• 不動産投資
  • 2019/5/21

不動産投資で銀行に行く前につけたい「2つの予備知識」とは?

不動産投資ローン「金利が低い」金融機関はどこなのかでは、金利の重要性についてお伝えしました。今回は融資を少しでも有利に引き出したり、良い物件を紹介してもらうためにはどのような心構えが大事なのか、不動産業者や金融機関と付き合って行くための大事なポイントついて深掘りしていきましょう。(中村伸一・ファイナンシャルプランナー、宅地建物取引士、マネーデザイン代表取締役)

・まずは「自分を知る」ことが大事

まず、融資を受ける前に、自分は本当に不動産投資を事業としてやっていくかどうか、を自問してください。

そして不動産投資をなんとしても成功させる、という気持ちが大切なのです。

この基本がぶれてしまうと、相手にも伝わるものです。「この人にお金を貸して大丈夫だろうか」という気持ちにさせてしまったら、融資はおりません。

そのためには、不動産投資を成功させる勉強も必要です。物件を持ったら事業主の気持ちで行う必要があります。

また、自分自身に過去にローンの返済などで延滞がないかなども確認しておきましょう。

・不動産業者へはどうアピールするか

次に不動産業者との付き合い方です。

当たり前ですが、業者は物件を買ってもらわないとビジネスになりません。

業者の視点は、顧客がその物件が気に入ってもらえるか、と顧客に融資がおりるかの2つがあります。そのどちらが大切かといえば、後者の「融資が降りる人かどうか」です。

物件を気に入ってもらえたとしても、融資がおりなければ、次に進めません。ですから不動産業者には「自分はこの物件が買える属性がある」ということをアピールする必要があるわけです。

そして、もう一点大切なのは、自分が妥協できる点とできない点を明確に伝えておくことです。

そうすることで、業者は「この人にはこの物件を紹介しよう」と判断することができるのです。

・銀行は「事業に投資する」

最後は「銀行を知る」ことです。

そのためには銀行の融資方針を見ると良いでしょう。

不動産投資は、正確に言うと「不動産賃貸業」という業態なので、銀行側としては投資や投機には絶対に融資はせず、事業に投資するのです。

購入した物件からきちんと家賃が取れ、キャッシュフローが滞らず、返済もきちんとなされるかどうかが、最も重視されるのです。これは一般の企業に貸し付けるのと同じです。

まずは不動産の現在価値を見て(物件は資産)、それに見合う負債(銀行融資)と純資産(自己資金)の割合を見るなど、貸借対照表(バランスシート)でまずは審査を行います。

そして将来キャッシュフローがきちんと出て、返済が滞らないかも重要なポイントです。

・銀行に行く前につけておく2つの予備知識

さらに銀行に行く前に予備知識として持っておく必要があるポイントをお伝えしましょう。

それは、各金融機関が物件評価をどのように行っているか、これから購入しようとしている不動産の価値を銀行側がどう計算するかを見ていくことです。

1)積算評価

特に一棟物を購入する際に絶対出てくる概念です。簡単に言うと、土地と建物それぞれの評価の合計額です。

2)収益還元法

家賃から必要経費を引いたものを還元利回りで割り戻した金額です。

例えば、手残りが毎年500万円出る物件で、回りの全く同じ構造体、同じ築年数の物件が5%の利回りが出たとすると、500万円÷5%=1億円が物件評価額と考えます。

この2つの方法のどちらを使うかは、金融機関によって異なります。

事前に業者に聞くことができれば、それを使って評価額を計算しておくことができるでしょう。

またこの評価方法を知っておくと購入する物件を絞ることができ、自分の投資基準とすることもできるのです。

・最も大事なのは「人とのつながり」

不動産投資には融資がつきものです。以前の記事でもお伝えいたしましたが、メガバンクから借り入れができれば、かなり低利で借り入れを行うことができます。

通常は「頭金は最低でも3割入れてください」というのが一般的ですが、良い不動産業者や良い融資担当者に出会って信用を得ることができれば、1割でも借り入れが実行される可能性もあるでしょう。

融資を受けるに当たり、信用というものの大事さを改めて見直す良い機会になるかも知れませんね。

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