• 不動産売却
  • 2019/10/28

マンション売却で失敗しないためにチェックしたい6つのこと

こちらの記事お読みの方の中には、今「マンションを売りたい」と思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのためにはマンションを売る時の流れ損せずマンションを売却するコツなど十分な知識を身につけておくことが重要です。

今回は不動産投資の教科書はこれからマンションを売りたいと検討されている方々のために

  • マンションを売却する流れ
  • マンションを売却する際に利用したい簡易査定サイト3選
  • マンションを売る際の諸費用
  • 損しないために!マンションを売る時の注意点

などマンションを売る時の知識をまとめました。マンションを売る時にご参考になれば幸いです。

1、マンションを売却する流れ

まず、マンションを売る時の大まかな流れについてみてみましょう。

大きく以下のような流れになります。

  1. マンション売却の相場を知る
  2. マンション売却の簡易査定を依頼する
  3. 対象マンションに関する資料を用意する
  4. 不動産仲介業者を選定し、媒介契約を締結する
  5. 売却希望価格を決定して売却活動を開始する
  6. 購入希望者と交渉する
  7. 売買契約を締結する
  8. 決済・マンションを引き渡す

なお、詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」をご参照ください。

2、マンションを売るときの費用は?

マンションを売る際にどんな諸費用がかかるかのでしょうか。、それぞれについてみてみましょう。

(1)不動産仲介手数料

マンションを売る際に、成功報酬として不動産仲介業者に「不動産仲介手数料」を支払う必要があります。

法律により、売買金額の以下の表に表示されているパーセンテージが手数料の上限額とされています。

不動産の売買価格

手数料の上限

200万円以下

5

200万円超 400万円以下

4%+2万円

400万円超

3%+6万円

例えば、1,000万円のワンルームマンションを売却した際の仲介手数料は「1,000万円3%+6万円=36万円」になります。

なお、マンションを売る際の仲介手数料を安くするコツなどについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

(2)ローン一括繰上げ返済手数料

不動産を購入した時に、金融機関で融資を受けてそのローンが売却するときに残っている場合は、売却によって融資を受けた金融機関に対し残っていたローンの残債を一括繰上げ返済することになります。この時には一括繰上げ返済手数料が発生します

金融機関によって異なりますが、大体3,000円〜5,000円程度です。固定型ローンでは3万円〜5万円が必要です。

なお、住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は?具体的なメリットとデメリットについて」をご参照ください。

(3)税金

マンションを売る際に、大きく以下のような税金がかかります。

  • 売買契約書に貼付する印紙税
  • (抵当権設定された場合)抵当権抹消登記の免許税
  • (売却益が出た場合)不動産譲渡所得税

詳しい内容については「不動産売却時にかかる3つの税金」をご参照ください。

なお、マンションを売る際の諸費用について詳しくは「事前に知っておきたい!不動産売却時にかかる3つの諸費用」をご参照ください。

3、マンションを売る時の6つの注意点

ではマンションを売るときの注意点としてはどのようなものがあるのでしょうか。順番にみていきましょう。

(1)相場を知る

まず、不動産の相場を知っておきましょう。

マンションの実際の取引価格は国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。

(2)費用を把握する

上記「3、マンションを売る際の諸費用」をご参照ください。

(3)内覧時に部屋をキレイにする

マンションの内見をする際、買主は現在のレイアウトを参考にして部屋の間取りの使いやすさを判断することになります。荷物を散乱させずに、できるだけ家をキレイにすることを心がけましょう。

(4)買い主と交渉の姿勢を持つ

マンションを売る際に、購入希望者から

  • 売却価格
  • 入居時期

など様々な交渉が入ります。売却価格の減額はしたくないでしょうが、頑なに譲らないと売却自体が難しくなります。自分が妥協できる範囲内でできるだけ交渉に応じるという姿勢が大切と言えるでしょう。

(5)必要書類を用意する

不動産の売却をスムーズに進めるには、事前に必要な書類を用意しておくといいでしょう。

物件の種類によって異なりますが、大きく以下のような書類が必要となります。

  • 物件の権利書
  • 登記済証
  • 建築確認通知書、検査済証
  • 付帯設備表
  • 物件状況報告書
  • 固定資産税などの納税通知書
  • その他物件に関する資料

マンションを売る際に必要な書類について詳しくは「(チェックリストつき)不動産売却時に必要な書類」をご参照ください。

(6)不動産売買契約書もチェック

不動産の専門用語が多く並べられている売買契約書は、素人ではなかなか理解出来ない部分も多くあります。マンションを売った後にトラブルにならないため、以下のチェックポイントを押さえておきましょう。

  • 売買土地の表示
  • 売買代金、手付金などの額
  • 所有権の移転と引渡し時期
  • 公租公課の精算
  • ローン特約
  • 手付解除
  • 契約違反による解除
  • 瑕疵担保責任

など。詳しい内容については「損しないために!不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」をご参照ください。

4、より高額でマンションを売る3つのコツ

より高額でマンションを売るためにそれぞれについてみていきましょう。

(1)査定は複数社に依頼する

不動産会社によって査定方法が変わりますので、マンションの査定は複数社に依頼するといいでしょう。

査定方法について詳しくは「不動産の売却に備えて知っておきたい3つの査定方法について」をご参照ください。

なお、マンションの売る際の相場の調べ方などについて詳しくは「マンションを高く売却するには?マンション売却の相場を調べる方法について」をご参照ください。

(2)信頼できる担当者を選ぶ

マンションを売る際に、信頼のできる不動産会社を選ぶことと同じように、責任を持って販売してくれる信頼のできる担当者を選ぶことも非常に大切です。

信頼できる担当者であるかどうかは、以下のポイントで判断するといいでしょう。

  • 査定金額報告時にきちんと金額の根拠を明示しながら説明をしてくれるか
  • ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
  • 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合せて売却プランを提案してくれるか

など。詳しい内容については「(チェックリスト)不動産仲介とは?不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」をご参照ください。

(3)物件に関する情報を担当者に伝える

「管理会社がきちんと管理を行っている」など物件に関してプラスになるような情報はもちろん、マンションを売った後にトラブルにならないよう、マイナスになる情報もきちんと担当者に伝えましょう。

詳しい内容については「不動産を売りたい方必見!高額で不動産を売却するために知っておきたいことまとめ」をご参照ください。

5、マンションを売却する際に利用したい査定サイト3選

数多く存在している簡易査定サイトから、オススメの無料でかつ短時間で査定が可能な4つのサイトをピックアップしました。不動産の売却を検討されている方は是非利用してみて下さい。

(1)すまいValue(すまいバリュー)

不動産大手が6社集結して作成されたのがすまいValueです。住友不動産、東急リバブル、三菱地所などここでしか査定ができない会社もあるところが大きな特徴と言えるでしょう。

まずすまいValueで不動産の売却査定を依頼して、その後に別のサイトをセカンドオピニオン的に利用すると良いかも知れません。

公式サイトはこちら

(2)ReaRie(リアリエ)

リアリエはパナソニックが運営しているサイトです。リフォームプラン付きで買い主に不動産売却を提案することで、より早く売る事ができると言う特徴があります。

リフォームプランも検討したいと考えているなら査定を依頼するのも有りでしょう。

公式サイトはこちら

(3)HOME4U

HOMEUは老舗の不動産売却査定サイトです。不動産一括査定サイトとしては最大規模の利用者数を誇るため、安心感が違います。

入力もカンタンで、査定もすぐに終わるので初心者向けとも言えるでしょう。

公式サイトはこちら

(4)イエカレ

イエカレは約9年目の総合比較サイトです。土地活用や不動産売却だけではなく賃貸仲介や不動産管理などの会社も探してくれるのは大きなポイントでしょう。

フリーダイヤルで電話相談もあるのも強みと言えそうです。

公式サイトはこちら

6、マンションを売却後確定申告をする必要も

マンションを売った場合、売った年度末に確定申告をする必要があります。

確定申告には大きく以下の2種類があります。

(1)譲渡所得の確定申告

譲渡所得とは、マンションの売ったことにより生じた所得(利益)のことを言います。その所得に渡所得税という税金が課されます。

譲渡所得税の計算方法や確定申告の流れについて詳しくは「譲渡所得税とは?不動産売却後の譲渡所得税を安くおさえるために知っておきたい5つのこと」をご参照ください。

(2)譲渡損失が出た場合の確定申告

マンションを売ることによって、損失が発生することも考えられます。

損失が発生した場合は必ずしも確定申告をする必要はありませんが、一定の要件を満たせば、マンションを売った年度の給与など他の所得と損益通算する事ができ、得をするケースがあります。

また、その年度に損失の控除がしきれなかった場合、譲渡の年の翌年以後最大3年間繰り越すことができる場合もあります。

譲渡損失の確定申告の流れや申告時に必要な書類などについて詳しくは「不動産売却したら確定申告が必要?確定申告で損しないために知っておきたい9つのこと」をご参照ください。

(3)会計ソフトを利用する

ご自身で慣れない確定申告をするのは大変だと思われる方も少なくないでしょう。

確定申告を短時間に簡単にするためには、「クラウド会計ソフト『freee 』」を利用してみるのはいかがでしょう。大変利用しやすいソフトなので、ぜひ試してみてください。

7、「買取」方法も検討しよう

マンションを売るには、上記で書いた不動産仲介業者に仲介してもらう売る方法の他に、一切広告活動を行わず

  • 不動産買取会社などの業者

に直接売る方法もあります。

「仲介」と「買取」の最も大きな違いとしては、売却価格にあります。

仲介により売却する場合、市場価格を参考に売却価格を設定する事が一般的です。

一方、買取は業者が一旦買取ってから、リフォームなどの付加価値をつけて再販します。そのため、買取の金額は市場価格の67割だと言われています。

買取による売却については、詳しく「不動産を「買取」にて売却する際に知って得する7つのこと」をご参照ください。

また、2つの売却方法ともメリットとデメリットがありますので、どっちの方法が自分に適しているかは、詳しく「どっちが得をする?不動産売却の2つの売却方法」をご参照ください。 

まとめ

今回はマンションを売りたい時に知っておくべきことについて書きましたがいかがでしたでしょうか。ご参考になれば幸いです。

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