• 不動産売却, 土地売却
  • 2021/10/15

相続前から考えるべき!田舎の土地売却を成功させる方法

田舎 土地売却

田舎の土地を相続する予定だが、売れるか心配に思われる方は多いのではないでしょうか。田舎の土地は都市部に比べて買い手側のニーズも必然的に薄れてしまうので、しっかりとした準備が必要です。

本記事では、相続前から知っておくべき田舎の土地売却について解説しています。これを読んでしかるべきタイミングで土地が売れるように準備をしておきましょう。

なお、土地売却の流れについて、土地売却の流れを解説します|高値で土地を売却するためにはにて詳しく解説しています。こちらも合わせてご覧ください。

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1、田舎の土地は売却できるのか

まずは、田舎の土地売却が成功するのかについて説明します。

(1)田舎の土地売却は難しい

ズバリ田舎の土地売却は難しいです。その理由を簡単に述べると、様々な理由によって買い手のニーズが満たされないからです。

以降、田舎の土地売却を難しくしている理由について解説します。

(2)難しい理由

①生活環境が整備されておらず不便

田舎の土地では、生活に必要な駅やバス停、学校や病院などの距離が遠かったり、生活の基盤となるインフラの整備が十分でなかったりするために都市部に比べて不便になっている場合があります。

②開発コストが高い

都市部の土地と違うのは、整地されているのかいないのかという点です。土地を開発する際、綺麗な更地ですとコストは小さいですが、管理されていない状態だと草木をはらったり除草をしたりするのにコストが大きくなってしまいます。そのため、田舎ほど開発コストが高くなってしまいます。

③市街化調整区域による制限

市街化調整区域とは、市街化の進行を抑制する地域のことです。市街化を目的とはしていないので、人が住むために必要な住宅や商業施設などの建築が原則として認められていません。そのため、市街化調整区域内だと物件を立てられない場合も多いです。

④土地が広すぎる

土地が広すぎることも売れない理由の一つです。家と違い、土地はその大きさを自由に変えることができないので、土地の活用法がなければ、無駄なスペースになってしまいます。そしてその無駄なスペースに固定資産税がかかるとなれば土地の広さは一転、デメリットになってしまうのです。

⑤ご近所付き合いや独自の慣習

田舎は都会と比べて、独自の慣習やご近所付き合いを大切にする傾向が強いです。そのため、普段からあまりご近所付き合いをしていない人からすれば少し抵抗感が生まれてしまうのも事実です。

(3)ニーズもある

これまで、田舎の土地売却が難しい理由を挙げてきましたが、田舎だからこそ土地が欲しいというニーズもあります。そんなニーズについて紹介します。

①移住や別荘への住宅用途

都市部から田舎へ引っ越したいというニーズは多くあります。その魅力は、最低限のインフラとインターネットが整備されていれば都会に比べて安く住むことができる点です。子育てや療養目的での移住も多く行われています。

②古民家や太陽光発電としての事業用途

体験型宿泊施設や介護施設として古民家を利用する例も多く存在します。このほとんどの場合が自治体やNPOに貸し出す形になるので、家主の収益はあまり期待できません。しかし、その管理の手間が省け、地域貢献ができるといったメリットがあります。

また、集客の問題が関係ない、太陽光発電用地としての利用も一つの手です。自分で太陽光パネルを導入して発電所として利用する、もしくは太陽光発電用地として事業者に売るといった選択ができます。

③近隣住民

近隣住民からのニーズも検討の余地はあります。これは田舎に限ったことではないですが、二つの土地を一つにまとめることができればその資産価値は上がります。

すぐにその土地を必要としなくても、駐車場や物置としての利用ができるからです。

土地売却を検討するときは、近隣住民に打診してみるのも一つの手です。

2、田舎の土地を所有するデメリット

次に、田舎の土地を保有し続けることで生じるデメリットについて解説します。

(1)固定資産税

不動産を所有する人には全員固定資産税がかかります。固定資産税は、その土地の上に建物があると、200㎡までの固定資産税が6分の1に、200㎡を超える部分は固定資産税が3分の1になる特例があります。しかし、特定空き家に指定されると、この例外になってしまうので注意が必要です。

(2)管理費・維持費がかかる

土地をそのまま放置しておくと、草木が生い茂ってしまうため、その管理は定期的に必要です。また、建物も人が住んでいなければその劣化は早く、土地と同様に管理が必要になります。

自分だけで管理をするのは難しいため、土地や建物の維持・管理を地元の業者へ委託することも多いでしょうが、この場合コストがかかってしまいます。

(3)田舎の地価は下がっていく可能性が高い

日本は人口減少が著しい国です。それに伴い、日本の地価は全体的に下落のリスクがあります。東京や観光地などの人口が集中する地域は地価が上昇している傾向にありますが、田舎のような人口が少ない地域はこれからもっと地価が下落する可能性が高いです。

3、田舎の土地を売却するポイント

それでは、田舎の土地売却をする上でおさえておきたいポイントを2つ紹介します。

(1)土地の状況を知っておく

土地を売る上でまずは、住所や地積、地目、法令に基づく制限などの土地を取り巻く現状を把握することが大切です。

(2)地元の不動産を選ぶ

都会と比べ、田舎のコミュニティは強い傾向にあります。それは不動産会社間だけでなく、他業種にまで及びます。そのため、土地売却を検討する田舎が現在地から遠い場所だったとしても、古い友人経由などで実際に足を運び、相談することをおすすめします。

実際に土地売却の流れが詳しく知りたい方は「土地売却(売買)の流れ|素早く高額で土地を売却するために」をご覧ください。

4、農地や山林などの土地は売却できるのか

農地や山林についてはさらに注意が必要です。

(1)農地の売却方法

農地の売却には、農地法に基づいて届出や許可を出す必要があります。そのため、売却までに時間がかかる場合があります。また、農地を何の用途で売り出すかでも異なります。

①農地として売却

原則、農業委員会の許可を得る必要があります。

②農地以外の用途で売却

原則として農業委員会を経由した後、都道府県知事等の許可を得る必要があります。なお、農地が市街化区域にある場合には、農業委員会への届出をあらかじめ行えばよいとされています。

(2)山林の売却方法

山林、農地のように特別な届出や許可を必要とせず、売却することができます。
また余談になりますが、山林に売却可能な立ち木がある場合には立ち木部分は山林所得、山の土地部分は譲渡所得と分類して所得税計算を行う必要があります。

5、もしも土地が売却できない時は

万が一、土地が売れない時は活用するという方法があります。田舎の土地活用に関しては「田舎でも土地活用は可能!しっかり稼げる4つの土地活用法と始め方」でも詳しく解説していますのでぜひご覧ください。

(1)賃貸物件を建てる

アパートやマンションなどの賃貸物件を立てて不動産経営するのも一つの手です。新築か中古かでその利回りは異なりますが、中長期的に安定した収入になることが見込まれます。

(2)駐車場経営

土地だけの相続の場合、駐車場経営を検討するのも良いでしょう。周りの駐車場の数によってその稼働率は変化するので、事前に周囲の駐車場の状況を把握しておくのがおすすめです。

(3)農地としての活用

土地を農地へと転用して、作物の栽培をしたり市民農園として貸し出したりする方法もあります。農地に転用することで固定資産税を節税することはできますが、常に何かを栽培し、土地の管理をしなければならないのでコストがかかります。

農作物で得られる収益が、農地の維持・管理コストを上回るのか事前に精査する必要があります。

(4)解体も視野に

土地の上に不要な物件が建っている場合は、解体も視野に入れた方が良いでしょう。空き家が残っているよりも更地の方が売れる可能性が高まるからです。解体についてもっと詳しく知りたい方は「土地売却の解体費用|解体する前に知りたい更地にするメリットやタイミング」をご覧ください。

6、まとめ

今回は、気になる方も多いであろう、田舎の土地売却について紹介しました。本記事が、これから田舎の土地を相続し、売却を検討されている方の参考になれば幸いです。

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