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  • 2019/7/5

海外不動産「言葉の壁」だけではない4つの注意点

海外不動産「言葉の壁」だけではない4つの注意点

海外不動産を扱うときに、英語が話せればなんとかなるのではと思われている方が多くいらっしゃいますが、英語が通じない国も意外と多いものです。

また言葉の問題だけではなく、法律やカントリーリスクなどとどう上手く付き合えば良いのかを少し見ていくことにしましょう。(尾嵜豪・不動産コンサルティングマスター、ウィンドゲート代表取締役)

・海外不動産での注意点(1)法律や税務

海外不動産ではまず、所有権の問題を頭に入れておくと良いでしょう。

中国のように所有権が持てない国や、フィリピンのように土地付き住宅の所有権が持てない、日本、アメリカ、ドイツのように外国人の所有権に制限がない国もあります。

またシンガポールのように外国人に対して25%の印紙税を課して購入のハードルを上げている国もあります。

また不動産登記に関する法律も、国によって異なります。

新興国などでは不動産登記の整備が遅れている国があり、そちらも注意が必要です。

ドイツなどでは公証人が司法書士を兼ねており、すべての所有権移転登記が義務化されていて登記に公信力があります。

一方先進国であっても数年前にスペインで不動産売買の二重登記が発生してしまい、大きな訴訟問題に発展したようなケースもあります。

税務面では、二重課税防止条約が締結されている国での不動産売買が安心でしょう。

海外で不動産を購入したときに不動産取得税や、海外での固定資産税を支払ったときに、日本で二重に課税されません。

こういったあたりも、きちんとチェックするとよいでしょう。

・海外不動産での注意点(2)言葉の壁

現地の不動産会社はビジネスのベースが国内マーケットのため、英語を話せないスタッフが多いというのが現状です。

仮に英語が通じたとしても不動産は専門用語が多く、理解できない言葉が多くなるでしょう。

日本語でも通常、瑕疵担保責任や減価償却、債務不履行といった言葉を日常で使わないのと同様で、平易な言葉であっても、文化や商習慣の違いにより、受け取り方のニュアンスが違ってしまうという問題が起きやすいのです。

さらに多国籍の不動産開発の現場では、この言葉のニュアンスの問題でトラブルが発生し、訴訟問題にまで発展することがあります。

言葉の壁を乗り越えるためには、開発プロジェクトなどでは、両国の言葉をネイティブレベルに理解でき、かつ不動産に詳しい人間をきちんとコーディネイターとして採用することが大切です。

不動産投資の場合は、仲介会社の現地スタッフが両国の言葉を理解し、不動産のことを理解しているかをチェックしましょう。

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・海外不動産での注意点(3)仲介会社・管理会社との連携

最後に海外不動産では地元業者との連携がきちんとできている仲介会社を選ぶことが大切です。

商慣習や言葉の問題などは、現地で慣れている仲介会社であれば、きちんとフォローしてもらえます。

海外不動産のリスクを減らすためには、業歴やスタッフの情報などもきちんとチェックしましょう。

・海外不動産での注意点(4)カントリーリスクや倒産リスク

新興国の不動産で、プレビルド(未建築)物件を現地デベロッパーで購入し権利を得たもののデベロッパーが倒産してしまい、権利を失った挙句に返金されないという事例で相談を受けたことがあります。

滅多にあることではありませんが、法で担保されていない権利を購入する場合は注意が必要です。

高い利回りと高配当が魅力であっても、法で担保されていない限りは相当大きなリスクがあると言えるでしょう。

また新興国によってはカントリーリスクと呼ばれる政情が不安なところがあり、政府方針が大きく異なる政権に代わってしまい外国人の権利が大きく制限されてしまった例もあるのでこのような事にも気をつけましょう。

・海外不動産では頼れる仲介会社を見つけよう

海外不動産は成長している国や都市を選べば日本の不動産にない大きな魅力があります。

ただし言葉や文化、法律、税務の違いは想像以上に大きいのが現実です。

きちんと頼れる仲介会社を見つけて、素敵な海外不動産に巡り合える事が大切です。

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