これをお読みの方の中には、投資マンションに興味があり実際に購入を検討されている方もいらっしゃるでしょう。
もっとも、投資マンションの購入に失敗しないためには、所有する際のメリット、デメリット、またいい投資マンションの選び方などをきちんと把握しておくことが重要です。
そこで今回は、
- 投資マンションは儲かるの？利回りについて
- 投資マンション所有する際のメリットとデメリット
- 投資マンション購入の流れは？
- 新築？それとも中古？自分に合った投資マンションの選び方
- いい投資マンション物件を探すには？
- 投資マンション購入前にやっておくべきこと
- 投資マンションローンを利用する場合
などについて書いていきますので、ご参考になれば幸いです。
目次
１、投資マンションは儲かるの？利回りについて
ポータルサイトなどで掲載されている投資マンションの利回りは10％以上の物件も少ないでしょう。
しかし、現実ではそこまで高利回りを出すのは簡単ではありません。
また、以下にて、一般的なワンルーム投資マンションのシミュレーションを見てみると分かるかと思いますが、表面利回りは「8.75％」に対して、ランニングコストを差し引いた後の実質利回りは「6.05％」でした。つまり、表面利回りが高くても、実質の利回りはそこまで高くないのは分かります。
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不動産情報 |
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| 物件価格 | ① | 9,600,000 |
| 家賃（月額） | ② | 70,000 |
| 管理費・修繕積立金（月額） | ③ | 15,145 |
| PM管理会社管理費（月額） | ④ | 3,780 |
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不動産諸経費（年間） |
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| 固定資産税 | ⑤ | 25,400 |
| 管理・修繕費 | ⑥ | 181,740 |
| PM会社費用 | ⑦ | 45,360 |
| 損害保険料 （火災・地震保険など） |
⑧ | 6,700 |
| 合計（⑤～⑧合計） | ⑨ | 259,200 |
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利回り計算 |
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| 年間収入 | ⑩ | 840,000 |
| 年間支出 | ⑪ | 259,200 |
| 年間実質収入 | ⑫ | 551,000 |
| 表面利回り（%）（⑪÷①） | ⑬ | 8.75 |
| 実質利回り（%）（⑬÷①） | ⑭ | 6.05 |
実際に購入される際は実質利回りにも注意しましょう。
利回りについて詳しくは「不動産投資で安定収益を出すために知っておくべき利回りに関する9つのこと」をご参照下さい。
２、投資マンション所有する際のメリットとデメリット
上記シミュレーションにてご確認頂けたと思いますが、投資マンションを所有するにはそこまで高い利回りが出るわけではありません。しかし、それでも投資マンションを購入する方が多いのはなぜでしょう。
（１）投資マンション所有する際のメリット
投資マンションを所有するには以下のようなメリットが挙げられます。
- 「マンション」という実物資産が残る
- 相続・贈与税対策として有効である
- 少額自己資金から始められる
- 生命保険のかわりになる
- 私的年金の確保ができる
など。詳しい内容については「不動産投資を迷っているあなたが知っておくべき7つのメリット」をご参照下さい。
（２）投資マンション所有する際のデメリット
一方、投資である以上デメリット、つまりリスクも伴います。投資マンション所有する大きく以下のようなリスクが挙げられます。
- 金利上昇リスク
- 物件の時価が把握しにくい
- 流動性リスク
など。リスクについては「不動産投資において失敗しないために知っておくべき１４個のリスクまとめ」で詳しく書いておりますので、参考にしてみてください。
３、実際に投資マンションを購入する場合の流れは？
では、実際に投資マンションを購入する場合の流れはどうなるでしょう。
大きく以下のような流れになります。
- 予算決め
- 中古にするか、新品にするかなど、投資マンションの条件を決める
- 不動産投資会社を選ぶ
- 現地確認
- 買い付け提出
- 重要事項の説明を受ける
- 売買契約を締結（手付金を支払う）
- （融資を受ける方のみ）不動産投資ローンの審査を受ける
- 決済を行う
- 賃貸管理会社を選ぶ
など。詳しい内容については「不動産投資は意外と儲からない？それでも不動産を購入すべき理由」をご参照下さい。
４、新築？それとも中古？自分に合った投資マンションの選び方
投資マンションを検討される際に、新築？それとも中古？と悩まれている方も少なくないではないでしょうか。
以下にて新築と比較した中古投資マンションのメリットとデメリットを書いていきますので、参考にしてみてください。
（１）新築と比較した中古投資マンションのメリット
まず、中古投資マンションのメリットについてみてみましょう。
具体的には以下のようなメリットがあります。
- 初期費用が安く抑えられる
- コストが安く、管理しやすい
- 高利回りを実現しやすい
- 賃貸需要が高い（空室率が低い）
- 流動性が高い
など。
（２）新築と比較した中古投資マンションのデメリット
一方、中古投資マンションには大きく以下のようなデメリットが挙げられます。
- 担保力が低い
- （築年が古い場合）耐震性や耐久性が脆い場合がある
- 間取りが古く感じられる可能性がある
など。詳しい内容については「投資用マンションとは？投資初心者がおさえておきたい5つのこと」をご参照下さい。
５、いい投資マンション物件を探すには？
投資マンションを探される時に、ポータルサイトを利用される方は少なくないではないでしょうか。
実は、ポータルサイトの物件情報は更新ペースが遅く、掲載されている物件情報は古かったりするので、問合せをしても終わっているケースが多いのです。
それに比較して、売主として投資物件を販売している業者の場合、随時物件情報を更新しておりますので、最新の情報を得ることができます。
以下にて、物件種類別の不動産投資会社のサイトをピックアップしましたので、ぜひ資料請求をしてみてください。
（１）区分マンション投資物件
（１）プロパティエージェント（新築物件）
東証上場されているプロパティエージェントさんは、新築区分マンションのディベロッパーとして、投資用の分譲マンションを管理まで一貫して手がけております。購入後の顧客満足度1位のプロパティエージェントさんなら安心して物件の管理をお任せすることができるでしょう。今なら書籍も無料でプレゼント中ですので、新築マンション投資にご興味がある方は資料請求をしてみてはいかがでしょうか。
②GA technologies(Renosy) （中古物件）
Ga technologyさんは中古マンション投資を特化した不動産投資会社です。なんとGa technologyさんの入居率は「99.4%」という驚異的な高さです。今なら期間限定に「大家の真実」DVDを無料配布しておりますので、中古マンション投資にご興味がある方ぜひ請求してみてはいかがでしょうか。
③株式会社デュアルタップ（新築物件）
デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画・開発・販売・管理まで一括して手がけています。東証JASDAQに上場しており、安心してご依頼できる不動産投資会社です。新築マンション投資にご興味がある方は、まず資料請求されてみてはいかがでしょうか。
６、いい投資マンションの選び方のポイントは？
毎月安定した家賃収入を得られるためには、空室になりにくい投資マンションを選ぶことが重要です。
具体的には以下のようなポイントが挙げられます。
- 空室になりにくい物件
- 相場より割安な物件
- 高利回りが期待できそうな物件
など。詳しい内容については「不動産投資の物件選びについて知っておきたい8つのこと」をご参照下さい。
７、投資マンション購入前にやっておくべきこと
投資マンションを購入する前に、失敗しないために事前にきちんと情報収集をすることが大切です。
- やってしまいがちな失敗事例を知っておく
- 本やブログには情報収集をする
- 不動産投資セミナーにて情報収集をする
など。詳しい内容については「初心者のあなたが不動産投資を始めるまでに知っておくべき7つのこと」をご参照下さい。
８、投資マンションローンを利用する場合
投資マンションを購入する際に、不動産投資ローンの利用を検討されている方も少なくないではないでしょうか。
不動産投資ローンは住宅ローンと違って、審査基準が厳しくなっているため融資を受けるにはハードルが高いのが現状と言えます。
審査を通しやすくするために、以下のようなポイントが挙げられます。
- 自己資金の割合が大きい
- 収益性（実質利回り）が高い
- 年収が高い
- 勤務先の属性
など。不動産投資ローンの金利など詳しい内容については「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」をご参照下さい。
まとめ
今回は投資マンションについて書きましたがいかがでしたでしょうか？ご参考になれば幸いです。
