• インタビュー
  • 2017/7/7

セレサージュとは?共同出資型による都心一等地の不動産投資

  • 株式会社コスモスイニシア
  • 執行役員
  • 走内悦子

いつも「不動産投資の教科書」をお読み頂き有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。 

今回は、創業42年グッドデザイン賞を15年連続で受賞されている株式会社コスモスイニシアの執行役員であり、ソリューション本部副本部長の走内悦子(そうちえつこ)さん、そして同本部 ソリューション事業部の山中啓奨(やまなかけいすけ)さんと対談させて頂きました。 

コスモスイニシアさんでは2017年6月より、取得資金等の点から個人単独での取得が困難な都心の優良不動産を複数の投資家と共同所有する共同出資型不動産「セレサージュ」シリーズの販売をスタートされ大変注目を浴びていますが、今回はその「セレサージュ」についてお話をお伺いしました。 

現在所有している物件の稼働状況が悪いからもっと賃貸ニーズのあるエリアの物件に投資をしたいという方資産価値が落ちにくい都心に少額投資で不動産を持ちたい方手軽で安心な資産運用をしたい方相続対策をご検討の方はぜひ読んでみて下さい。 

1、コスモスイニシアさんについて

八木
まずは御社の事業内容についてお伺いできますでしょうか?

走内
執行役員
弊社の事業内容は大きくわけて2つあります。
1つは新築マンションや新築一戸建の開発・販売をしているレジデンシャル事業です。
もう1つは、投資家のみなさまを対象に展開しているソリューション事業です。
弊社が、土地を取得し新たに投資用・事業用不動産として開発、既存の不動産を取得してバリューアップ後に、投資家のみなさまに販売するなどの展開をしています。さらに物件を販売するだけではなく、サブリースや賃貸経営全般に関するコンサルティングサービスもご提供しております。

八木
一般の方向け、投資家の方向けと、それぞれに事業展開しているんですね。購入後の賃貸管理もやって頂けるのは投資家にとっては安心できますね。 

走内
執行役員
有難うございます。サブリースの管理(転貸)戸数は2017年1月時点で9,000戸超となっています。 

八木
かなりの戸数ですね。ちなみに入居率はどのくらいでしょうか?

走内
執行役員
入居率は平均96%(2017年1月時点)となっています。 

八木
管理戸数に対してかなり高い入居率ですね

走内
執行役員
そうですね。30年以上賃貸事業をやっている実績とも言えるでしょう。

八木
賃貸運営のノウハウが豊富な御社だからこその実績と言えますね。

2、「セレサージュ」とは?共同出資型不動産について  

 

八木
続いて、御社が6月にリリースした新商品である「セレサージュ」について、担当者である山中さんにお伺いしたいのですが、まずはこちらの新商品をつくった経緯を教えていただけますでしょうか?

山中さん
背景として2015年に相続税の税制改正が行われたことが大きいですね。相続対策をしなければいけない方が増え相続対策のニーズが高まりました。相続対策を講じる上で不動産投資というのは効果が高いのですが、都心の優良不動産は価格も高いためなかなか取得できない方が多くいるのも実情です。  

八木
たしかに、東京の一棟不動産を購入するためにはかなりの費用が必要ですよね。

山中さん
相続対策をしたい人が増えているのにも関わらず、効果の高い不動産投資をできる人が少ないというギャップを埋めるために何かできないかと考え不動産を少額から取得することができる共同出資型不動産「セレサージュ」をつくりました。   

八木
少額から不動産投資をできるのがこの共同出資型不動産「セレサージュ」ですね。 なお、共同出資型って聞くと「REITと同じじゃないの?」と思われる方も多いと思いますが、御社の商品とREITとの大きな違いについて教えていただけますでしょうか? 

山中さん
共同出資型とREITの一番の大きな違いは「不動産の所有権を得られるか得られないか」です。複数の投資家さまで不動産に投資をし、そこから収益を得るという仕組みは同じなのですが、REITは金融商品であり、不動産の所有権は得られないのに対して、弊社の共同出資型不動産は不動産商品なので、不動産の所有権を共有持分として得ることができます。 
つまり、「セレサージュ」は少額から不動産を取得でき、不動産投資ならではの資産圧縮効果
もきちんと享受することができます。    

八木
なるほど!不動産投資ならでは資産圧縮効果はどれくらいあるのでしょうか?  

山中さん
詳しくは後からご説明しますが、相続資産として、現金で相続する場合と比較して75%以上圧縮することができます。  

八木
75%とはすごい圧縮率ですね!
では、「セレサージュ」の仕組みについて教えてください。 
「セレサージュ」はいくらから購入できるのでしょうか。
 

山中さん
一口1,000万円からです。 

八木
通常、不動産投資の場合、融資を活用される方が多いと思いますが、セレサージュの場合融資を受けることはできるのでしょうか?  

山中さん
本商品に抵当権を設定して、融資を受けることはできませんので、基本的に現金でご購入いただくことになります。  

八木
通常の不動産投資では、毎月家賃が口座に振込まれますが、こちらの商品ではどのように賃料収入を受け取るのでしょうか。  

山中さん
毎月ではなく、年に2回収益として分配金をお支払いいたします。 
また、12月を迎えたタイミングで年間の収入と支出をまとめた財産管理報告書(決算書)をお渡しします
。こちらは税理士の先生に監修していただき、確定申告にそのまま使っていただけるようなフォーマットで作成いたします。   

八木
きちんとレポートを出してもらえるのは分かりやすいですね。実際に商品を気に入って購入すると決めた場合、契約までの期間はどのくらいでしょうか? 

山中さん
お申込書をいただければすぐに契約が可能です。ただし、商品の引き渡しは9月29日となります。  

八木
それはなぜですか? 

山中さん
共同出資型不動産は、弊社から共有持分をご購入いただき、さらに共有持分を出資していただくことでみなさまと弊社で任意組合を組成します。組合組成日として9月29日を予定しております。

 

八木
御社はどういった形で任意組合に参加されるのですか? 

山中さん
弊社は理事長として組合に参加します。不動産の賃貸運営および建物管理は理事長である弊社が一括して行います。 

八木
組合運営は御社にお任せして、投資家のみなさまには一切手間がかからないということですね。 
御社では何年運用される予定でしょうか? 
 

山中さん
大体目安として10年間15年間とさせていただいています 

八木
他社さんと比較して、少し短いと感じますが・・・ 

山中さん
そうかもしれません。ですが、不動産のマーケットには波がありそれが10年15年と言われています。マーケットがいいときに売却をした方がお客さまにとってメリットが大きいので、売却時期をしっかりと見極めてまいります。  

八木
それは長年投資用不動産を扱ってきたからこその御社の強みと言えますよね。  

走内
執行役員
あらゆる指標を定点的に観測しておりまして、市況の悪化リスクなども早めに把握するためのトライアルもしています  

八木
市況予測のトライアルもされてるんですね。   

山中さん
そうです。また、税理士の先生からも資産の入換えをするタイミングとして15年くらいのスパンが一番良いというアドバイスもいただきました。  

八木
その理由を詳しく教えて頂けますか?   

山中さん
マーケットサイクルの観点に加えて、建物も新築後大体15年経過すると大きな修繕が必要になります。多額の資金を投じて修繕していくのか、買換えるのかを検討すべきタイミングということですね。 

3、都心5区を主に展開する「セレサージュ」について

八木
「セレサージュ」の仕組みについて理解できましたが、続いて具体的に「セレサージュ」の特徴についてお伺いしたいです。御社の「セレサージュ」ではどのような物件を取り扱っていく予定ですか?  

山中さん
「セレサージュ」シリーズは、都心5区の不動産を中心に取り扱っていく予定です。   

八木
資産価値が高いエリアに特化している、ということですね。 

山中さん
はい。理由としては、賃貸ニーズが高いということに加えて、都心の不動産の方が相続対策の効果が高いということもあげられます。   

八木
都心の不動産の方が相続対策の効果が高いというのはどういうことでしょうか?  

山中さん
ここでいう相続対策の効果とは、相続税評価額の資産圧縮効果が高いということを指しています。市場価格と相続税評価額との乖離が大きいほど圧縮率が高くなるのですが、都心の不動産の方が地方の不動産に比べてマーケットで取引されている金額が高いので、乖離が大きくなり圧縮率が高くなる、という仕組みなんです。  

  

八木
なるほどですね。都心の不動産であれば、例えば1億円の取引額に対して、実際の相続税評価額は3,000万円になることもありうるのですね。 

山中さん
そういうことになります。   

八木
これは相続対策としてとても有効と言えるでしょう。商品は賃貸マンションになるのでしょうか?   

山中さん
「セレサージュ」シリーズの第一号商品として販売しているのは代官山駅から徒歩1分の商業施設で、次の第二号商品は原宿の賃貸マンションを予定しています。賃貸マンション、オフィス、商業施設等種別に関わらず都心の優良不動産扱っていきたいと考えています。    

八木
代官山駅から徒歩1分なんて申し分のない立地ですね!   

山中さん
非常に希少性が高いですし、総額は20億円以上ですので、一棟不動産として購入するのは個人単独ではなかなかできない不動産と言えるでしょう。   

八木
管理は御社が行うのですよね 

山中さん
建物のメンテナンスは弊社のグループ会社の大和ライフネクストになりますが、賃貸管理つまりテナントさまとのやりとりに関しては弊社が直接請け負わせていただきます。   

走内
執行役員
弊社は約30年前から賃貸運営事業においてかなりの戸数をお預かりし、賃貸管理をさせていただいておりますので、お客さまに安心感を得ていただけると思います。 

八木
御社のような管理ノウハウがある会社に全て管理をお任せできるのは、安心できますね。 
共同出資型不動産を取り扱っている会社はまだ少なく、審査がかなり厳しいと聞いていますが・・・
  

走内
執行役員
この事業を行うためには不動産特定共同事業法に基づいて国土交通大臣か都道府県知事の許可を得る必要があり、弊社は国土交通大臣の許可を得ています。  

八木
つまり、取り扱える御社は国からもお墨付きをもらっている、というわけですね。 

走内
執行役員
おっしゃる通りです。  

八木
商品の反響はいかがですか?  

山中さん
これまでに首都圏だけでなく、日本全国からお問合せをいただいており、先日開催したセミナーには北海道や九州からお越しいただいた方もいらっしゃいました。    

八木
全国から反響があるのは素晴らしいですね。  

山中さん
代官山という立地の良さも日本全国の方にご興味を持っていただけている要因かなと感じています。   

八木
代官山と聞けば誰しもが興味をそそられるかもしれませんね。  

4、コスモスイニシアさんの共同出資型不動産ならでは強みとは?  

八木
共同出資型不動産は少ないとはいえ、複数社が取り扱っていると思います。御社と他の会社さんの違いについて教えていただけますか? 

山中さん
まずは不動産会社としての歴史の長さ今まで取り扱ってきた不動産事業の領域の広さです。同様の商品を取り扱っている会社の中では、弊社が一番不動産会社としての歴史があり、不動産事業領域も広いと自負しています。 

八木
なるほど。長年の実績を積んでいる御社ならでは領域の広さ、信用力と言えますね。  

山中さん
この商品はお客さまの資産をお預かりし、長いスパンで運用していく商品ですので、運営していくうえでこれまで培ってきたネットワークやノウハウが活きると思いす。  

八木
ただ管理するだけではなく、運用していくノウハウもあるのは心強いですね。 

山中さん
もう一つは、会社の信用力というところでしょうか。2013年に大和ハウスグループに入っておりますので、信用力についても投資家のみなさまにご安心いただけるかと思います。   

5、セレサージュ代官山の特徴とは?  

八木
最後に改めてセレサージュ代官山について詳しく伺っていきたいと思います。セレサージュ代官山をオススメしたいポイント教えてもらえますか? 

山中さん
まずは何度もお話に出た代官山駅から徒歩1分という立地ですね。2つ目は、こちらの物件を建てたゼネコンは大林組だったこともあり、下記写真をご覧頂ければ分かりますが、築15年目と思えないほどキレイです。

  

八木
確かにすごくきれいですね。 

山中さん
それから、賃貸マーケットでの希少性です。 
セレサージュ代官山は、1フロア約40〜50坪くらいの広さがあります。しかし、代官山周辺でこのくらいの広さを持つ商業施設はそもそもあまりありません。このような希少性は、リーシングにおける競争優位性につながります。昨年1階のテナントが退去したときは、すぐに次のテナントの入居が決まり空室期間は0ヶ月でした。そういった実績からも、この商品は空室リスクが低く、安定的な稼働が見込めると考えています。
  

八木
この立地であれば賃料単価も高いと思うのですが、それでも1ヶ月もかからないうちに入居が決まるなんて本当に素晴らしいですね。 それだけの賃料が払えるということは、テナントはどれも優良なのではないですか? 

山中さん
おっしゃる通りです。中には海外展開されているテナントさまもいらっしゃいますよ。   

八木
素晴らしいですね。 
周辺エリアで競争になる物件が少ないのは非常に高く評価できるポイントです。
 

山中さん
運用中の稼働リスクもそうですし、最終的に売却する際の出口戦略についても立地の希少性、優位性が非常に活きてくるかと思います。    

八木
実際に「セレサージュ」を検討される場合、どのような流れで購入するのでしょうか?  

山中さん
商品の仕組みが少し複雑になっていますので、まずは弊社のセミナーにお越し頂きたいです。セミナーでは、相続対策や事業承継関係の専門家を講師としてお招きして、商品の仕組みを細かく説明します。さらにご希望される方には現地のご案内もさせていただきます。  

八木
まずはセミナーに参加するという流れですね。  

山中さん
そうですね。セミナーで税理士の先生に相談することも可能です。   

八木
税理士の先生にその場で相談できるのは嬉しいですね。  

最後にみなさまにひとこと

走内
執行役員
「セレサージュ」は資産運用や相続対策に対する多くのニーズにお応えするために誕生した商品です。キャッシュで資産をお持ちいただくより不動産という資産を持たれた方資産圧縮効果高いと考えます。ぜひ弊社の共同出資型商品である「セレサージュ」をご検討下さい。  

山中さん
一口1,000万円から不動産を取得できる、という仕組みが非常に使いやすいと思います。少額資金で都心の優良不動産のオーナーになれますので、不動産投資に対するハードルを下げたというのもこの商品の特徴として挙げられます。お客さまのことを第一に考えながら長くお付き合いをさせていただき、大切なお客さまの資産を守り、次世代へ引き継ぐお手伝いをさせていただきたいと思っておりますのでぜひご検討ください。  

対談を終えて 

今回の対談を通じて、コスモスイニシアさんの共同出資型不動産「セレサージュ」に対する強い思いが伝わってきました。少額から不動産投資のメリットを享受したい方は、約30年以上の投資用不動産事業の実績があるコスモスイニシアさんにお問合せしてみて、セミナーに参加してみてはいかがでしょうか。 

お申し込みサイトはこちら

セミナー日程

「セレサージュ」商品ご案内会

コスモスイニシアが、共同出資型不動産「セレサージュ」の仕組みや特徴、他の類似商品との違い等についてご案内いたします。事前予約制の少人数ご案内会です。

開催地

東京

日時(15分前から受付開始)

11月20日(月) 13:30~15:00

11月21日(火) 11:00~12:30、19:00~20:30

11月22日(水) 13:30~15:00

11月24日(金) 13:30~15:00 

11月25日(土) 13:30~15:00

11月27日(月) 13:30~15:00

11月28日(火) 11:00~12:30、19:00~20:30

11月29日(水) 13:30~15:00

11月30 日(木) 11:00~12:30、19:00~20:30

会場

株式会社コスモスイニシア 東京都港区芝5-34-6新田町ビル7階
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 三田口より徒歩1分
都営地下鉄浅草線・三田線「三田」駅 A4出口より徒歩1分

参加費

無料

お申し込みサイトはこちら

プロフィール

株式会社 コスモスイニシア
https://www.cigr.co.jp/

 


執行役員 ソリューション本部 副本部長 執行役員
走内 悦子(そうち えつこ)

1986年、旧・株式会社リクルートコスモスに入社後、新築分譲マンション・戸建ての開発・販売事業、中古マンションの流通事業、投資用不動産の仲介・賃貸・コンサルティング事業等、同社の全事業に携わる。

 


ソリューション本部 ソリューション事業部 資産運用部 投資運用商品課
山中 啓奨(やまなか けいすけ)

大阪大学大学院卒業後、株式会社コスモスイニシアへ入社。投資用・事業用不動産の売買仲介や賃貸経営コンサルティング、新卒採用を経て、共同出資型不動産の販売に携わる。

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