• 不動産購入
  • 2018/11/9

自分は住宅ローンの借り換えをするべき?簡単な判定方法から借り換えの流れ、注意点まで

住宅ローンを返済中の方に、お聞きします。

その住宅ローンより金利が安いものがあって、それに借り換えをしたらオトクになると聞いたら気になりませんか?

もしくは、すでに住宅ローンの借り換えが気になっているという方も多いかも知れません。

逆に、住宅ローンの返済に苦労はしていないので、これ以上オトクにする必要はないという方には、この記事は必要ありません。

この記事は、住宅ローンの金利が下がっているこのタイミングで借り換えをすることで返済額を減らし、その分をオトクにしたいという方のための情報を解説していきます

ローンの返済期間が多く残っている方、その中でも10年以上残っている方には大きな差が生まれる可能性があるので、ぜひこの記事をお読みになった上で住宅ローンの借り換えを検討してみてください。



目次

1、住宅ローンを借り換えると返済金額を減らすことができる

なぜ、「不動産投資の教科書」は住宅ローンの借り換えをオススメするのか?最初にその理由と背景を解説します。

(1)住宅ローン金利が下がり続けている

多くの方がご存知のように、日本は史上まれに見る超低金利が続いています。超低金利であることは住宅ローンにおいても同様なので、住宅ローンの金利も下がる傾向が続いてきました。

住宅ローンを借り入れた時よりも今のほうが金利が下がっているのであれば、借り換えをすれば単純に金利が低い分だけ返済総額が減ります。もちろん借り換えにもコストを要するので一概には言えませんが、住宅ローン金利が下がれば、それだけ借り換えによってオトクになるチャンスが多くなるとご理解ください。

(2)これからは反転上昇する?

先ほど住宅ローン金利が下がり続けていると述べた直後なのですが、実は住宅ローン金利は底を打った後でジワジワと上昇する兆しを見せています。

住宅支援機構が発表している「フラット35」の金利推移を見てみましょう。まずは、平成28年までの推移です。ジワジワと下がり続けた後で一旦上昇、そしてまた下落しているのが見て取れます。

 

出典:https://www.flat35.com/files/400341391.pdf

では次に、この記事の作成時点である201810月に最も近いデータも見てみましょう。

平成29年からのデータでは微増と微減を繰り返し、平成30年に入ってからわずかに上昇していることが分かります。

 

出典:https://www.flat35.com/files/400343898.pdf

この傾向が続くと見るなら、住宅ローンの借り換えをするなら今が最後のチャンスになるかも知れません。もっとも、今後上昇するとしてもいきなり上がっていくことは考えにくいので、当面はジリジリと金利上昇が続いていったとしても借り換えのチャンスは続くと思います。 

(3)返済期間が10年以上残っている人は、今すぐ検討を

住宅ローン借り換えのメリットは、返済期間が長く残っているほど大きくなります。その目安となるのが残り10年なので、住宅ローンの返済期間がまだ10年以上残っている方は、借り換えによって大きなメリットが得られる可能性があります。

2、住宅ローンの借り換えをした方がいい人とは?

「自分は住宅ローンの借り換えをしたほうがいい?」という判断をしていただくために、ここでは住宅ローン借り換えの基本を解説します。

(1)そもそも住宅ローンの借り換えってなに?

住宅ローンの借り換えとは、現在住宅ローンの返済中の方が別の住宅ローンを借りて、その借入金で旧住宅ローンを完済し、その後は新住宅ローンを返済していくことです。

旧住宅ローンよりも新住宅ローンの金利が低ければ、その分返済総額が少なくなります。低金利傾向が続いているので、借り換えをしたほうがメリットがある人が多くなっているのです。

(2)住宅ローンの借り換えでトクする人

住宅ローンの借り換えをすることでメリットがあるのは、以下の式が成り立つ人です。

返済額の減少分 > 借り換え費用

借り換えをするには一定のコストがかかりますが、それよりも借り換えによって減らせる返済額が大きいのであれば、借り換え費用をかけてでも借り換えをする意味があります。

(3)住宅ローンの借り換えをするとオトクになる人の基準

では、住宅ローンがどんな状況にある人が、借り換えを検討するべきなのでしょうか。以下の条件に当てはまる人が、住宅ローン借り換えのメリットを最も享受できるでしょう。

  • 返済期間の残りが10年以上
  • ローン残高が1,000万円以上
  • 新旧住宅ローンの金利差が1%以上

これら3つに当てはまる人は、住宅ローンの借り換えを検討する価値が大いにあります。

(4)変動金利型の住宅ローンを返済中の方の注意点

住宅ローンを変動金利で借りた人の多くは、「変動金利なのだから借り換えをしなくても金利が下がるはず」とお考えです。しかし、これには限界があることをご存知でしょうか。

新規で住宅ローンを借りる場合はその時の金利情勢が反映されるのですが、既存の住宅ローンの場合はたとえ変動金利であっても金利情勢の影響をそこまで受けることはなく、借り入れをした時の金利から一定範囲までしか金利が下がりません。

そのため、変動金利型の住宅ローンを返済中の方であっても借り換えをするメリットは十分考えられるので、「自分は無関係」と決めつけることなく次章のシミュレーションをしてみてください。

3、住宅ローンの借り換えをした方がいいのか知る方法

それでは、現在住宅ローン返済中の方が、住宅ローンの借り換えをしたほうが良いのかどうか、その判定をする方法を解説します。

(1)銀行のシミュレーションツールを使ってみよう

住宅ローンの借り換えに力を入れている多くの銀行では、ホームページで借り換えのシミュレーションができるシミュレーターを提供しています。これを使うと簡単にシミュレーションができるので、ここでは楽天銀行のシミュレーターを使ってみましょう。

借り換えのメリットを試算(楽天銀行)

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/refinance/refinance.html

どこの銀行でもおおむね共通している入力項目は、以下の通りです。

  • ローン残債(現段階での残高)
  • 完済予定または完済まで何年か
  • 現在借り入れ中の金利
  • 借り換え希望額(=ローン残債)
  • 希望借り入れ期間
  • 金利タイプ(変動金利か固定金利か)

返済方法(元利均等返済か、元金均等返済)については、現在返済中の住宅ローンと同じにしてください。

それでは、以下の条件で楽天銀行のシミュレーターを使ってみましょう。

  • ローン残債:1500万円
  • 完済まであと15年
  • 現在の金利:1.4%
  • 返済方法:元利均等返済
  • 借り入れ希望額:1500万円(借り換えなので残債と同額)
  • 希望借り入れ期間:15年
  • 金利タイプ:変動金利

この条件でシミュレーションをした結果が、こちらです。

 

出典:https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/simulation/refinance/refinance.html

残り15年の住宅ローンを借り換えることで、総支払額は103万円オトクになる、とあります。しかし下に小さい字で諸費用は含まずと書かれているので、それも見逃さないようにしてください。それを差し引いても、53万円くらいの支払額軽減になることが分かりました。

ちょっと微妙な数字ではありますが、53万円は決してバカにできない金額なので乗り換えるメリットはあると考えて良いでしょう。

さらに金利の低い銀行であったり、返済期間が長いと、この差額はより大きくなります。

(2)さまざまな金融機関のツールを使ってみよう

住宅ローンの金利は、金融機関によってまちまちです。1社だけでなく、各社が提供しているシミュレーターを使って、同じようにシミュレーションをしてみてください。

お借り換えシミュレーション(イオン銀行)

https://www.aeonbank.co.jp/aeonbank/housing_loan_sim/Refinance/view.do

住宅ローンお借換試算(住信SBIネット銀行)

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i080106CT

住宅ローンシミュレーション(お借りかえ)

https://www.resonabank.co.jp/cgi-bin/simulation/housing_loan2.cgi

住宅ローンシミュレーション(ARUHI

https://www.aruhi-corp.co.jp/service/simulation/

筆者の個人的な感想としては、りそな銀行のシミュレーターが最もシンプルなので、初めてシミュレーションしてみるという方はりそな銀行のものを使うのが分かりやすいと思います。

(3)借り換え経費を差し引いてもメリットが大きいと判断したら

各社のシミュレーターを使ってみて、差額が魅力的なものである場合、住宅ローンの借り換えはGoサインと考えて良いでしょう。ただし、前々項で述べているように、諸費用を差し引くことだけは忘れないようにしてください。

これらのシミュレーターは金融機関にとっての販促ツールなので、住宅ローン借り換えのメリットが大きく感じられるようにある程度演出されたものです。

実際の借り換えに際しては、金融機関に相談をして正確なシミュレーションをしてもらってから判断をするようにしてください。

4、住宅ローン借り換えの流れ

住宅ローン借り換えのGoサインだと判断したら、実際に借り換えを完了するまでにはどんな流れになるのでしょうか。

(1)住宅ローン借り換えの大まかな流れをざっくりと

まずは、住宅ローンを借り換えるまでの全体的な流れをざっくりと見てみましょう。

  1. 自分で借り換えシミュレーションをしてみる
  2. 金利で金融機関を比較検討する
  3. 事前審査(仮審査)の申し込み
  4. 本審査の申し込み
  5. 旧借り入れ先へ一括返済を申し出る
  6. 借り換え先に住宅ローンの本申し込み
  7. 融資を受けたら旧借り入れ先に一括返済

おおむね、想像されていた通りではないかと思います。④⑤のあたりに留意しておくべき点があるので、それも含めて次項から詳しく解説していきます。

(2)自分でシミュレーションをして借り換えをするべきか判定する

最初にするべきことは、「自分が借り換えでトクするか」という判断です。10年以上前に住宅ローンを組んでいる方は、当時の金利情勢を考えると大半の方が借り換えをしたほうが返済軽減につながると思います。

その方法は前章で解説した通りなので、ここで借り換えをするべきだという判断になった方は、次のステップに進みます。

(3)住宅ローン借り換えを申し込む金融機関を比較検討する

住宅ローンの借り換えをする最大のメリットは、低い金利に借り換えることによって返済額を軽減できることです。

そのメリットを最大化するには金利の低い住宅ローンを選ぶ必要があるので、こちらの比較サイトで相場観をつかみ、その中で金利が低くて魅力的なものを選びましょう。

住宅ローン金利比較(価格.com

http://kakaku.com/housing-loan/rate/

変動金利か固定金利かという選択を迫られることになりますので、これについては固定金利のほうが安全ではありますが、ローンの残存期間によっては変動金利でも問題はありません。

この点については、後述します。

(4)事前審査を申し込む

申し込みをする金融機関が決まったら、その金融機関に事前審査を申し込みます。これは仮審査とも呼ばれるもので、まずは第一段階として金融機関がその顧客に融資をして良いものかどうかを審査します。この事前審査に通れば、本審査に進む仕組みになっています。

ここでひとつ、疑問が生じるかと思います。それは、事前審査と本審査の違いです。どうせ審査をするなら一度にやってしまったほうが良いのではないか?と思われるかも知れませんね。

事前審査は、住宅ローン借主の返済能力を審査します。借り換えの場合はすでに返済をしてきた実績や、他の借り入れ状況などを調べて借り換えをした後でちゃんと返済してくれる能力があるのかを審査します。

それに対して本審査は、担保となる物件の担保価値や、借主が団信(注)に加入できるかどうかの健康状態も審査します。当然ながら事前審査よりも必要書類は多くなります。

(注)団信・・・団体信用生命保険の略で、住宅ローンの借り入れはこの生命保険への加入が条件となります。借主が亡くなった場合に保険金がおりてローン残債を完済できるようになっています。

この事前審査で通らなければ、比較検討で選んだ金融機関のうち2番目に魅力的だと思えた金融機関に同じように事前審査を申し込みます。

いくつかの金融機関でこれを繰り返してダメだった場合は今回の借り換えは難しいと判断せざるを得ませんが、その場合の考えられる理由については次章で触れたいと思います。

(5)事前審査に通ったら本審査を申し込む

事前審査に通ったら、金融機関より本審査の案内がきます。金融機関から求められた書類を提出して、今度はいよいよ本審査です。

ここでひとつ、大切な注意事項があります。それは事前審査に通ったからといって現在返済中の金融機関に一括返済の連絡をしないことです。一括返済の申し出をするということは借り換えが進行していることが伝わり、顧客流出を防ぐために引き留めに遭います。これが面倒だと感じる方がとても多いので、一括返済の意向を知られるのは借り換え先の本審査に通ってからにしましょう。

(6)本審査に通ったら借入先に一括返済の連絡をする

事前審査に続いて本審査にも通れば、いよいよ借り換え融資の本申し込みです。

ここでようやく返済中の金融機関に一括返済の申し出をします。ここまでくれば返済中の金融機関が引き留める余地がなく、スムーズに手続きを進められるようになります。その後の手続きをスムーズに進めるためにも、一括返済の申し出は、融資実行の3週間前までには済ませておきたいところです。

なお、事前審査に通ったものの本審査には通らなかったということもあります。この場合は別の金融機関に事前審査からやり直すことになりますが、そう珍しいことではないので心が折れないようにしてください。

(7)借り換え先と金銭消費貸借契約を結ぶ

本申し込みに際して、借り換え先の金融機関と金銭消費貸借契約を結び、その金融機関に返済のための口座を開設します。これは最初の住宅ローンの時と同じ流れです。

(8)融資が実行されたら借入先に一括返済

いよいよ融資実行の当日です。この日に行うことは、主に4つです。

  1. 融資金が返済用口座に振り込まれるので確認
  2. その融資金で返済中の金融機関に一括返済
  3. 旧金融機関の抵当権を抹消
  4. 借り換え先の抵当権を設定

これだけを見るとずいぶん大変な感じがしますが、借り換え先から振り込まれたお金を返済中の金融機関に移動するだけで、抵当権の手続きは司法書士に任せるのが普通なので、それほど難しいことはありません。

(9)借り換え先への返済開始

これで旧金融機関との関係は終わり、これからは借り換え先である新金融機関へ住宅ローンを返済していくことになります。

これで住宅ローン借り換えの一連の流れは、終了です。この一連の流れで注意しておくべきことを次章にまとめましたので、そちらも必ず目を通しておいてください。

5、住宅ローン借り換えで注意したいこと

最後に、住宅ローンの借り換えで注しておきたいことを6つピックアップしました。

(1)必ず借り換え諸経費を考慮に入れてシミュレーションをすること

この記事でもご紹介していますが、住宅ローンの借り換えに力を入れている金融機関には必ずと言って良いほど借り換えシミュレーションができるツールが用意されています。

しかし、こうしたツールを用意している目的は顧客の獲得です。「お!こんなに差額があるなら借り換えるべき!」と思ってもらうことが目的なので、差額が出やすいように「演出」されている部分があります。

特に注意したいのは諸経費で、3050万円程度(ローンの規模による)のコストが必要になることを念頭に置いてシミュレーションをしてください。

(2)勤続年数が短いと審査に通りにくくなる

住宅ローンの事前審査では、勤続年数が重視されます。「安定的な収入があること」という要件があるので、勤続年数で安定感を審査しているというわけです。

前回の住宅ローン申し込み時と勤務先が変わっている場合、それがたとえ引き抜きなど前向きな転職であっても勤続年数が短いことには変わりないので、審査への影響を考慮しておく必要があります。

転職後23年しか経っていない場合は、それが理由で事前審査に落ちる可能性が高いと思います。少なくとも5年経過してからのほうが審査には有利です。

(3)前回の審査と状況が異なる場合は審査に影響する

前回の住宅ローン審査の時とは、借主の状況が色々と変わっていると思います。収入が減ってしまっていると審査には通りにくくなりますし、何よりも年齢が確実に前回より高くなっているのは避けられません。

年齢を重ねることで気になるのが、健康状態の変化です。住宅ローンの利用には団信への加入が条件になるため、生活習慣病など年齢が高くなるとリスクも高くなる持病を持っているとなると、そのままでは団信への加入ができない=住宅ローンの審査にも通らなくなります。

(4)ネット銀行が有利という説について

借り換え先の比較検討をしていると、金利が安い金融機関にはネット銀行などベンチャー系の銀行が多いことに気づくと思います。しかし、金利の安さと審査の厳しさは比例する関係にあります。

なぜなら、金利を安くするということは信用力の弱い人が住宅ローンを利用する可能性も高くなるわけで、それは貸し倒れが発生するリスクを高めることにもつながります。そのため、金利を安くするということはそれだけ審査を厳しくしなければならないのです。

仮に審査に落ちてしまっても他の金融機関に申し込めば良いだけのことなので、最初は金利重視で申し込んでダメなら、少し金利の高いところに申し込むという流れでも問題はありません。

(5)固定金利?変動金利?

借り換えをする住宅ローンの金利を固定金利にするか、変動金利にするか。これはひとつの悩みどころだと思いますが、ここではローンの残りがどれだけあるのかで判断するのも良いと思います。

すでに住宅ローンの金利が底を打ってジワジワと上昇するのではないかという傾向をご紹介しましたが、まだこの傾向はいきなり高金利になるという流れではありません。しかし、10年後より先がどうなっているかは不透明です。

そこで、残りが10年までであれば変動金利、10年以上残っているのであれば固定金利、さらに15年以上ローンが残っているのであればフラット35というのが目安になります。

変動金利のほうが金利が安く魅力的なのは間違いないので、ローンの残りがそれほど長くない方はできるだけ変動金利を選びたいところです。

(6)ギリギリの状態で借り換えをしないこと

住宅ローンの借り換えは、「借り換え」という言葉のニュアンスから旧ローンと新ローンをバトンタッチするように借り換えるイメージをお持ちの方も多いと思います。

しかし、実際には新ローンを組んでお金を借りて、そのお金で旧ローンを返済するという作業です。スムーズに進めばバトンタッチするようになるはずですが、手続きのタイミングがずれるなど予想外の問題が起きてしまうと、一時的に多くのお金が入用になる可能性もあります。

金利の安い住宅ローンに借り換えるからといって、金銭的な問題がすべてクリアになるわけではありません。ギリギリの状態で借り換えに着手するのではなく、少なくとも23ヶ月分の返済金を用意した状態で臨むようにしてください。

まとめ

住宅ローンの借り換えについて、自分はやるべきなのかという判定方法から、具体的な流れ、そして最後には注意点を順に解説してきました。これだけを見るとずいぶん色々なことをしなければならないとお感じかも知れませんが、難しい手続きは司法書士がやってくれますし、これまでに数え切れない人たちが借り換えを成功させてきているので、前人未到の難しいことをするというような意識を持つ必要はありません。

まずは借り換えをするとどれくらいオトクになるのか、そのシミュレーションから始めてみてください。

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