• 不動産投資
  • 2019/4/9

不動産投資における「2つの瑕疵」と「瑕疵担保責任」とは?

不動産投資,瑕疵

不動産取引では必ず見かける言葉の1つに、「瑕疵(かし)」という言葉があります。

瑕疵とは本来なら備わっていなければならない能力や状態が欠けていることで、目的の行為が実行できなくなる原因であり、欠点や欠陥と同義の言葉と考えることができます。

不動産投資にあたりこの瑕疵は重要なので、分かりやすく見ていきましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)

不動産投資で重要な瑕疵の2つの種類

瑕疵は、目で見て調べれば分かる「見えるもの」と、なかなか外観からは気が付かずわかりにくい「見えないもの」という観点で分けられます。

それぞれについて見ていきましょう。

(1)見える瑕疵

見える瑕疵とは、目で見て分かる欠点です。

不動産で言えば、屋根が破損し雨漏りが生じているとか、床が傾いている状態であると言えます。

このような物理的な瑕疵は表面上現れているものが多く、現地調査を慎重に行うことである程度回避できます。

また、購入した投資物件を増築しようとしたが、行政上の規制や制約などでそれが実現できないという、いわば法律上の瑕疵があります。

都市計画法上の規制や建築基準法の規制に関しては、現在は多くの地方自治体がインターネットで情報を提供しており、全国どこの物件でも調査は可能です。

しかし、このような法律上の瑕疵が問題になるのは、地方の条例や近隣住民の建築協定など極めて狭い範囲のもので、ネットに掲載されていないか、見落されがちなものが多いと考えられます。

物理的なものや法律的な瑕疵に関しては、難しさはありますが、慎重に行うことで事前に調査が可能であるといえます。

(2)見えない瑕疵

見えない瑕疵について代表的なものは、物件に自殺や事件があったことにより生じる心理的な瑕疵をいいます。

心理的な瑕疵は、内容として自殺や事件以外にも、「新興宗教の信者だった」とか「事業に失敗した人が住んでいた」とか、人によって忌み嫌う内容が様々です。

そしてその範囲や期間も、同じ部屋でなければ気にしない人や誰かが住んだ後なら気にしないとか、反対に建物自体に拒否を示す人など人によってとらえ方は様々です。

また、土壌汚染が懸念される地域や、研究施設があって原因不明の振動が生じているなど、明確な根拠のないウワサ話によって不動産の価値が下がってしまうこともあるのです。

こういった心理的な瑕疵を持つ不動産物件は文献などがないため、インターネット上のまとめサイトか、現地に精通した不動産屋さん等でしかその情報を得られません。

さらに、見える瑕疵とは違い、人によってとらえ方が大きく異なり、また瑕疵と思われたものも人々の考え方や時代の変化によって瑕疵ではなくなるという特徴があることも注意すべきではないでしょうか。

不動産投資における瑕疵への対応方法は?

ではこの瑕疵問題について、どのように対応すれば良いのでしょうか。

見える瑕疵については、物理的・法律的な瑕疵が考えられますが、これらは事前の調査でかなり回避することができます。

ただし、自分自身の調査では限界がありますので、すこしでもその兆候が見られたら専門家に依頼して調査することをお勧めします。

費用面から躊躇される方も多いですが、瑕疵を最初に発見し今後生じるリスクを最小限にすることも、空室対策やリノベーションプランニングと同じような大切な投資計画の一部に入れた方が良いでしょう。

見えない瑕疵については、日ごろの情報収集能力がモノをいうので、物件を紹介してくれる不動産業者さんとの良好なコミュニケーションを取ることと、自分が投資を考えているエリアのローカル情報に目を配ることが最善の策になりそうです。

もちろんインターネットで情報収集するのもいいですが、その真偽を判定できる情報を自分自身でも持っていることも大切です。

瑕疵担保責任も知っておこう

不動産の売買を行うに当たり、法律上売り主における「瑕疵担保責任」が定められています。

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、買主はそれを知った時から1年以内に契約の解除や損害賠償の請求ができることが定められており、買主保護を目的としています。

しかし、この瑕疵担保責任をそのまま適用してしまうと、売り主はいつ隠れたる瑕疵が表に出てきて契約の解除等を言われるかびくびくしなければならないので、一般的には不動産売買において瑕疵担保特約を付けて責任を負う期間を定めています。

不動産投資家としては、この瑕疵担保特約の期間というのも考えながら、物件運営を行っていく必要があることを覚えておくと良いでしょう。

トラブルの対応法をおさえておこう

トラブルなく投資不動産が稼働していたらいいのですが、どんなに優良に見える物件でもなんらかの不具合は生じるものであります。

それにどう対応するかで投資家としての真価が問われますし、それが後々に非常にいきることもあるので、しっかり押さえておくことが大事です。

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