• 不動産投資
  • 2019/7/9

見えてきた?「中国不動産バブル」の限界

見えてきた?「中国不動産バブル」の限界

中国は一般的には中央集権的なイメージがありますが、実際には地方政府が広範な権限を持っていることをご存じでしょうか。

そして不動産には「限購令」とよばれる政策手段を用いていますが、最近の市況を見ていると2019年も各地で発動されそうです。

中国不動産バブル抑制策の実態を見ていきましょう。(高野悠介・中国貿易コンサルタント).

・中国不動産バブル崩壊を防いで来た地方政府

4月の「中国70大中都市商品住宅販売価格変動状況」によると、70都市中67都市で前月より上昇し、西安など5都市では前年同月より20%以上も上昇しています。

国営シンクタンクの社会科学院は、今年の不動産価格は7.6%上昇するとみています。

実はこのような最近の不動産価格の上昇をけん引しているのは北京や上海ではなく、地方の大都市なのです。

これまでも地方政府は、全力で不動産バブル崩壊を防いできました。

・中国不動産で避けて通れない「限購令」の内容とは?

2009年、リーマンショック後の緊急経済対策として中国政府は4兆元を投入したところ、経済はV字回復し不動産バブルが起こりました。

「限購令」は、不動産バブルの抑制のために導入されました。

2010年5月にまず北京で発動され、その後全国の主要都市に波及していきます。

その具体的な内容を見ていきましょう。

まず購入そのものの制限を行い、一家庭当たりの不動産購入を「2軒まで」としました。

居住する物件以外に所有できるのを1軒に限り、転売目的の購入にストップをかけたのです。

北京市以外の戸籍(中国では外地人といいます)の人は「1軒のみ」に制限されました。そして銀行にはこの規定に反する住宅ローンの貸出しを禁止しました。

次に、初めての住宅購入者にも制限をかけました。

中国の社会保険は、養老保険、医療保険、失業保険、工傷保険、生育保険と住房公積金(住宅積立金)で「五険一金」と呼ばれています。

地方政府はこの住宅積立金のローンへの組み入れ比率を市況によって上下させ、敷居の高さを変えたのです。

2017年6月には一部銀行による住宅ローンの供給が停止されるというニュースもあり、加熱時にはこのような過激なコントロールも行っていました。

・「固定資産税」がない中国不動産

中国には固定資産税がありません。

これまで上海など数都市で導入実験が行われましたが、実際には徴収されませんでした。

ただし、今年3月の全国人民代表大会(国会に相当)で、立法化の方向が明らかになっています。

税金を取る手段として、主に売却益への課税を行っていました。

筆者が居住していた山東省・青島市は2015年頃、2軒めの物件に対する売却益を2倍へ引き上げました。

するととんでもない現象が起こりました。

なんと、離婚が急増したのです。

2軒目の売却益への増税を逃れるため、婚姻を扱う民政局に離婚希望者が殺到しました。

さばききれなくなった民政局は抽選制を採用します。当たりくじを引かない限り、離婚できないという日本では考えられない滑稽な事態に陥りました。

・中国不動産バブルは限界に?

2018年、中国の不動産価格は収入の8.3倍、歴史上最高となりました。合理的な理論値は7.5倍だそうです。

日本ではバブルのころ、年収の5倍以下にしよう、と言われていたのを覚えているでしょうか。

もはや5~10年先まで順調に不動産が値上がりすると思っている中国人は誰もいないでしょう。

中央政府も機会をとらえては細かく警告を発し、最近でも銀行保険監督管理委員会(金融庁に相当)が懸念を表明しました。

中国の地方政府とは、半ば不動産開発業者を兼ねたような存在です。

自分たちの才覚により不動産の価値を創造し、莫大な税収を集めてきました。

中国の不動産バブル崩壊は地方政府にとって自分たちの生死がかかっているため、いかに小さな影響で留められるかが重要となって来ます。

今後も中国で繰り広げられる様々な政策に注目して行きましょう。

【中国不動産のいま】

【海外不動産のマメ知識】

初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル
(無料ダウンロード)

これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。私たちが頂くご相談は、「基礎的な知識が不足している」「不動産投資会社の選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。

  • 不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない
  • 営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない
  • 専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたい
  • しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい

こうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。

老後に不安を感じるなら必読!
ゆとりある老後を過ごすために知っておくべき
資産運用の教科書

資産運用マニュアル無料プレゼント

「自由な老後を過ごしたい」

と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。 年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。

4つのポイントでわかりやすく解説

  • ・初心者でもわかる資産運用の全体像と基礎知識
  • ・資産運用の成功確率を高める目標の立て方
  • ・あなたに合った資産運用の種類を見分ける方法
  • ・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法

この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。初めての資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。