• 不動産投資
  • 2019/3/19

【不動産投資の失敗事例】期待していた家賃が入ってこない!

不動産投資をする人であれば、失敗は絶対に避けたいことでしょう。そのために実例から学ぶことは有益な方法の1つです。この記事では、不動産投資家が行いがちな失敗の事例を紹介します。今回は、想定していた家賃収入が入らなかった人のケースです。不動産投資で成功するための知識として役立ててください。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

老後の資金のため中古マンションに投資したが……

今回の主人公は、上場企業の取締役Sさん(50代、男性)です。Sさんは、長年で勤め上げた企業を退職。かなりの額の退職金をもらうことができました。一方で、奥さんが専業主婦だったこともあり「老後の資金がないな……」と感じていました。

Aさんは別の会社で再就職ができました。しかし、老後の不安もあって「何か定期的に入ってくる収入はないか?」と副収入の手段を探し始めます。そんな折、友人がアパート経営で成功しているという話を聞き、不動産投資に興味を持ちます

「一度不動産投資セミナーでも聴きに行ってみるかな」。Aさんはこう思いました。ちょうどその頃、不動産大家で有名な先生が、中古マンション不動産投資セミナーを行うことを知りました。そこで参加することにしたのです。

有名な先生だけあって、会場には多くの人が出席していました。そして、そのセミナーでは「銀行金利と比べてこんなに高い利回り!」「手元資金ゼロでも大丈夫!」「有利な融資でレバレッジ(てこの原理)がかけられ大きな収益!」「ここだけの特別情報!」という参加者の心をくすぐる文句が次々に飛び出しました。

この言葉を聞いたSさんは、大きく心を動かされます。そして「これは買わないと損ではないのか……」と思い始めたのです。一方で「そんな甘い話はないのでは?」という考えもよぎりました。

しかし、セミナーで見せられた、しっかりと作られた収支予測を見る限りでは大丈夫そうに思えました。さらに「有名な先生が変な物件を紹介しないだろう……」という思いや「待っているとすぐに売れてなくなってしまう」というあおり文句にも促されて、仮申し込みと詳細打ち合わせの予約をしたのです。

打ち合わせ後は「契約→銀行融資→決済」と手続きが順調に進みました。Sさんは、夢の大家生活が始まることに、期待に胸を膨らませます。そして、最初の家賃(賃料)が予定通り入金された時は、「何年で融資を返して、次の物件を購入することを考えないといけないな……」と考えていたのです。

設備改善、入居者退去、家賃減が重なり夢が打ち砕かれる

ところが、急に暗雲が垂れ込めます。3カ月もたたないうちに、入居者から「水回りの調子が悪いので修繕してほしい」「鍵が固いので交換してほしい」「ガスが火が付かないので給湯器を交換してほしい」と、次々に要求され、出費が大きくかさんでいったのです。

Sさんは、こうした修繕要求に応えるのは大家の義務と思い全てを行いました。その作業も一段落して「やれやれ」と思っていた矢先のことです。入居者から来月には退去したいという連絡が来たのです。それでも、Sさんは「これは仕方ないことだ」と思いました。そして、入居者の退去後には早々に新しいテナントを募集するために、近くの不動産会社に相談に行ったのです。

この賃料では借り手はいませんよ」。不動産会社の担当者は開口一番、こう言い放ちました。今の家賃が相場よりも高いことが理由でした。そして、提案されたのは、今より20%も低い家賃でした。さらに「新しい入居者は、すぐに決まるかどうかは分かりません」とも言われたのです。

驚いたSさんは、参加したセミナーの先生に尋ねます。しかし「そういうこともあります。契約時に収支などを納得した上で購入されましたよね」という答えしか返ってきませんでした。その時、Sさんは夢を見ていた副収入が期待できないという現実を知ったのです。

家賃収入が期待できない物件を持っていても仕方がないと思ったSさんは、慌てて売却をすることに決めます。ただ、売却価格は購入時よりも20%も低い金額だったのです。それでも、Sさんは泣く泣く手放すことにしたのです。

講師や不動会社を疑わなかったのが最大の原因

老後資金の確保のために、不動産投資に手を出したSさん。なぜ、このようなことになってしまったのでしょうか。私が考える原因は以下の3つです。

(1)表面利回りが中古にもかかわらず、新築の利回り並みに算出されていた
(2)もともとの賃料が相場より高かった
(3)中古にもかかわらず、建物の価値の下落を考えていなかった

細かな要因はこの3つですが、一番の原因は、購入時のセミナー講師や不動産投資会社の言葉をうのみにしたことです。

専門家に必ず意見をもらうようにする

Sさんと同じ轍を踏まないためには、どんな予防策を考えておくべきなのでしょうか。

それは

セカンドオピニオンとして、不動産コンサルタントや不動産コンサルティングマスター、ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士などに報酬を支払ってでも必ず相談をする

ということです。もし、こうした専門家が身近にいなければ、知り合いの不動産会社や建築士に相談してみましょう。それだけでも失敗しない確率は違ってきます。

必要な相談・調査は依頼する

Sさんの例から分かるように、不動産投資で失敗しないためには、必要な相談や調査はお金を出してでも依頼する心構えが大切です。頼れる相談相手を見つけることができれば、投資の成功率は上がります。大事な資産を守るためにも常に心がけるようにしましょう。

【不動産投資の失敗事例】
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