• インタビュー
  • 2017/8/2

築25年前後の一棟中古マンションに拘る理由とは?

  • 株式会社ジャパンインベスターパートナーズ
  • シニアコンサルタント
  • 千島将太

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。

不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、株式会社ジャパンインベスターパートナーズのシニアコンサルタント千島将太(ちしましょうた)さんと対談させていただきました。

ジャパンインベスターパートナーズさんは、築25年前後の中古マンション一棟の仕入れ事業をメインに自社仕入自社販売自社管理自社客付けへこだわった提案をお客様にされています。

今回の対談では、なぜ築浅ではなく、築25年前後の中古一棟マンション物件にこだわる理由、そして築25年前後ならではのメリットについてお話をお伺いしてきました。

退職後も今の生活水準を落としたくない方、中古一棟物件投資にご興味がある方、中古一棟物件投資でなるべくリスクをおさえて堅実な不動産投資をしたい方、失敗しない中古一棟物件の選び方を知りたい方にぜひ読んでみてください。

トピックス

10月11月の最新セミナー日程が更新されました!

※この記事は2017年8月2日に公開したものを2017年8月25日に加筆修正しました。

1、物件情報が豊富!仕入れ業者であるジャパンインベスターパートナーズさんの事業内容について

八木
本日はよろしくお願いいたします。
まずは御社のサービス内容についてお伺いできますでしょうか?

千島さん
よろしくお願いします。
弊社は元々投資物件を仕入れして、業者をメインに卸販売をするいわゆる卸問屋から始まり、現在では個人の投資家にも販売を始めさせていただいております。

八木
個人の投資家に向けて販売を開始したのはいつ頃からでしょうか?

千島さん
1年ほど前となります。

八木
なるほど。現在は個人の投資家に向けての販売割合はいかがでしょうか?

千島さん
現在でも業者向けに販売をしておりますが、割合としても業者に卸している方が多いです。何故ならば、個人の投資家には弊社で厳選したリスクが少なく良い物件のみ販売をさせていただいています。

八木
個人の投資家に販売する物件は厳選されているんですね。御社は仕入れ業者で、業者にも物件販売していることもあり、他の不動産会社と比較して物件価格は相場価格より安くなっているのでしょうか?

千島さん
他社さんと比較して同等の物件の価格は安いと思います。
購入は一瞬ですが、運用は長期になりますので、弊社は長期的に運用を行える物件を重要視し、月間数百件の物件から本当にいい物件のみ選び販売していますので、全体的の平均価格帯は他社さんより高く利回りも少し低いのではないかと思います。

八木
御社には本当にいい物件情報をご提供して頂けるとのことですね。
とはいえ、一棟となると物件価格もかなり高額になるでしょうし、個人の投資家は不動産のプロではないので「自分でちゃんと管理ができるのだろうか?」など不安になる要素も多いと思いますので、初心者の方にとってはなかなか敷居が高いのではないでしょうか?

千島さん
おっしゃる通り、価格が高いのは事実ですし、「知識がない」と物件の管理に不安に思われている方も多いです。しかし、現状弊社のオーナーさんを例にあげさせていただくと、

  • 管理を一任できるので安心
  • 人と人との付き合いをしていて細やかなサポートをしてくれるから安心
  • 購入のプランニングから管理などのシミュレーションもしてくれるからイメージしやすくて安心

と大変ご満足頂いています。

八木
御社の管理体制において全て「安心」という大変高い評価ですね。

千島さん
ありがとうございます。
弊社のオーナーさんはほとんどがサラリーマンの方なので、本業が忙しいので、細々とした管理はご自身ではできないですよね。 そのような忙しい方に安心できるよう管理を全て任せられる管理体制を作っています。

八木
物件を購入してからがスタートなので、万全とした管理体制が最も大切と言えるでしょう。

千島さん
おっしゃる通りです。従って、入居者の募集、契約更新、24時間トラブル対応、賃料変動、建物の修繕、清掃等のケア全て自社でさせていただいています。また、担当者はもとより管理部・提携管理部門のバックアップ体制を敷き3か所の入り口を作っております。そのため担当者が不在でも管理対応ができる形がとれて、賃借人からも大変ご満足いただける管理体制となっていますので、入居率のアップにも繋がっていると思います。

八木
1人の方が担当窓口になるという体制も利用しやすいですね。一棟物件投資は不動産投資の中でもハードルが高い投資商品であり、担当者のスキルも要求されると思いますが、社内で何か研修をされてますでしょうか?

千島さん
もちろん週に3回社内研修を実施し、お客様により良い提案ができるよう日々ブラッシュアップしております。
お客さまそれぞれ不動産投資の目的、生活状況、ご収入も違いますから、それぞれに合った最善のモノを提案したいと思っていますし、ご購入いただいたあとも最適な資産運用ができるようサポートさせていただいています。

八木
確かに不動産投資は物件を買って終わりではありませんよね。担当がどのようにサポートしてくれるかが、成功を大きく左右されると言えるでしょう。

2、築25年〜の中古一棟マンションにこだわる2つの理由

八木
続いて、もう少し具体的に物件についてお伺いしたいと思います。御社ではどのような基準で物件を選定されていますか?

千島さん
一番大きな基準は築25年前後の中古マンションであることです。

八木
それは何故ですか?

千島さん
一般的には築10年程度の築浅の物件が良いのでは?と探されている方が多く、築25年というとかなり古いイメージを持たれる方が多いと思います。弊社は築25年という基準を設けたのは、不動産投資において最も大きなリスクである「空室リスク」に重点をおき、物件の賃貸実績を把握したいからです。

八木
その物件の賃貸実績を全て把握するとのことですね。

千島さん
はい、つまりその物件は賃貸物件としての需要が高いかどうかを今までの賃貸実績で判断することができるのです。
新築物件の場合実際に運営してみないと分からないので、「埋まるだろう」という推測になるんですね。

八木
今までの賃貸実績で入居ニーズを判断されるんですね。

千島さん
さらに言うと、新築あるいは築浅物件は築年数に応じて家賃を下げていく必要があります。なぜ家賃を下げるか、それは周りの競合物件と競争する必要があるからです。とはいえ、家賃はずっと下げ続けるわけではなく、下げ幅が非常に少なくなる下げ止まりがくるのですね。それがおおよそ築25年前後と言われています。

八木
家賃の下げ幅がどんどん小さくなるのですね。

千島さん
そうです。つまり築25年前後の物件を選ぶのは、

  • 今までの賃貸実績を確認することができることから、空室リスクを想定できる
  • 家賃相場が安定していることから、家賃収入も安定し、収支シミュレーションがしやすい

などの理由が挙げられます。

八木
賃貸実績を確認ができるのと、家賃相場が安定していることは大きいですね。

千島さん
はい、おっしゃる通りです。
「きっと大丈夫」という推測ではなく、きちんと今までの家賃データを取ることが大事です。つまり、弊社は「実績がある市場」を根拠に重要視しているからこそ、築25年物件にこだわっています。
投資される方も業者の想定より、市場の実績を重視されますよね。

八木
築25年という実績に基づいたデータがあるのは非常に大きいですし、オーナーさんにとっても安心ですね。

3、家賃相場より安い物件を選ぶ

千島さん
弊社物件を選ぶ時の2つ目のポイントですが、周辺の家賃よりも安い物件を選ぶようにしています。

八木
それはどうしてでしょうか?

千島さん
理由は中古物件において「安いから住む」という住居者のニーズが多いからです。周辺の物件よりも安ければなかなか引越しをしようとせず、長く住んでいただけます

八木
なるほどですね。中古物件に住まわれている方はあえて高いところに引っ越そうとは思いませんよね。

千島さん
はい。もちろん新築物件にこだわる人もいます。多少家賃が高くても良いところに住みたい、というニーズですね。しかし、新築でも何年か経つと中古になります。そうしたら新築が好きな方のニーズには応えられなくなり、物件が空室になった時に家賃が下がるリスクがあります。

八木
新築にこだわる方はどんどん新築物件に引っ越しますよね。

千島さん
ですので、弊社は高くても良いから新築の方が良いという方ではなく、「古くてもいいから安い方がいい」という方に向けての物件にフォーカスしています。その賃貸ニーズに応えられる物件は空室がでてもすぐ埋まるので、空室リスクを最小限におさえることができます。

八木
新築は一度賃借人が出てしまうと中古物件扱いされますので、中古の家賃相場に合わせる必要があるため、家賃を下げざるをえなくなります。その点では、「安い物件に住みたい」というニーズに応える物件ですとキャッシュフローも安定して維持できるということですね。

4、建築構造やエリアにもこだわる

千島さん
最後に、弊社は物件を選ぶ際に物件の建築構造やエリアにもこだわりがあります。

八木
詳しく教えて頂けますか?

千島さん
まずは建築構造ですが、弊社は木造の物件は扱わないようにしています。確かに中古の木造は利回りが良いのですが、修繕や管理に非常に手間がかかりますので、そのため弊社はRC重量鉄骨構造物件にこだわっています。

八木
RCや重量鉄骨物件のみ取り扱うとのことですね。築年数が少し古めな物件なので、御社の物件は販売する前に修繕をされるのでしょうか?

千島さん
直近で大規模修繕を行っていない、もしくは現在の状況があまりよくない物件に関しては、弊社で責任をもって修繕させていただいています。

八木
御社で修繕された物件であれば、大きな瑕疵に対する心配がないとのことですね。

千島さん
はい、その通りです。それに弊社でご紹介させていただいている物件は2年の瑕疵担保責任がついています。もちろん瑕疵担保保険にも入っています。

八木
中古物件はやはり一番大きな心配は物件の瑕疵ですよね。御社にて瑕疵担保責任がつくのであれば安心ですね。
なお、物件のエリアはどのあたりでしょうか?

千島さん
1都3県の首都圏がほとんどです。
しかし、最近東京には良い物件が少ないのが実情です。東京で物件を持てれば非常に良いのですが、何しろ相場が高いので、無理して所有してキャッシュフローがマイナスになってしまったら本末転倒です。

八木
きちんとキャッシュフローが取れる物件でないとですね。

千島さん
毎月100万円の家賃は取れるけど、その物件を買うのに10億円がかかったら、投資する意味がありません。

八木
ほとんど返済で消えますね。

千島さん
そうです。最近1都3県の中でも神奈川、千葉、埼玉、その他名古屋、大阪など政令指定都市が多いですね。

八木
どの辺りのエリアが人気ですか?

千島さん
やはり千葉埼玉神奈川エリアの物件は人気がありますね。

八木
人気の理由はなんでしょう?

千島さん
首都圏の集約人口が3,500万人を超えていると言われていますが、都心へのアクセスが良いのも人気がある理由の一つかと思います。

八木
私も色々な物件情報を見ますが、首都圏の物件は高いイメージがありますが・・・

千島さん
はい、正直高いです。

八木
御社物件の価格帯はいくらでしょうか?

千島さん
1億円〜2億円前後の物件が多いですね。

八木
規模数はどうでしょう?

千島さん
物件にもよりますが、10戸〜20戸前後の3階建てまでの物件が多いです。 また、管理費や管理手間がかかるエレベーターつき物件は選ばないようにしています。

八木
間取りはどうですか?単身者用が多いですか?

千島さん
そのエリアの賃貸ニーズによって分けています。
単身者の賃貸ニーズが高いエリアは単身者用の物件を選びますし、ファミリーの賃貸ニーズが高いエリアはファミリータイプの物件を選びます。

八木
エリアの賃貸ニーズで物件選ぶことは非常に重要ですよね。

5、年収1,000万円の資産形成セミナーについて

八木
ここまで読んで頂いた方は御社の商品にご興味を持った方も多いのではないかと思いますが、最後に御社のセミナーについて伺わせて下さい。

千島さん
弊社では「アリとキリギリスセミナー」というセミナーを開催しています。
利回りが高いけどリスクも高い物件ではなく、安定して家賃収入を得られる物件を手にいれる方法についてお伝えします。また、一棟中古マンションを経営する時のリスクや成功の秘訣などもお伝えさせていただいています。

八木
中古一棟マンション投資にご興味がある方にとっては大変興味深い内容になってますね。
講師はどなたがされるのですか?

千島さん
わたしです。元々わたしは区分マンションを販売していて、区分マンション投資のノウハウも交えながら、お伝えできることも多いかと思います。

八木
大切なノウハウですね。
御社の物件を購入される方のご年収の目安はいくらでしょうか?

千島さん
弊社はご年収700万円からを一つの目安にしていますが、資産形成をしていく上で年収が1,000万円以上あるのは望ましいです。

八木
1,000万円以上ですね。

千島さん
何故ならば、ご年収が高い方は融資を活用して資産が増やしやすいのです。もちろん一棟でも十分資産形成できるのですが、数棟持つと倍速で資産が形成することができることオススメします。

八木
融資を活用という観点ではご年収が高い方がいいとのことですね。例えば年収1,000万円の方は大体どのくらい融資を受けられるものですか?

千島さん
金融機関にもよりますが、3億〜4億円でしょうか。

八木
かなり融資枠が大きくなっていますね。ぜひその話についてセミナーにて詳しく伺いたいですね。

最後にみなさまにひとこと

千島さん
弊社は住居とした一棟の中古マンションをメインで販売させていただいています。実は不動産投資の形態によって、持った時点でマイナスが出てしまって資産運用としての目的を果たせない所有の仕方をされている方が非常に多いのです。
だから、わたしたちは「どんな時代でも時勢に左右されない堅実な運用を行うこと」の大切さをお伝えしています。
手堅く、確実に不動産投資で結果を出したい、という方は是非セミナーにお越しください。

対談を終えて

今回の対談を通じて、仕入れ会社であるジャパンインベスターパートナーズさんが物件に対する厳しい選定基準を設けていることについて理解ができました。中古一棟マンション投資にご興味があるものの、物件の選び方がわからない方、安定した収入ができる中古一棟物件の選び方について知りたい方はぜひセミナーに参加してみてはいかがでしょうか。

セミナー日程

☆一棟物件☆検討中の方必見!!実例を元に【成功】【失敗】を教えます!!〜個別相談付〜

日時:1014日()  10:30~12:00
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階
 

☆一棟物件☆検討中の方必見!!実例を元に【成功】【失敗】を教えます!!〜個別相談付〜

日時:1021日()  10:30~12:00
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

☆一棟物件☆検討中の方必見!!実例を元に【成功】【失敗】を教えます!!〜個別相談付〜

日時:1028日()  10:30~12:00
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

《少人数》☆一棟所有の方必見☆税理士大家さんによる一期目の確定申告で重要なこと

日時:113日()  10:00~11:00
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

実例を元に【成功】【失敗】を教えます!!目先の利益に誤魔化されない【不動産投資】

日時:114日()  14:00~15:30
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

実例を元に《成功》《失敗》を教えます!!目先の利益に誤魔化されない【不動産投資】

日時:11月11日()  14:00~15:30
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

大好評!!《少人数制》目先の利益に誤魔化されない【不動産投資】

日時:11月18日()  14:00~15:30 
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

大好評!!《少人数制》目先の利益に誤魔化されない【不動産投資】

日時:11月25日()  17:00~18:30 
会場:東京都豊島区池袋2-40-13 池袋DUPLEX B`s 8階

プロフィール

株式会社ジャパンインベスターパートナーズ
https://www.ji-partners.co.jp/


シニアコンサルタント
千島 将太 (ちしましょうた)

新築区分マンションの販売経験を経て
仕入れに強く、自己資金を最小限で資産形成が出来る中古の物件を扱うJIPに転職。

現在、営業企画を始めとしてセミナー企画や講師を担当し、様々なプロジェクトを進行する。

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インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
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  • 新築一棟アパート
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と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

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などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。