• 不動産売却, 高く売却するコツ
  • 2017/3/2

信頼できる不動産仲介会社の選び方|おさえておきたい5つのこと

所有している不動産を売却することになったものの、信頼できる不動産仲介会社の選び方がわからず、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

売却の理由も転勤、住替え、相続や離婚などさまざまあるかと思います。売却成立までスムーズに進めるためには、ご自身の売却理由にあった不動産仲介会社を選ぶことが大切になってきます。

そこで今回は、

  • 信頼できる不動産仲介会社の選び方
  • 信頼できる担当者とは
  • 売却理由別、不動産仲介会社を選ぶポイント
  • 悪質業者の見分け方

などについて書いていきますので、信頼できる不動産仲介会社選びで悩まれている方に参考にして頂けたら幸いです。


1、不動産仲介会社の役割とは

(1)不動産仲介会社の仕事内容

不動産仲介会社の良し悪しを判断するには、物件が売却成立に至るまでどのようなステップを踏み、どういった営業活動や仕事内容がなされているかを把握しておく必要があります。

従って、信頼できる不動産仲介会社を探す前に、まずは不動産仲介会社の役割について理解しておきましょう。

仲介業者に売却を依頼すると、おおまかに以下の流れになります。

  • 物件を査定する
  • 売主のニーズを確認する
  • 物件の相場や市場動向の調査
  • 物件の特徴にあった販売戦略の立案
  • 売主のニーズに合った売却スケジュールの提案
  • 売却価格を決め、売却活動を始める
  • 物件の広告資料となる販売図面(マイソク)の作成
  • チラシやインターネットなどを通じて物件の宣伝活動
  • 購入希望者の物件内覧の日程調整、現地案内
  • 購入が決まりましたら、売買契約書の作成
  • 決済などの対応

など。

(2)不動産仲介会社に依頼する時の媒介契約は3種類

不動産仲介会社に売却を依頼する時の契約形態は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。それぞれを簡単に説明すると、

一般媒介契約

複数の業者に同時に仲介を依頼できます。自分で買主を探すことも可能です。

専任媒介契約

契約期間中に仲介を依頼できる業者は1社のみ。自分で買主を探すことはできます。

専属専任媒介契約

契約期間中に仲介を依頼できる業者は1社のみ。かつ自分で買主を探すことも制限されます。

と違いがあります。

実際に売却活動をしてみないとその会社は信頼できるかどうかの判断ができないので、最初から1社に絞るのではなく、3社前後と一般媒介契約を契約し、その後の販売活動の様子を見ながら一社に絞って専任媒介契約を締結するといいでしょう。

 一般媒介契約の活用方法について詳しくは「一般媒介契約 | 不動産を高く売却したい方が知っておくべき3つのこと」を参考にしてみて下さい。

2、信頼できる不動産仲介会社の選び方

(1)一括査定サイトを活用して信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

大まかな価格を知る際に、一括査定サイトを利用される方が多いと思います。

実は、一括査定サイトに登録されている不動産会社は、そのサイトの厳しい審査を通過した不動産仲介会社のみになりますので、査定サイトを活用して信頼できる不動産会社を絞り込むといいでしょう。

数多くある査定サイトの中でも、「悪徳業者の徹底排除」を公言している数少ない一括査定サイトの一つとして「HOME4U」がオススメです。

HOME4U」には厳しい審査基準をクリアした大手から地元の会社まで幅広い業者が登録されており、多様なニーズに対応することができます。

HOME4Uについて詳しくは、「HOME4Uとは?実際に家を売却した人がオススメする不動産査定サイト」を参考にしてみて下さい。

(2)自分の不動産の売却に強い不動産仲介会社を選ぶ

不動産仲介会社でも、マンションが得意、戸建てが得意、土地が得意とそれぞれ得意分野があります。

どの分野の売却が得意なのかは、取り扱っている物件の多さで判断するのが一つの目安になります。

ご自身で判断するのが難しい場合、これまでの販売実績、どんな販売活動をしているのか、売却までにかかる平均期間などを担当者に聞いてみてもよいでしょう。

(3)担当者との相性も重視

会社が信用できても、担当者の対応にはばらつきがあるのが正直なところです。

従って、高額にかつスムーズに不動産を売却するには、責任を持って仕事をしてくれる不動産営業マンと出会えることも重要です。

  • 依頼主のニーズを理解した提案ができる
  • 物件の細かい情報まで確認してくれる
  • こちらからの質問に丁寧に答えてくれる

など、信頼して売却をお任せすることができるかの判断をしましょう。信頼できる担当者であるかどうかのチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみて下さい。

なお、下記のサイトは、不動産取引(賃貸や売買など)を検討している方が、自分に合った不動産会社の営業パーソンを直接「指名」できる業界初のサイトです。

つまり、人生の中で、最も重要なイベントの一つとも言える不動産取引を、たまたま問い合わせした会社のたまたま担当になった営業パーソンに任せるのではなく、厳しい審査基準にクリアした方々のみ登録できるこちらのサイトから事前に詳細なプロフィールを確認し、自分に合った不動産パートナーを探すことができます。
賃貸、売買などのジャンルや得意なエリア別で担当者を探すことができ、年齢や出身地、家族構成や趣味なども記載されているので、ご自身で信頼できる営業パーソンを探したい方はぜひ利用してみてください。

http://fudopa.com/

3、売却理由別に不動産仲介会社を選ぶポイント

 不動産を売却する理由は人それぞれですが、大きく以下の4つが考えられます。

  • (1)買い替えによる売却
  • (2)転勤による売却
  • (3)相続による売却
  • (4)離婚による売却

ここでは、それぞれの売却理由に合せて、信頼できる不動産仲介会社を選ぶポイントを解説していきます。

(1)買い替えによる売却

現在所有しているマンションを手放し、新しい物件に買い替えする場合は、売却と購入どちらもお任せできる(購入物件も多く取り扱っている)不動産仲介会社を選択しましょう。

買い替えの場合は、「売却・購入のタイミングを調整」することが重要です。

売却が先行し、購入までの期間が空いてしまう場合、仮住まいを探す手間や費用がかかってしまいます。逆に買い替えるマイホームの契約を先に行なってから売却まで期間が空いてしまっても、早く売らなきゃという焦りから、判断にブレが生じる可能性があります。

従って、売却も購入も一社に全て任せることによってタイミング調整が容易になり、納得のいく買い替えにつながります。

買い替えする際の流れや、損しないために覚えておきたい注意点などについて詳しくは「失敗しないために!マンションの買い替えについて知っておきたい6つのこと」を参考にしてみて下さい。

(2)転勤による売却

急な転勤により売却で悩まれている方も少なくないでしょう。

転勤される前のタイミングで無事に売却ができれば、今の家の住宅ローンと新居の家賃で住居費が二重にかかることもなくベストですが、実際はなかなか難しいでしょう。

従って、転勤の後にも売却活動が続く可能性があることを想定して、転勤先にも対応してもらえる全国エリアに支店があるような大手不動産に売却を依頼されるといいでしょう。

転勤にて不動産を売却する時のコツなどについて詳しくは「急な転勤でマンションを売却したい方が知っておきたい!安心して売却するコツ」を参考にしてみて下さい。

(3)相続による売却

相続の場合は、まずは相続登記を行う必要があるため、他の売却理由よりも手続きが多くなります。

従って、不動産売却のノウハウだけではなく、相続登記から売却までを一括でサポートしてくれる不動産仲介会社に依頼するといいでしょう。

相続にて取得した不動産を売却する時の注意点や流れについて詳しくは「相続した不動産を売却する際に知っておきたい6つのこと」を参考にしてみて下さい。

(4)離婚による売却

離婚が理由で資産分割による不動産を売却するケースも考えられます。この場合、査定価格で住宅ローンを完済できるか否かによって、売却方法が変わってきます。

住宅ローンを完済できる場合、通常の不動産の売却の流れになります。一方、住宅ローンが残る場合、「任意売却」という売却方法を検討する必要があります。任意売却にて売却する場合、「売却した価格で完済できなかった残債については、債権者(=金融機関)と相談した上、分割などの方法で返済できる売却方法」になります。任意売却の場合、債権者と交渉するノウハウが必要になりますので、任意売却の経験が豊富な不動産仲介会社を探しましょう。

離婚時の不動産を売却するノウハウについて詳しくは「売却すべき?共有財産としてマンションがある場合の離婚時の財産分与で知っておくべき全てのこと」を参考にしてみて下さい。

4、悪質業者に注意!

日本の不動産業者の数は約12万社以上あります。実はその中で、毎年数百件以上もの業者が業務停止や免許取り消しの処分を受けているそうです。

そのような悪質業者に関わってしまったら、

  • 売却成立までの期間が長くなったり
  • 不当な安価で売却することになってしまったり

など売主が損をしてしまいます。

従って、売却を仲介会社に依頼したからといって業者に任せっぱなしにするのではなく、定期的に売却状況を確認することが大切です。

最も注意すべきケースを以下にてピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。

(1)宣伝活動をきちんと行っているかどうか

購入希望者に物件を知ってもらうためには、きちんと宣伝活動をする必要があります。

不動産の売却に伴う宣伝活動は大きく以下のような手法が挙げられます。

  • SUMMO、ホームズ、athomeなどのポータルサイトへの掲載
  • オフライン広告(新聞折込、チラシのポスティング)などの配布
  • レインズ(物件情報登録システム)(※)への登録
  • (空室な場合)オープンハウスの開催

など。十分に物件が宣伝されているかどうかのチェックをしましょう。

※専任媒介契約、専属専任媒介契約の場合はレインズへの登録は法律上で決められていますが、一般媒介契約の場合は任意となっています。

(2)「両手」狙いで情報を遮断するケースも

売却において不動産仲介会社の報酬は、成功報酬として成約した時の仲介手数料のみになります。

そのため、自社で買主を見つけることによって、売る側と買う側両方から仲介手数料を得ることによって報酬を増やすことができます。これを不動産業界で「両手」といいます。

中には一部悪質な業者は「両手」を得るために、他の仲介業者から問い合わせがあっても「商談が入ってます」と嘘をつく場合があります。

こういった情報を遮断する行動を「囲い込み」と呼び、一般的には専任媒介契約の場合に起こりやすいです。囲い込みをされてしまうと売却までの期間が伸びてしまい、結果的に売れ残り扱いで値下げせざるを得ない状況に陥ってしまうリスクがあります。

「囲い込み」されていないかを確認するには、買主と装って、不動産会社に自分の物件を問合せするなどの方法が挙げられます。

(3)業者に不信感を感じた時の対応方法

不動産仲介会社との契約後、どうにも不信感がぬぐえない場合は業者を変更することをオススメします。媒介契約の種類によって解約できる期間も異なりますので、注意しておく必要があります。

また、あまりに悪質な場合は「不動産協会」に相談することも検討しましょう。

相談先や相談方法について詳しくは「不動産業者への売却依頼方法|高額で売却するための全知識」を参考にしてみて下さい。

5、不動産仲介会社探しから不動産引渡しまでの流れ

ここまで信頼できる不動産仲介会社の選び方を解説してきました。

最後に、実際に不動産を売却する時の流れをみてみましょう。全体の流れを把握することによって不動産仲介会社や担当者とのやりとりがスムーズになるはずです。

不動産売却は大きく以下の流れになります。

  1. 不動産の相場を知る
  2. 一括査定サイトを利用して対象不動産の資産価値を把握する
  3. 不動産業者に訪問査定を依頼する
  4. 売却依頼する不動産業者を決める
  5. 売却価格を決め、売却活動を始める(購入希望者を募集する)
  6. 購入希望者と交渉する
  7. 売買契約書を締結する
  8. 決済し、不動産を引き渡す

それぞれの項目の詳しい説明は「不動産業者への売却依頼方法|高額で売却するための全知識」を参考にしてみて下さい。

まとめ

今回は不動産売却をするにあたって、信頼できる不動産仲介会社の選び方などについて書きましたが、いかがでしたでしょうか。

なるべく早く、かつなるべく高い金額で売却するためには、安心してお任せできる不動産仲介会社、売主の立場によりそってくれる担当者との連携が重要になってきます。一括査定サイトを活用し、あなたが心から信頼できるパートナーを見つけてください。

今回の記事が不動産売却の参考になれば幸いです。

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