか?」と積極的にアドバイスをしてくれる営業担当者はほとんどいないです。

八木
その理由はなんでしょうか?

室田取締役
借り換えについてはどの会社も手数料等いただかないため、それで動くかどうかは営業担当者の善意の世界となります。

八木
なるほど。不動産会社にしたら借り換えをすすめるには手間がかかって、メリットがないというわけですね。

室田取締役
そうです。しかし、お客様は融資のプロではないので、営業担当からアドバイスがない限り「借り換えができるのかどうか」は自分で判断ができないんです。

八木
個人の投資家は借り換えができるかどうかまではなかなか分からないモノです。

室田取締役
だから、弊社は「金利が下がってきているのでこのような選択肢がありますよ」と積極的にアドバイスをしたり、実際に借り換えする際の審査の申込書作成も手伝いをしています。

八木
書類作成までして頂けるんですね。

室田取締役
書類の記入情報がちょっと複雑ですので、お手伝いさせて頂いています。
そこで借り換えができて、例えば毎月1万円の返済を減らすことができれば、年間で12万円も返済額を減らすことができます。更に返済期間を短くすることにも繋がりますので、「良い物件を持った」とお客様に思っていただけて、満足度に繋がるんです。

八木
お客様満足度は大切です。借り換えのご提案は、御社の既存のお客様に対してだけされているのでしょうか?

室田取締役
いえ、セミナーに参加してくださった方にでもご提案させて頂いています。 中には、5年前に新築の物件を高い金利で購入された方がいらっしゃって、物件の担保評価をしっかりもらえる物件だったので、借り換えを実際にお手伝いした実績があります。

八木
御社のお客様でなくてもご提案頂けるんですね。

室田取締役
融資の借り換え提案をすることによって、お客様との間で信頼関係を築けますので、ここまでしてくれたらもう1物件買おうかな、と買い増しを検討される方がいたり、お知り合いの方に「こんなことをしてくれる会社があるよ」とご紹介いただいたりしています。

八木
自社の利益ではなく、本当にお客様の利益を最優先にした結果ですね。
ちなみに借り換えとなると対応できる金融機関が限られていると聞きましたが、御社には提携金融機関があるとのことでしょうか?

室田取締役
新規の物件に比べると確かにおっしゃる通りに金融機関の選択肢が限られてしまいます。
以前はそもそも中古の投資マンションに対し借り換えの対応をしてくれる金融機関はほぼなかったのですが、今は金融緩和により評価の基準がだいぶゆるくなり、金利の水準自体も下がってきたので、借り換えの相談ができる金融機関が増えてきました。

八木
その中でご対応頂けるなんてお客様は本当に喜ぶと思います。

室田取締役
そうですね。借り換えはお客様にとってリスクはほとんどなく、メリットが大きいので、条件さえ合致すれば絶対と言っていいほどした方がいいです。 また、弊社の営業マンは全員金融機関のルールを熟知し融資の知識が豊富です。窓口である営業が直接借り換えについてベストな提案ができるのも大きなアドバンテージだと思います。

八木
担当営業のスキルは投資が成功するかどうかに大きく影響されますよね。営業がお客様に関わることをひと通り把握していることは非常に安心ですね。
ちなみに営業の方に対し定期的に研修をされているのですか?

室田取締役
週に一回は営業研修をしており、その場で有益な新しい情報も共有するようにしています。

八木
かなりしっかりした研修体制取られてますね。

4、複数の物件を所有されている方がほとんど

八木
実際に御社のお客様はどういう形で物件を持たれている方が多いですか?

室田取締役
平均して2〜3物件を持たれている方が圧倒的に多いです。金融緩和によって融資枠が大きくなり、3件目の物件購入を検討するオーナー様が増えました。資産を増やしたいという傾向がだいぶ強くなったと思います。

八木
今ご利用できる金利はどのくらいになりますか?

室田取締役
年収や物件によっても違いますが、築浅の物件で言うとおおよそ「1.85%」でご紹介できます。5年前の住宅ローンとほぼ変わらない金利ですね。

八木
なるほど。今フルローンで物件を購入される方も多いと思いますが、御社ではどうでしょうか?

室田取締役
ほとんどフルローンです。自己資金の余力がない方は、10万円の手付金で不動産投資ローンを組まれる方が多いです。今は本当に金利が安く調達できるので、融資を活用して始められる方が多いです。

八木
御社では築何年の物件が多いですか?

室田取締役
基本的には築10年前後です。

八木
築10年にこだわる理由をお伺いしても良いですか?

室田取締役
それはマンションの法定耐用年数の47年から築年数を差し引いて、最長35年のローンを組めるようにしているからです。例えば築13年の物件の場合、34年しかローンが組めないので、融資年数の制限を受けないために築年数10年前後の物件にこだわっています。

八木
融資年数を最大限に活用したいとのことですね。

5、協賛セミナーNO.1実績のセミナーについて

八木
最後にセミナーについて教えていただきたいと思います。今では様々な不動産投資セミナーが実施されていて、御社ではどのようなセミナーを開催されているのでしょうか?

室田取締役
わたしがセミナーをする上で大事にしていることは「なぜ資産運用をしなければならないのか?」という目的であり動機です。
今、年金に対する不安などから多くの方が運用の必要性を感じ、実際30〜40代の女性の65%が将来のために何かしらの運用をしています。
とは言え、情報が溢れている今、何が正解かみなさん分からずに迷っているんです。だからこそ多くの方は答えを求めてセミナーに来ています。

八木
確かにいろんな情報がありますよね。

室田取締役
そんな方々に向けて、セミナーで物件の立地、利回りを伝えても喜んでいただけないんです。
つまり

・ 将来のために年金対策にしたいならば明確にどのような対策を取るべきか
・ 他の金融商品と比べて不動産投資にはどんな効果があるのか

など他の金融商品と比較をしながら、不動産投資をして得られる「効果」について明確にわかるようにお伝えしています。

八木
お客様に正しい知識を教えるんですね。

室田取締役
お客様によって古い物件の方がいい場合もあります。その方の資金力や年収、目的に合わせて自分に合った投資商品は何であるかを知ることができるのも弊社のセミナーの特徴かと思います。

八木
自分の属性や投資目的を正しく認識することが大切ですよね。

室田取締役
ですから、弊社は不動産を売るためのセミナーではなく、お客様の視点に立ち、資金力や目的に合わせお客様にとって必要な情報を提供しています。

八木
必ずしも不動産投資が全ての方にとってベストな選択肢とは限らないので、それぞれの方にとって「身の丈にあった投資を知り」「自分に何が必要かを知る」素晴らしい機会となると思います。

最後にみなさまにひとこと

室田取締役
不動産は他の金融商品との大きな違いは、融資を活用することができることから、たとえ資金力がなくても始めることができるということです。
今は預金金利が低いので預けるメリットが全くなく、金利が低い今逆にお金を借りるメリットが大きいです。つまり、最低金利と言われている「今」が始めるべきタイミングであり、このチャンスを逃してはいけないと思っています。何故ならば、本来ならば当然金利を取れる状態を作っていくのが本筋ですから、この低金利はあくまでも「特別な処方箋」であり、こういう期間は長く続くことはないからです。
「ファイナンシャルインテリジェンス」つまり、銀行、保険、証券、不動産それぞれのパートナーを見つけることが運用にとって近道ですので、早く見つけアクションを取られることをオススメします。わたしたちが不動産投資のパートナーの位置にいられたらベストだな、と思います。

対談を終えて

今回の対談を通じて、J.P.RETURNSさんがなぜご紹介お客様が多いのかがよく理解ができました。一人ひとりのお客様に対して、きちんと誠意と責任を持って対応することによって、お客様の信頼に繋ぎ自然と口コミでお客様が集まってきます。そんなお客様思いのJ.P.RETURNSさんのセミナーに参加して、ご自身で感じて頂くのはいかがでしょうか。

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セミナー日程

10月14日(土)  10:00~12:30      (開場9:30)

大東建託主催 大東建託×J.P.RETURNS 第3回一棟アパートVS中古区分マンション徹底比較セミナー〔品川〕

会場:品川イーストタワー21階 大会議室
住所:東京都港区港南2-16-1

10月14日(土)  14:00~16:30      (開場13:30)

大東建託主催 大東建託×J.P.RETURNS 第3回一棟アパートVS中古区分マンション徹底比較セミナー〔品川〕

会場:品川イーストタワー21階 大会議室
住所:東京都港区港南2-16-1

10月19日(木)  19:00~21:00      (開場18:30)

【ブームだからこそ必見!】絶対に騙されない為の中古マンション投資セミナー[名古屋]

会場:SBIマネープラザ 名古屋支店
住所:愛知県名古屋市中区錦3丁目24-24 錦ビル324-11F

10月27日(金)  19:00~21:00      (開場18:30)

【今空前のブーム!】超低金利時代の今だからこそ聞くべき!中古マンション投資セミナー[大阪]

会場:SBIマネープラザ 大阪支店
住所:大阪府大阪市北区曾根崎2丁目12-4

10月28日(土)  13:00~15:00      (開場12:30)

40代でもまだ間に合う!!15年で資産を作る!!こっそり教えます!㊙マンション投資セミナー

会場:MYS横浜西口
住所:神奈川県 横浜市西区 北幸1丁目11-1  水信ビル4階

11月11日(土)  13:00~15:00      (開場12:30)

40代でもまだ間に合う!!15年で資産を作る!!こっそり教えます!㊙マンション投資セミナー

会場:UDX秋葉原
住所:東京都千代田区外神田4-14-1

11月22日(水)  19:00~21:00      (開場18:30)

40代でもまだ間に合う!!15年で資産を作る!!こっそり教えます!㊙マンション投資セミナー

会場:フクラシア八重洲
住所:東京都中央区八重洲2-4-1 ユニゾ八重洲ビル(常和八重洲ビル)3F

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プロフィール

J.P.RETURNS株式会社
http://jpreturns.com/

 

 

 

 

 

 

取締役 
室田 雄飛(ムロタ ユウヒ)

J.P.RETURNS株式会社入社後、設立初期より営業部を統括、本部長を務める。
以降金融機関との業務提携等を行う融資担当部長、
流通事業部では仕入れ先開拓業務に従事、後に管理業務部等を歴任。

不動産業務全般を通じて大きく事業の拡大に貢献してきた存在であり、
自身がトップセールスであった経験や、
営業の責任者として数々のお客様と対面してきた経験を活かしたオーナー視点のアドバイスをモットーとする。
平均空室率2%以内を創業以来維持する当社の賃貸管理の前線でトラブル対応、
リフォーム等の豊富な経験を持つリスク管理のエキスパートでもある。
現在は商品企画やセミナーでの講師を務め、常に世に発信する立場で不動産業に従事している。

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インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。