• 不動産投資
  • 2019/3/8

これからの不動産投資に影響を与える2つの動きとは

不動産投資は売買や賃貸の手続きなどで伝統的な慣習や旧来のアナログ的なやり方がいまだに根強く残っている業界です。そのため、世の中の新しい考え方とは関係ないと考えている人も多いと思います。それでも、その影響は不動産投資にも少しずつですがおよんできています。その中から今後加速すると考えられる動きについて解説します。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)






注目すべきは「共有」と「金融」

不動産投資の世界では「不動産テック」と呼ばれるIT(情報技術)化が進み、AI(人工知能)を活用した投資分析サービスなどに注目が集まっています。しかし、こうしたITによる影響以外にも、私としては今後、不動産投資に変化を与える2つの動きがあると思っています。それぞれ説明していきましょう。

(1)シェアリングエコノミー

まずは「シェアリングエコノミー」です。シェアリングエコノミーは、モノやサービス、場所などを、多くの人が共有をして利用する社会的な仕組みです。その対象は今のところ衣類や車などの動産ですが、今後は不動産にも波及すると見ています。

具体的には、複数の所有者が共同で1つの物件に投資する形態がはやると私は予想しています。ここ数年でアパートでもなく寮でもない住居形態で、キッチンやお風呂などを見知らぬ他人と分け合う「シェアハウス」が人気です。投資物件のシェアリングは、同じように複数の人で1つの物件に投資し共有して経営するイメージです

実際に、最近ではオフィスビルを区分所有の形態で分譲し、フロアごとで所有者が異なるような投資物件があります。物件数はまだまだ少ないのですが、商業ビルやホテルなどの事例もあり、今後は工場や社員寮にも広がる可能性があります。

複数人で投資をすることはリスクの分散にもなります。その意味でも投資家のニーズにあった商品といえます。私としては、こうした取り組みは今後、増えてくると見ています。ただ、こうした動きがすぐに広がるわけではなく、これまでの1つの物件に1人のオーナーという投資スタイルが中心になるとは思います。しかし、このようなトレンドがあることを投資家が知っておいて損はないでしょう。

(2)金融商品化

不動産投資では、実物の不動産に投資し、売買や賃貸から収益を上げるのが一般的な手法です。その一方で「金融商品化」も進んでいます。2001年に始まったJ-REIT(ジェイリート)と呼ばれる「不動産投資信託」です。これが2つめの動きです。

J-REITでは不動産に対して投資する人と、お金を集めて不動産を維持、経営する人が完全に分かれています。そのため、不動産経営の透明化と高度化に大きく寄与しました。これは革命的な変化ともいえます。

不動産の金融商品化が進んでいるのは、土地神話の崩壊で土地や建物を持っていることがリスクの1つと考えられるようになったためです。この所有をしない不動産投資では、従来の不動産経営で必要な立地や街の移り変わりなどの情報よりも金融的なセンスが必要とされます。そうなると、投資家は、金融知識も学ぶことが求められます。

もちろん、従来の現物の不動産に投資する方法は、これからも主流であるとは思います。しかし、不動産を自身で持つことがリスクと考えられるようになったことで、金融商品化は、今後進む可能性があります。投資家としては、不動産投資の選択肢として、こうした動きも把握しておくべきだと思います。

背景にあるのは情報化社会の波

シェアリングエコノミーと金融商品化に共通しているのは、不動産を所有したり、利用したりするのが多数の人間からなり、その人たちが情報でつながっている点です。これまでのように不動産の情報が血縁や地縁を中心に流通する社会であれば、2つの動きはなかったでしょう。これは、インターネットが普及し、瞬時にあらゆる情報にアクセスできる現代の情報化社会がもたらしたことは間違いありません。つまり、アナログ的だった不動産投資の世界にも情報化の波が押し寄せてきたといえるわけです。

投資家は今以上に情報感度が求められる

今は現物投資が中心の不動産投資ですが、今後は社会や経済情勢の変化によっては、その投資形態が大きく変わっていくことになるかもしれません。そうなると、従来の不動産投資のノウハウが全く役に立たなくなる可能性もあります。そのため、投資家は、今まで以上に幅広く世の中の情報に対してアンテナを張ることが求められていくことになるでしょう。

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