• インタビュー, 不動産投資
  • 2017/3/2

新築区分投資マンションを検討されているあなたへ

いつもメディア「不動産投資の教科書」をお読み頂き有難うございます。

不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、東京都港区に本社を構える不動産投資会社「株式会社デュアルタップ」の細川さんと対談させて頂きました。

デュアルタップさんは、新築ワンルームマンションのディベロッパーとして、自社で物件の企画開発販売管理まで一括して手がけています。国内の投資家向けだけではなく、シンガポール、台湾、香港など海外の投資家にも積極的に投資マンションを販売し、クライアントさんの国籍は日本を含め11カ国という実績があります。昨年(20167)に会社が設立11年目で東証JASDAQに上場を果たしました。

今回の対談では、上場に至るまでの想いや、デュアルタップさんが販売する物件の特徴、管理体制、社員教育体制などについて詳しく伺わせて頂きました。新築区分マンションの投資を検討されている方はぜひ読んでみて下さい。

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1、デュアルタップさんが上場した理由について

八木
昨年の7月に上場されましたね。おめでとうございます!
細川さん
ありがとうございます。
八木
数多くある不動産投資会社の中で上場した会社は少ないと思いますが、御社が上場を目指した理由を伺ってもよろしいでしょうか。
細川さん
一般的に新興不動産ディベロッパーの上場にはデメリットの方が多いと言われています。

実際のところ私たちも業界の先輩たちから上場なんて止めておけと何度も忠告されました(笑)

ただ、代表の臼井とは創業時から「必ず上場する、社会的責任を負った上場企業になってからがスタート」だと話していました。

目先のデメリットメリットの勘定よりも、取引所、証券会社、監査法人のチェックを受けながら世界中の投資家に対して責任を負うことで、初めて本当の意味での社会の公器になれると考えています。

八木
透明性のある取引をみなさんに見て頂きたいということですね。
細川さん
そうですね。全て透明性のある取引が前提で、業績を伸ばし続け、顧客満足度を向上していかなければなりません。上場してみると、上場を維持することもまた大変で、社会的責任の大きさを日々実感しています。
八木
社会的責任というのは?
細川さん
ただ、会社が儲かればいい、お客さんが儲かればいいではなく、世の中に貢献しないといけないという想いが強くなりました。
八木
なるほど。御社が上場したことでお客さんからどのような反応がありましたか?
細川さん
上場企業になったことで取引が健全で法令を遵守していると判断して頂ける様になりました。実は、上場前はお客さんから「帝国データバンクの点数を持ってこい!」「経常利益の直近三か月分を教えろ!」と信用調査されたことがありました(苦笑)
八木
そうなんですか(笑)数千万円もするお買い物だから、信頼できる会社じゃないと不安ですよね。上場することによって、インターネットからでも株価や業績などの情報を簡単に調べることができますので、上場していない会社より、信頼性が高いと感じる方も多いのではないかと思います。
細川さん
仰る通りですね。特に弊社のお客さんは上場企業にお勤めの方が多いので、上場したことによって、「上場企業」という点でお客さんとの共通点が増え、距離が近づいたと感じています。
八木
お客さんとの共通点が多いのは大切なことですよね。
細川さん
はい、そして上場した今からが勝負です。この先業績を伸ばし、会社の規模を拡大して、顧客満足度をいかに高めていくかが大事だと思っています。

2、デュアルタップさんが扱う新築ワンルームマンションの特徴とは 

八木
数多くの新築マンションのディベロッパーがあると思いますが、御社ブランドのクオリティーや他社との違いを教えて頂けますか?
細川さん
圧倒的にクオリティーが高いという自負があります。フローリングから、窓枠のサッシまで、コストをかけて上質なものを使い、またデザイン性生活利便性などにもかなりこだわってモノづくりをしているからです。
八木
素材の一つ一つに拘っているんですね。しかし、これから不動産投資をする方は「まだ素人」という方もいらっしゃると思うので、その部分を見ても素材の良さを分からない方が多いのではないでしょうか。
細川さん
おっしゃる通りです。素材の違いは不動産投資初心者だとなかなか分からないものです。実は、弊社の物件のオーナーさんには、大手不動産会社にお勤めの方が多く、素材の良さが分かっている業界の方に高く評価されています。また、入居者さんには弁護士や医者など、いい部屋を知っている方も多く入居されています。
八木
モノの良さがわかる方に選ばれているんですね。また、弁護士やお医者さんなど比較的社会的に信頼性の高い職業の方に入居してもらえているのは、オーナーさんにとっても安心ですね。
細川さん
それに、弊社の平均入居率は97%〜98%あります。家賃を相場より安く設定すれば自然と入居率も上がりますが、弊社の物件は築10年を経ってもほとんど家賃を下げずに入居が決まります。物件の素材の良さを実感してもらっている証だと思います。
八木
築10年でもほとんど家賃を下げずに入居があるのは、本当に物件にご満足頂いている証拠ですね。なお、入居率には物件の立地にも大きく関係していると思いますが、御社の物件の立地について、どのような基準で選ばれているのでしょうか?
細川さん
基本23区内駅から徒歩10分圏内など、単身者のニーズが高いエリアを基準に選んでいます。とはいえ、23区であればどこでもいいというわけではなく、弊社の物件に入居できる方が多いエリアかどうかなどトータル的に判断しています。
細川さん
オーナーさんにとっては、信頼性の高い入居者に住んでもらうことで、安定して家賃収入を得られますよね。

3、海外投資家にも物件を販売

八木
御社は日本国内だけではなく、海外の投資家向けにも積極的に物件を販売していると伺いました。具体的にどのように販売しているか詳しく教えて頂けますか。
細川さん
はい、弊社は年間7回ほど海外で外国人投資家向けにセミナーを開催しています。
八木
年間7回も開催されているんですね。ちなみに、どちらの国で開催されているのでしょうか?
細川さん
主に、シンガポール香港上海台湾の4カ国です。オーナーさんの国籍は日本を入れて11カ国もあります。
八木
11カ国もいらっしゃるとは驚きです。
細川さん
色々なご縁がありまして、オーナーさんの中にオランダやオーストラリアの方もいますよ。
八木
日本にゆかりのある方が多いのでしょうか?
細川さん
もちろんゆかりのある方もいればそうじゃない方もいます。例えば、中国の投資家からは、日本の不動産は安いし、きちんとした賃貸経営ができることから安心感もある、という理由で、日本に一度も来たことがない方もいます。また、資産を「円」で持ちたい方が多いようです。
八木
弊社にお問合せ下さる中国の投資家も同じことを仰ってました。リスク分散のため海外で資産を持ちたい、とはいえ、金融資産だとインフレに弱いので、そこで不動産を選ばれる方が多いです。それに、アメリカなどの国と比較して、日本は中国から近いというのも人気がある一つの理由として挙げられるでしょう。
細川さん
日本が大好きな方が多いです。弊社は、8か国語対応することができ、更に上場企業であることから、海外の投資家から「安心して投資できる」と高く評価して頂いております。

4、社員教育を徹底してお客さんに最高の不動産投資を

八木
不動産投資をする際に、会社はもちろんそうですが、信頼できる担当者を選ぶことも非常に重要だと思います。御社はどのような社員教育をされているのでしょうか?
細川さん
弊社営業マンの平均年齢は27~28歳前後で、実は結構若いんです。一方、お客さんは30代後半の方がほとんどです。人生の先輩にあたる方々の前で、我々が不動産のプロフェッショナルであり続けるには、月1回は欠かさずに勉強会を開催しています。
八木
担当者が不動産投資に詳しいことは極めて重要ですよね。
細川さん
仰る通りです。また、弊社が最も大事にしているのは「誠実である」ことです。特に不動産投資はそのままだと不確実性が高く、故にリスクも高い投資商品です。不確実性の高い投資商品を無責任に売るのではなく、できるだけリスクを下げられるよう、誠意を持ってお客さんに接することが大切だと思っています。
八木
「誠意」は伝わりますよね。
細川さん
そうですよね。だから、弊社は社員に「私たちはモノ売りではない、お客さんの投資目的をきちんと理解し、その目的が達成できるよう一生懸命誠意を持ってサポートすることが我々の役目」と話しています。

八木
一生懸命誠意を持ってお客さんに接していれば、きっとその気持ちがお客さんにも伝わりますよね。

5、オーナーさん同士で交流できる懇親会も開催

八木
オーナーさん同士の懇親会があると伺いました。
細川さん
はい、3ヶ月に1度のぺースですが、大きく2種類の懇親会を開催しています。1つは著名な方を招いて経済などについて勉強する会です。もう一つはオーナーさんのご家族みんなで集まって、クリスマスやハロウィンなど季節行事を楽しむパーティーです。
八木
楽しそうですね。どのくらいの人数が集まるんですか?
細川さん
大体平均して40人前後です。去年のクリスマスパーティーは100人近くの方に参加して頂きました!
八木
それだけ多くの方が集まるということが、御社のサービスの満足度が高いことを証明してますね。

細川さん
そう言って頂けると嬉しいです。不動産はただの投資商品ではなく、自分に万が一何かあった時に、家族への贈り物でもあります。弊社では、ご家族がいらっしゃるオーナーさんだけですが、ご成約した時に、家族宛てにメッセージカードを書いてもらったりもしています。

<イメージ>

八木
なんて素敵なアイディア! 
細川さん
中にはご家族にサプライズで、将来に資産を残しておくという目的で不動産を購入された方もいらっしゃいます。そういう場合、「想いをカタチに残そう」というコンセプトで家族写真とともにメッセージを書いてもらっています。

八木
ご家族への素晴らしい贈り物ですね。 

6、個人面談が「大変勉強になった」と大好評!

八木
現在御社のセミナーは、個人面談も実施していると思いますが、その面談は、過去に何度も不動産投資の話を聞いたことがある方でも、大変勉強になったと高い評価を得ていると伺っております。面談ではどのような内容が聞けるか教えて頂けますか?
細川さん
弊社のお客さんの多くはサラリーマンの方で、不動産投資をきっかけに税金について勉強を始めた方がほとんどです。面談では具体的にどのような税金がかかるのかや、節税ができる仕組みについて説明しています。
八木
サラリーマンの方はご自身で確定申告をしたことがない方が多いので、税金について詳しく説明してもらえるのは嬉しいですね。
細川さん
弊社の面談を受けることによって、「資産形成」、「利回り」、「税金」、「生命保険」といった4つの項目についてしっかり理解することができます。
八木
不動産投資を成功させるために必要な知識ですね。そういえば、御社では「35年のシミュレーション表」を出してると伺っておりますが、35年に拘っている理由は何でしょうか?
細川さん
それは、ほとんどの方が35年のローンを組まれているからです。不動産投資は長期に渡って資産形成していく投資商品ですから、きちんと35年間という長期のシミュレーションを購入前に知ってもらうことが大切だと思っています。
八木
しかし、35年も先のシミュレーションは簡単ではないですよね?
細川さん
簡単ではありません。20年も、30年も先の物価や家賃は不確実なものです。でもお客さんに後悔のない不動産投資をしてもらうために、様々な変化を想定し、できるだけ確度の高いシミュレーションを提示しています。

7、オーナーさんが簡単に利用できる管理システムを導入している

八木
オーナーさんが自分の物件状況を確認したい場合もあると思いますが、その時はどのような形で確認することができるのでしょうか?
細川さん
弊社にはオーナーさん専用の「オーナーWEB」というシステムがあり、収支データや入居者の情報確認など24時間いつでも自由に確認できます。海外のオーナーさんも多いことからシステムでは4ヶ国語を対応しています。
八木
いつでもどこでも利用できるのは大変便利ですね。
細川さん
また、海外のオーナーさんなど遠方の方のために、物件周辺の様子が分かるよう、3ヶ月に1回のペースで写真をアップしています。地震などが起きた時も情報を随時アップするようにしています。

八木
これなら海外にいても安心ですね。

8、なぜデュアルタップは新築マンション投資をオススメするのか?

八木
マンション投資を検討されている方の中で、新築にするか、中古にするかと迷われている方は多いと思いますが、新築マンション投資のメリットを教えて頂けますか?

細川さん
新築マンションのメリットとして、大きく3つ挙げられます。まず最初のメリットとしては、建物が新しいので、維持管理費を安くおさえることができます。

八木
中古マンションと比較すると管理費や修繕積立費は安くなりますよね。
細川さん
2つ目のメリットは、融資を受ける時の金利が比較的安く設定されています。
八木
なるほど。金利が安いにこしたことがないですよね。
細川さん
3つ目のメリットは、下記国土交通省のグラフを見て頂ければ分かりますが、中古マンションの価格は右肩上がりなのに対して、首都圏の新築マンションの価格は東京オリンピックの開催が決定した直後と比較して、「5.0%」も下落しています

<新築マンションの価格推移>

出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート

<中古マンションの価格推移> 

出典:国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート

八木
本当ですね。新築マンションの価格も上昇し続けていると思ってましたが、実は下がっているんですね。でもこれってメリットなんですか?

細川さん
メリットです。よく新築マンション投資だと手取り金額が少ないからという理由で中古マンションを選ばれる方が多いですが、実は中古マンションの価格が高くなる一方で家賃はそれほど上がっておらず、また、新築物件と比較して管理修繕費や金利も高いなどの理由から、中古マンションの物件でも手取り金額が少ない物件が多いのは実情です。それであれば、最新の設備や間取りで入居者が決まりやすく、空室リスクを最小限におさえることできる新築を選ばれた方がいいでしょう。

八木
なるほど。空室リスクを最小限におさえることができることも中古マンションと比較した新築マンションのメリットなんですね。一方、デメリットはありますか?
細川さん
デメリットは立地です。
八木
立地がデメリットなんですか?
細川さん
そうです。土地が高騰していて、新築の物件は都心の駅近に建設することが難しいんです。物件は都心でも駅から少し離れていたり、駅近だけど都心ではない、というものが多くなっています。
八木
そのデメリットは大きいのでしょうか?
細川さん
いえ、そんなことはありません。立地は物件があるロケーションと家賃のバランスが大事だと思っています。弊社は立地を選ぶ際に、きちんとエリア分析をし、適正な賃料設定はいくらなのか、その賃料が長期的に維持することができるかどうかを見極めています。結果、弊社の物件はベストな立地ではなくても、空室率は極めて低いのです。

9、IoTを活用した次世代型賃貸住宅を開発

八木
御社にはIoTを活用した次世代型賃貸住宅を開発されたと伺いましたが、詳しく教えて頂けますでしょうか?
細川さん
自社ブランドマンションとして「XEBEC(ジーベック)」に「デュアルタップキット」を導入して、室内に設置されたセントラルコントローラーは、エアコンやLED照明をはじめとした各種IoT機器の操作だけでなく、コンシェルジュによる水漏れなどのトラブルや退去時の連絡など、入居者の毎日の生活をサポートいたします。また、セントラルコントローラーは入居者のスマートフォンと連動し、外出先からでも各種IoT機器の操作が可能になります。
八木
外出先からでもIoT機器の操作ができるのは嬉しいですね!先ほどお話に出てきました「デュアルタップキット」とはどのようなモノでしょうか?
細川さん
インターフェイスとなるタブレット型端末で、さまざまな機能をコントロールすることができます。また、室内に置かれたセンサーリモコンは、周囲の状態を取得し、遠隔操作を実行してくれます。
窓の異常をアプリで通知するほか、どこにいてもエアコンの温度調整が可能です。管理会社とのチャット形式のコミュニケーションで水漏れなどのトラブルや退去時の連絡などもすぐにサポートしてもらえて、身近な所から快適と安心を高めていきます。デュアルタップキット

八木
全てタブレット一つで管理ができてしまうのですね。IoTを導入した物件情報を伺ってもいいでしょうか?

細川さん
IoTを導入した物件は「XEBEC長原」になります。最寄り駅から徒歩3 分、山手線へ1 0 分圏というウイークデイもウイークエンドも充実させる好アクセスです。
八木
立地抜群の物件ですね。「自由が丘」や「戸越銀座」も楽しめるエリアですね。
細川さん
立地だけではなく、物件作りにも拘ってます。
エントランスホール正面の壁には「デジタルサイネージ」を設置して、幅2m超のワイドディスプレイに、天気予報をリアルタイムで表示しています。またアート作品を掲示するようにイメージ映像など表示することで、外部と内部、オンとオフを切り替える場のアクセントとして空間を彩ります。
八木
かなりオシャレな演出ですね。
細川さん
また設備面ではワンルーム賃貸住宅では珍しい「オートバス機能」「ポップアップ排水」など嬉しい機能が充実しています。
八木
外観だけではなく、設備面も充実されるのは嬉しいですね。この物件にご興味がある方はぜひ問い合わせしてみて下さい。

最後にみなさまにひとこと

細川さん
どんな物件を買うかも大切ですが、誰から買うかはもっと大切です。なぜなら、不動産は買った後の維持管理の仕方によって、資産価値や収益率が大きく変わるからです。物件の維持管理においても、入居者の対応も含め、結局人対人になります。これからも「誠意」を持ってお客さんに接し、上場企業として増収増益を続けていきたいと思っています。

対談を終えて

今回の対談を通して、デュアルタップさんのお客さんを大切に想う気持ちが強く伝わってきました。不動産投資が成功するために重要な要素の一つに担当者の「誠意」があります。今回の内容でデュアルタップさんがその誠意を持って業務に取り組まれていることをご理解頂けたのではないでしょうか。

新築マンションの投資を検討されている方は、是非、デュアルタップさんの個別面談に参加してみて下さい。

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セミナー日程 

第64回「高所得者必見!」やさしいマンション経営~メリット&リスク編

日時:5月26日(土)セミナー:14時00分~(受付13時45分~)個別面談会:15時40分~

第65回 やさしいマンション経営~物件紹介編

日時:5月30日(水)セミナー:19時00分~(受付18時45分~)個別面談会:19時50分~

66回 30代から始めるマンション経営~メリット編

日時:6月6日(水)セミナー:19時00分~(受付18時30分~)個別面談会:19時50分~

67回 高所得者のためのマンション経営/
      事例から学ぶ失敗しないための3つのポイント~メリット&リスク編

日時:6月9日(土)セミナー:14時00分~(受付13時30分~)個別面談会:15時40分~

68回 事例から学ぶ失敗しないための3つのポイント~リスク編

日時:6月13日(水)セミナー:19時00分~(受付18時30分~)個別面談会:19時50分~

第69回【無料セミナー】マンションオーナーから学ぶ!今から始めるマンション経営

日時:6月20日(水)セミナー:19時00分~(受付18時30分~)

第70回【無料セミナー】やさしいマンション経営~物件紹介編

日時:6月27日(水)セミナー:19時00分~(受付18時30分~)個別面談会:19時50分~


【会場住所】

東京都品川区西品川1-1-1 大崎ガーデンタワー12階

【会場MAP】
https://goo.gl/maps/HwA3SHb8q8D2

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新築物件情報

《XEBEC長原


ジーベックが贈る、次世代の暮らし心地。
私たちは、常に一歩先を見据え、新しいライフスタイルをリードする住まいのあり方を追求してきました。

そしてモノ同士が制御し合うIoT時代を迎えた今、《XEBEC長原》では当社初の「デュアルタップキット」システムを導入。

また、エントランスホール正面の壁には「デジタルサイネージ」を設置。幅2m超のワイドディスプレイに、天気予報をリアルタイムで表示しています。またアート作品を掲示するようにイメージ映像など表示することで、外部と内部、オンとオフを切り替える場のアクセントとして空間を彩ります。
ここから、快適の先にある未来の暮らし心地がはじまります。

駅徒歩3 分、山手線へ1 0 分圏。
ウイークデイもウイークエンドも充実させる好アクセス。
徒歩3分の東急池上線「長原」駅に加えて、徒歩9分の東急大井町線「北千束」駅、前記2路線が交わる徒歩7分の「旗の台」駅の3駅が利用可能。
山手線に連絡する「五反田」、リニア中央新幹線の工事が進む「品川」などのビジネスエリアへ10 分圏。
街歩きも楽しい「自由が丘」や「戸越銀座」も身近です。

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プロフィール

株式会社 デュアルタップ
http://www.dualtap.co.jp/


レジデンシャルインヴェストメント事業部
コンサルティング課
シニアチーフ
細川 美也(ほそかわ みや)

1986年、神奈川県相模原市生まれ
中央大学大学院卒業。
過去に弁護士をめざす異色の経歴を持つ。
2012年デュアルタップ入社。
入社当初は、営業マンとして活躍し、入社4年目にして年間個人成績1位を獲得、その後リーダーとして担当部門の年間売上高1位に大きく貢献する。
2017年6月よりコンサルティング課が新たに発足するのに合わせ、これまでの知識や経験を生かすべく自ら希望し担当となる。デュアルタップの名前を1人でも多くの方に認知していただけるよう、日々セミナーやマーケティングの企画・運営に取り組んでいる。
不動産業に関係する様々な資格を取得している。
(宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続診断士、ビジネス法務検定など)
セミナー講師としても活躍中。これまで培ってきた法令知識を取り入れたわかりやすい講義を心掛けている。

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