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  • 2019/4/15

不動産投資「環境リスク」を考えず「家賃20%ダウン」したケースとは

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不動産投資家が犯してしまいがちな失敗事例はいくつかありますが、今回は見ておきたい周辺環境についてご説明して行きましょう。

これから不動産投資を始めるかたへ、何をするべきで何をしてはいけないのかをリスクをきちんと理解して成功するための知識として役立ててください。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

不動産投資でリスクになりやすい近隣施設・環境とは?

不動産投資におけるリスクになりやすい近隣環境とは、学校・病院・工場・高速道路・墓地・火葬場・食肉工場・原子力施設・軍事施設・風俗営業店・パチンコ店・ゲームセンター・宗教施設・暴力団事務所などがある場所です。

これらが投資物件の近くにあることで、思わぬ損害を受けることがありますので、注意してください。

なぜリスクになってしまうのか?

(1)不動産価値の上昇を見込みにくい

1つ目のリスクは、上記に挙げたような近隣施設がある場所では、不動産価値の上昇を見込みにくい点です。

学校・大学等は移転や廃校になった場合の価値下落が心配されますし、工場等は言わずもがな空気・土壌汚染時の価値下落が出てくる可能性があるでしょう。

(2)空室率が出やすくなる?

2つ目のリスクとして、賃借人が入居をためらうことによる空室率の問題があります。

病院は夜間の救急車のサイレン音による睡眠問題で、入居者が出て行ってしまったり、墓地は人によっては新規募集時に敬遠されるリスクがあります。

これら以外にも、近隣環境によって夜間一人で歩くのが怖いなどの、心理的な負担から敬遠される場合もあります。

空室率の低下は、毎月の収支を悪化させるだけでなく、売却時の価格にも悪影響を及ぼしてしまうでしょう。

近隣チェックを怠ったことで後悔するケースも

不動産投資での物件購入時に、物件そのものをチェックするだけではなく、近隣をチェックしておかないと後悔するケースがあります。

例えば、筆者が見たあるお客様のケースです。

駅から徒歩20分程度はあるものの歩いて10分ほどの場所に大学があり、賃借人をみつけるのに苦労しないことや、安定した収入の親が想定できると見込んで区分所有のマンションの一室を購入し、賃貸に出していました。

当初の4年間は全く問題なく収益が上がっていたのですが、なんと近隣の大学が1年後に移転することになってしまいました。

そのため借りていた賃借人が退去してからは、半年近く新たな入居者が見つからず空室のままでした。

半年後に入居者が見つかったときは広告料やフリーレント(家賃無料の期間)をつけないといけない上、家賃を20%も下げる事態になってしまいます。

さすがに先行きが厳しいので不動産会社に売却の査定を依頼したところ、なんと物件自体も購入時より20%以上低い金額となってしまいました。

このお客様は資金問題があったため売却せざるを得なくなって、大幅な赤字が残り大失敗してしまったと言うケースがあります。

不動産投資でどのように環境リスクを回避すればよいか?

先ほど挙げたお客様の場合は、事前の情報収集を怠ったのが失敗の原因ではないでしょうか。

大学の移転は土地の取得や建築などを考えると5年から10年前から計画をされているはずであり、ある程度の情報収集をしていれば失敗しなかったと考えられます。

また、それ以外の近隣施設・環境であったとしても、購入前に自分の目と足で調査をしていれば防ぐことのできるリスクです。

不動産会社だけに頼るのではなく、2度、3度と昼だけでなく夜の時間帯などにも周辺を歩いてみておくことが大切です。

そこで暮らしている人たちの生活やリズムを感じることができるほどになれば問題ないと言えるでしょう。

不動産投資は物件ではなく立地や環境を買うもの

不動産投資は物件を買うだけではなく、立地や環境を買うものだといわれています。物件そのものが、どれだけよくても立地や環境が良くないと資産価値は増えていきません。

自身での調査も大事ですが、きちんと調査できる不動産会社やコンサルタントにお願いすることも大切です。

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