• 不動産投資
  • 2020/5/26

不動産投資はやめたほうがいいのか?不動産の今後を様々な観点から考えてみる

未来がまったく予想できない状況になった2020年、今後の不動産市場が気になっている方も多いのではないでしょうか。これから不動産投資を始める方や初心者の方にとって、この突発的な問題によって不安を感じてしまうものです。

この記事では、今後の経済や国の動きなどから、不動産投資をするうえでどのような問題や影響があるのか、そして何をポイントに考え不動産投資をすべきかを説明しますので、ぜひ参考にしてください。

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という状況なら是非お読みください。

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1、今後考えられる不動産投資に影響を与える事柄

新型コロナウイルスや東京オリンピックの延期などにより、不動産市場はどのような影響を受けるのでしょうか。ここでは、不動産投資に今後影響を与える事柄について解説します。

(1)2020年(2021年)オリンピック後

2021年に延期が決まった東京オリンピックですが、この影響で上昇したエリアの不動産価格は、オリンピック終了後に反動で下落するという予想が多くなっています。

東京でのオリンピック開催が決定した2013年から、首都圏ではインフラ整備や建設ラッシュ、海外投資家の参入などにより、首都圏の不動産価格は上昇し続けました。

しかし、2020年の現段階でマンション物件がすでに供給過多状態になっているエリアもあるため、1年延期されたオリンピック前に早くも価格が下がるともいわれているのです。

しかし、オリンピック後も地価が上昇するエリアや維持するであろうエリアもあると予想されています。こちらについては「不動産投資「オリンピック後も生き残る」注目すべき都内4エリア」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。

(2)大阪万博・カジノなどの都市活性化

イベントや施設による集客による活性化は東京オリンピックだけではありません。地方都市においても、イベントなどによる今後の活性化が予想されています。

大阪では2025年に開催が決定した大阪万博、カジノ誘致の有力候補地になっているなど、今後のインフラ整備や建設ラッシュによる活性化が予想されているのです。

世界的なイベントが決まると、海外からの旅行者も大幅に増えることが期待できます。万博が決定した2018年までの海外旅行者も年々増加傾向にありました。2015年は716万人だった海外旅行者数が、2018年には1,142万人と大きく伸びています。

出典元:大阪府:(H30確)訪日外客数及び来阪外客数の推移

2020年は新型コロナの影響で大幅な減少が予想されますが、万博に向けさらに旅行者が増えると予想されています。

また、大阪では2045年、名古屋では2027年に開業を目指す、リニア中央新幹線の開通も控えています。それにより、人口の流入や旅行者のさらなる増加も予想されており、不動産需要が高まり地方活性化が進む可能性があるのです。

(3)人口の増減について

少子高齢化などの影響で、日本では人口の減少に歯止めがかからない状況になっています。人口が減るということは、不動産の借り手買い手も減少するので投資家にとっては、明るいニュースとは言えません。

総務省の人口推移データによると、2020年5月1日時点での総人口は1億2590万人で、前年同期に比べ29万人の減少が見られるのです。
出典元:総務省:人 口 推 計-2020年(令和2年)5月 報 -

この数値だけ見ると、今後の日本は不動産投資にとって最悪な環境になると予想できますが、総人口は減少しても人口が増え続けているエリアもあることに注目しましょう。

総務省の人口推計をみると、人口減少が進んでいる日本でも、首都圏や沖縄県などでは人口が増加傾向にあります。
出典元:総務省:「人口推計の結果の概要」

このように、エリアによって人口の増減は違うので、投資するエリアでのニーズを把握することが重要です。後述しますが、今後は世界的なイベントや利便性の向上が見込まれ人口増加がありそうなエリア、外国人移住者が増えているエリアなど、事前に情報を調べて投資することが重要になるでしょう。

(4)2022年問題

2022年問題とは、30年間「生産緑地」として指定されていた農地が指定解除され土地を自治体や市場へ売却可能になることです。

1992年、都市化が進む影響による地盤の保持や保水、住環境の悪化を防ぐため「生産緑地」という宅地への転用や売却できない農地が指定されました。これら農地は、30年間転用や売却できない代わりに、固定資産税の減税が行われていた土地です。

なぜ問題になるのかというと、この生産緑地の多くが2022年に売却可能となります。減税が受けられなくなった土地オーナーのほとんどが生産緑地を売却することで、不動産の供給過多が発生し不動産価格が暴落するのでは?という懸念があるのです。

基本的には自治体へ売却を申請することになりますが、実際にすべての生産緑地を自治体が買い取れるとは思えません。不動産市場へ生産緑地が流出し不動産の供給過多になることで、前述した価格暴落のほか、空き家問題などへの懸念もあります。

(5)金利の変動

不動産投資家にとって、金利の変動は気になるポイントではないでしょうか。

不動産投資は一般的に初期費用が少なくても、金融機関から融資を受けて大きなレバレッジ効果を生み出すことが魅力の投資といえます。そのため、金利が低ければ返済額を抑えることができ、より利益を得ることができると考えるでしょう。

金利が低いと融資を受けて不動産を購入する投資家が増え、不動産価格は上昇します。一方、金利が高くなると融資を受けて不動産を購入する投資家が減り、不動産価格は下降するのが一般的です。

このように金利と不動産価格には関連性はありますが、金利が上がるということは好景気ともいえます。景気が良いということは物価も上昇している証拠です。

2、これからの不動産投資の選び方

新型コロナウイルスや東京オリンピックの延期など、さまざまな環境や問題に対してどのような投資を選択すべきなのでしょうか。ここでは、今後どのように不動産投資をしていくことが大切なのかを説明します。

(1)エリアの選び方

国土交通省による「令和2年地価公示」によると、全国平均では5年連続の上昇で、上昇幅も4年連続で伸びているという結果です。特に大都市や観光地、アクセスに利便性がある住宅地やインフラ整備、再開発が進んでいるエリアでの地価上昇が見られます。

住宅地では、以下のように前年に比べ以下の上昇率です。

・東京圏:1.4%上昇で7年連続の上昇、上昇幅も5年連続の伸び
・大阪圏:0.4%上昇で3年連続の上昇、上昇幅は2年連続の伸び
・名古屋圏:1.1%上昇で7年連続の上昇、上昇幅は前年より縮小
・地方圏:0.5%上昇で2年連続の上昇、上昇幅も昨年より伸びている(地方圏では、札幌、仙台、広島、福岡の平均で5.9%と大きな上昇が見られる)

観光地では、外国人観光客から人気があるエリアが上昇傾向です。

また、北海道のニセコリゾート有する倶知安町で44%の上昇、東京台東区の浅草駅界隈で34.0%上昇するなど、外国人に人気あるエリアを中心に地価が上昇しています。

このように、地価の大きな上昇は大都市や観光地に集中しているのです。

出典元:国土交通省:「令和2年地価公示結果の概要」

出典元:国土交通省:「特徴的な地価の上昇が見られた各地点の動向」

(2)物件の選び方

不動産投資における物件選びの基準は、どのような入居者にニーズがあるかを考慮して選ぶようにしましょう。

東京都では2015年の国勢調査の結果をもとに、2020〜2040年の5年ごとの東京都における世帯数を予測したデータを発表しています。注目すべきは世帯数はほぼ横ばいであるのに対し、1世帯あたりの人数が人口減少の影響を受けていることです。

2015年の実績での1世帯あたりの平均人数は1.99人ですが、2040年には1.85人に減少されると予測されています。反対に世帯数は若干増えると予測され、2015年の669.1世帯の実績から、2040年には721.5世帯になると予測されているのです。

また、日本では人口のピークである2004年から急激な人口減少が進み、少子高齢化が社会問題になっています。今後も回復することなく、2050年には人口の約40%が高齢者になると予測されています。

出典元:東京都:「東京都世帯数の予測の概要」

出典元:総務省:「我が国における総人口の長期的推移」

これらのことを踏まえると、単身者や高齢者が暮らしやすいようにリノベーションやリフォームをすることや、居住にこだわらず、他の用途に活かす方法も検討することが求められるようになるのではないでしょうか。

さまざまな不動産投資の種類については、「自分に合った物件を選ぶことが成功への鍵!不動産投資の6つの種類とは」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてください。

(3)不動産投資のパートナー選び

不動産投資を成功させ長く続けるために重要なのは、パートナー選びです。

優良な物件を紹介してくれる不動産会社や、入居率に強みがある管理会社など、不動産投資の成功はパートナーの選択により大きく左右されます。

パートナーとなる不動産会社については、セミナーや相談会などへの参加、実績の確認やネットの口コミなどを参考に情報を集めることが可能です。不動産会社が主催するセミナーなら、その場で自分にマッチする会社に出会える可能性もあります。

不動産会社の選ぶポイントやオススメの不動産会社について、以下の関連記事にまとめているので、ぜひ参考にしてください。

関連記事:「不動産投資会社の選び方を解説!良い会社を選ぶための6つのポイントとは」
関連記事:「入居率が高い不動産投資会社5選!不動産投資に関する基礎知識も解説します」
関連記事:「上場している不動産投資会社5選!投資会社を選ぶポイントも解説します」

(4)融資を借りる上で気をつけたいこと

金融機関で融資を受けるうえで気をつけたいのが、自分自身の属性を把握しておくことです。

マイナス金利や金融緩和などにより、サラリーマンでも融資が受けやすく不動産投資への参入はしやすい状態が続いていました。しかし、かぼちゃの馬車事件を代表とする不正融資などが明るみになったことから、積極的な融資のへ自粛ムードが高まり金融機関の審査ハードルは上がっています。

審査が通りやすいとされるポイントは、以下などです。

    • 年収1,000万以上
    • 勤続3年以上
    • 過去の滞納履歴が無い
    • 自己資金が2〜3割程度準備できる

融資を受けられるように、自分の属性をしっかりと把握しておきましょう。

まとめ

不動産投資は、ニーズに合った住居の提供が重要といえ、需要と供給のバランスで決まります。今後の不動産投資では人口減少などの影響で、求められるニーズが変化する可能性が高く、さらに入居者を意識した物件選びが大切です。

「セカンドオピニオンサービス」は、中立な立場から不動産物件に対し客観的なアドバイスを受けられます。不動産会社や優良物件の選び方、気になる物件についてなど、さまざまなことが相談可能です。

これからの不動産投資に不安があるなら、ぜひ相談してみてはいかがでしょうか。

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