• 海外不動産
  • 2019/9/13

今海外でコンドミニアム投資をするならどこ?所有権が無くなるリスクも

今海外でコンドミニアム投資をするならどこ?所有権が無くなるリスクも

日本の不動産価格がここ数年で高騰している事を耳にすることも多いのではないでしょうか。その中で海外への不動産投資が注目されています。今回は海外のコンドミニアム投資についてご説明して行きましょう。

・海外のコンドミニアム投資とは

海外のコンドミニアム(マンション)などの住宅を、日本のマンション投資と同じように購入し、そのインカムゲイン(賃料収入-維持費)とキャピタルゲイン(売却利益)によって稼ぐ投資です。

・海外でコンドミニアムを持つ7つのメリットは?

日本でのマンション投資ではなく、海外でのコンドミニアム投資を選ぶ理由はどこにあるのでしょうか?

1.まさに今、成長している都市に投資が出来ます。

2.地震・台風・洪水などのない地域で不動産を所有することが出来るので、災害リスクを避けることが出来ます。

3.ドルやユーロなど、円とは異なる通貨で収入を得ることが出来るので、為替リスクのバランスが取りやすいでしょう。

4.購入時と売却時の為替レートの変動をうまく利用できれば、大きな利益にもつながります。

5.土地・建物比率で建物比率が高いエリアで購入が出来れば、減価償却のメリットを大きく受けることが出来、高所得の個人であれば節税効果を、法人であれば納税時期のコントロールに使える可能性があります。

6.日本とは違うデザインや構造の建物を所有することによる、所有する喜びが得られます。

7.ホテル形式で他人に貸し出せるようなコンドミニアムの場合、自らが渡航したときにホテルとして利用することが出来ます。

・所有権が無くなる?海外でコンドミニアムを持つ5つのリスク

もちろん海外不動産ならではのリスクもあります。

1.言葉の問題:
英語ならある程度分かるだろうと思われる方が多いのですが、不動産は多くの専門用語が出てきます。

また、不動産に関する常識や習慣の違いによる、コミュニケーションの行き違いもあります。テナントとの関係や建物の管理会社との間で、トラブルが生まれやすいのです。

2.海外ならではの費用:
契約時に支払う仲介手数料の比率、不動産取得税の金額、公証人や弁護士に支払う費用、管理会社に支払う費用、維持修繕にかかる費用、減価償却に用いるための海外での確定申告費用、テナントが入退去した場合の手数料、契約書を翻訳する場合の費用など、国によって相場やシステムが異なるので、注意が必要です。

3.地政学リスク:
東南アジアやロシア、南米、アフリカなどで投資をする場合に、政変が起きた時に海外からの不動産所有を認めないなど、国の法律が変わってしまう場合があります。

最悪の場合、所有権を失ってしまう可能性があります。

4.税制リスク:
減価償却を用いた節税の為に、海外不動産を購入したのにもかかわらず、税制の変更によって、減価償却が出来ない場合や、脱税行為とみなされてしまう可能性があります。

5.為替リスク:
想定したより反対方向に為替レートが動いてしまう可能性があります。

・今コンドミニアム投資をするならどこが良い?

今、コンドミニアム投資をする場合に抑えたいところをご紹介しましょう。

まずドイツです。

ベルリン・ハンブルク・フランクフルトはブレグジットの影響でEUの経済強国へ投資が向いており地価が上昇しているので注目でしょう。

次はアメリカ、特にテキサス・ロス・ニューヨークはトランプ政権下で、内需が拡大しており、テキサスなどはシェールガスの抽出費用の低下で潤っています。

ハワイも観光客が安定して増加しており、ホテルタイプのコンドミニアムであれば自身の別荘としても使えるのもメリットでしょう。

アジア圏ではベトナムのホーチミンにも注目です。

他の東南アジア諸国に比べ出遅れ感のあったベトナム不動産は、遅れた分まだ地価が上がりきっていないと言えます。

インカムゲインはそれほどでもないですが、人口増・メトロの開通や周辺商圏の整備などでキャピタルゲインの可能性は高いと考えられるでしょう。

・海外のコンドミニアムは大きなリターンも?

海外でのコンドミニアム投資は、都市の成長などを見極めながら行うことで大きなチャンスを秘めています。

リスクもありますが、きちんと調べつつ信用できるコーディネイターやディベロッパーと組むことで、大きなリターンが得られる可能性があるので検討してみても良いのではないでしょうか。