• 不動産投資, 節税
  • 2021/10/4

【税理士が教える】不動産投資の確定申告?サラリーマン大家が自分でやる方法

正社員として働きながら、不動産投資を行う人が徐々に増えています。アパートやマンション経営で、最初に直面するのが「確定申告がわからない」という悩みなのではないでしょうか。

今回は、不動産投資を行うようになったサラリーマンの方やOLの方向けに、「確定申告しないといけない場合」「確定申告が節税になるのかどうか」についてお答えしていきましょう。(鈴木まゆ子・税理士、ライター)

確定申告についての用語と説明を知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
不動産投資に確定申告はつきもの!中身を知って得する方法






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という状況なら是非お読みください。

投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

1、不動産投資の確定申告、サラリーマン自身がやる場合は?

正社員や派遣社員、バイトやパートなどという形で給料や賞与を受け取っている人たちを税務では「給与所得者」と呼びます。

個人が不動産投資を行い、賃貸収入を得た場合には、確定申告を行うのが原則となっています。ただし給与所得者については「一定の要件を満たせば所得税の確定申告をしなくてよい」とされています。

では、どのような要件を満たせば、給与所得者は所得税の確定申告を省略できるのでしょうか。

その要件とは、「給与所得以外の所得の合計額が年間20万円以下」というものです。

つまり給与所得者が副業で不動産投資を行ったとしても、そこで得た不動産所得の金額が年間20万円以下ならば、所得税の確定申告を省略することができるのです。

2、不動産投資における所得の計算方法を解説

ここでよくある誤解が「所得=賃貸料収入」というものです。

所得とは平たく言うと「利益」です。所得の計算は所得の種類ごとに異なるのですが、不動産所得の所得計算は次のようになっています。

1年間の不動産所得=1年間の総収入金額-1年間の必要経費の総額

不動産所得の場合、おおよそ次のようなものが「総収入金額」「必要経費」に該当します。

【総収入金額に該当するもの】

  • 家賃収入
  • 礼金(※保証金や敷金は預り金ですので総収入金額ではありません)
  • 更新料
  • 名義書換料
  • 頭金
  • 承諾料
  • 共益費等(水道代、電気代、掃除代など)

なお、敷金や保証金などは退去時に入居者に原則として返還するため、総収入金額に計上せず、預り金として処理します。

「返さなくていい入金=総収入金額、返さないといけない入金=預り金」と考えましょう。

【必要経費に該当するもの】

  • 不動産管理会社への管理委託費
  •  入居者募集の広告費
  • 共用部分の清掃費、水道光熱費
  • 修繕費(原状回復のための支出に限定)
  • 損害保険料(掛け捨てのもの、数年分一括で払ったら当年分のみ経費計上)
  • 租税公課(固定資産税、不動産取得税、印紙税など)
  • 税理士や司法書士など専門家への報酬
  • 交通費、会議費など

不動産賃貸事業に直接必要なものだけが必要経費として計上できます。言い換えると、交通費や会議費でも、不動産管理会社との打ち合わせに必要なものでなければ必要経費になりません。

また、租税公課でも、オーナー自身の所得税や住民税は必要経費になりません。

3、不動産所得が20万円以下でも確定申告が必要

なお「給与所得以外の所得の合計額が年間20万円以下なら確定申告は不要」というのは所得税のみです。

住民税は給与所得以外の所得の合計額が20万円以下でも申告しなくてはなりません。

4、不動産投資の収支が赤字なら確定申告すると節税になる

「給与所得以外の所得の合計額が20万円以下ならば所得税の確定申告はしなくてよい」というルールからすると、不動産投資の収支、すなわち不動産所得が赤字ならば確定申告はしなくてよいことになります。

ただし、この場合は「あえて」確定申告したほうが節税になります。それは不動産所得の特質があるからです。

不動産所得、事業所得、山林所得については、それぞれの所得が赤字になった場合、その赤字を他の所得と相殺することができます。

これを「損益通算」といいます。

この性質を活用すると、給与所得が赤字の不動産所得と相殺され、所得全体の金額が下がります。

結果、所得税が下がることになるのです。投資規模が大きければ、青色申告を申請し、赤字を翌年以後に繰り越すことでより節税効果を得ることができるでしょう。

このような所得税特有の仕組みから、不動産所得が赤字ならば確定申告をして節税すべきです。

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5、サラリーマン自身の確定申告の注意点は?

正社員の方の確定申告で注意したいのが「身バレ問題」です。副業禁止規定の会社で働いている場合、翌年6月以降会社に届く住民税の納付書で副業の不動産投資がバレる可能性があります。

確定申告書の第二表にある「住民税の納付方法」を「普通徴収」にしておけばバレないと言われていますが 、確実とは言い切れません。

心配な場合は一度会社に相談しておくと良いでしょう。

節税にならないケースについて解説している以下の記事も参考にするとより知識が深まります。
減価償却では節税にならない?不動産投資の落とし穴

【税理士が教える】シリーズ

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