• 不動産投資
  • 2019/3/12

不動産投資が失敗する原因は、3つの“見通しの甘さ”

不動産投資で失敗する人の多くに共通していると私が感じている要因があります。それが投資に対する“見通しの甘さ”です。正しい認識や情報の把握を行わずに不動産投資をすることは失敗するリスクを高めるだけです。ここでは、特に初心者の不動産投資家が行ってしまいがちな見通しの甘さについて解説します。不動産投資で成功するための知識として、ぜひ役立ててください。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

失敗につながる見通しの甘さとは?

失敗につながる見通しの甘さには、すべて以下の3つにあるというのが、私の考えです。それぞれの要因について、具体的に説明をしていきましょう。

(1)利回り

失敗事例で最も多い要因です。「利回り」は、年間賃料から年間管理費などを控除したものを物件価格で割って計算します。現在の賃料が相場より高いと利回りが上がります。一方、そのテナントが退出した場合、利回りは下がります。管理費や修繕費が必要な金額より少なかった場合は、利回りが上がります。一方で、建物の修繕費などが多く出ることになれば、利回りは下がります。

このことから、利回りというものは、現在の価値を瞬間的に切り取っただけのものでしかないことが分かってもらえると思います。つまり、物件情報にある利回りの数字は、状況などで上にも下にも変わるのです。だから、記載された数字を無条件に信用してしまうことは、不動産投資で失敗の原因につながります。不動産投資を始めると金融商品のように感じるかもしれません。これは間違ってはいないのですが、最も大きな落とし穴になる可能性があるのです。

(2)エリアの成長性(物件の立地)

次はエリアの成長性に対する見通しの甘さです。自分が投資を考えている物件がある場所が、どのような特徴があり、今後街や地域として成長性があるのかを詳しく確かめずに、物件の利回りだけを見て不動産投資をすると、失敗をする可能性が高くなります

そうならないために立地は必ず確かめましょう。具体的には、今後、人口が増えるエリアなのか、大きな開発が予想されるか、大学などの教育機関が移転する予定があるのか、競合物件が多く建てられる予定はあるのか、駅からの繁華街のエリアは徒歩で何分程度なのか、大雨で浸水が予想されているエリアなのか、火災による延焼の可能性はないのか、など多岐にわたって調査することが大切です。また、立地について、よいことしかいわない仲介会社のいいなりになってはいけません

(3)賃貸需要

賃貸需要の見通しの甘さも不動産投資の失敗につながります。例えば、首都圏の場合は、どの沿線なのか、どの駅かによって賃貸需要は異なります。また、急行の停車駅か、そうでないのかによっても、賃貸需要は違うのです。

不動産投資を始める人は、どうしても今まで慣れ親しんだ土地や住んだことのある場所で投資をしがちな傾向があります。しかし、「住みたい街」と「投資に向いている街」は違うのです。

見通しが甘くなる人の傾向

不動産投資で見通しが甘い人の例として、投資をすれば、何もしなくても自動的に副収入を手に入れることができて、豊かな老後を迎えることができるといった夢ばかりを見てしまうことが挙げられます。これは、例えば、アメリカの投資家であるロバート・キヨサキの著書「金持ち父さん」シリーズを読んだとか、不動産投資の成功談を聞いて、自分も同じことができるだろうと思ってしまうことが背景にあったりします。

賃貸用の不動産を購入して、後は管理会社や不動産投資会社などに任せておけば、チャリン、チャリンとお金が入ってくるのを待っていればいい」。こう思っている人も失敗する可能性が高い見通しの甘い人といえます。

2つに共通するのは、正しい知識を得たり、正確な調査を行わずに、投資からのリターンだけに目がいってしまっていることです。でも、それは大きな罠かもしれないのです。不動産投資を始めるのであれば、このような考えは改めましょう

物件の利益と損失を分析したり、入居者を獲得するためにマーケティングを行ったりするなど、“不動産投資はビジネス”なのです。このことを理解しなければいけません。

また、今から大家業に参入するのは不利な面があると、私は見ています。理由は、多くの賃貸物件が、すでに世の中にはたくさんあり、しかも海千山千の大手不動産投資会社やデベロッパー、昔ながらの地元の大家さんなどが競合になるため、簡単な投資とはいかないからです。

不動産投資で成功するのは泥臭さが必要

不動産投資で成功するには、仲介会社やデベロッパーの意図を見透かし、自分で物件を見る、建物の管理は自分でやってもよいぐらいの泥臭さが必要です。決して、楽をしてもうかるというものではないのです。一方で、不動産投資をビジネスとしてとらえて、正しい取り組みをすれば、利益を生んでくれるのも事実です。そのために、説明した3つの点には注意を払ってみてください。

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