• インタビュー
  • 2017/11/24

「不動産を1つのきっかけに、お客様の人生設計まで一緒にしていきたい」calfさんならではのコンサルティング

  • 株式会社calf
  • 代表取締役 
  • 鈴木優平

いつも「不動産投資の教科書」をお読みいただき有難うございます。不動産投資の教科書の八木チエです。

今回は、株式会社calfの代表取締役 鈴木 優平(すずき ゆうへい)さんと対談させていただきました。

calfさんは、不動産投資をメインに知って得する情報、裏情報を掲載する「Roomkey」というサイトを展開し、節税制度の情報や賃貸情報も紹介しています。また、今の日本において非常に需要が高い相続対策である「民事信託」=以後「家族信託」と記載)に注目し、認知度がまだ低い中で業界内のトップクラスの専門家と積極的に取り組んでいます。わたしたちは不動産を売ることが目的でなく、不動産を手段の一つとしてお客様を勝たせるコンサルをしています」と熱く語る鈴木代表のお話を伺ってきました。

相続対策について知りたい」という方や「本当に自分に合った投資とは何かを知りたい方」「自分が不動産投資すべきかどうか本当の話が聞きたい」という方はぜひ読んでみてください。

1、会社を立ち上げた思い

八木
本日はよろしくお願いいたします。まずは鈴木代表が今の会社を立ち上げた経緯について伺ってもいいでしょうか?
鈴木代表
こちらこそどうぞよろしくお願いいたします。
弊社を立ち上げた経緯ですが、元々わたしは大手の不動産会社で営業をやっていて、その時は営業として物件販売以上の提案は出来ず、お客様一人一人を丁寧にサポート、支援することができませんでした。私はお客様の将来のビジョンなどをお伺いしながら、不動産を1つのきっかけに、お客様の新しい未来を作り出し、将来設計を通して共に歩んでいきたいという想いで今の会社を立ち上げました。
八木
一人ひとりのお客様を大切に対応していきたいという想いが強かったのですね。
鈴木代表
はい、わたしたちは「商品」を売るのではなく、お客様の人生目的を達成できる「手段」を販売しています。
八木
素晴らしいです!その中で鈴木代表が大事にしていることはなんでしょうか?
鈴木代表
お客様に「目的や目標意識」を明確に持って頂いています。勝手に儲けさせてくれる投資なんてありません。お客様が能動的に考えアクションしチャレンジしていくという体験こそが「お客様の未来」を作ることだと考えているので、そのような環境を弊社で提供させていただいています。
八木
提案するうえで特にこだわっているところはどこでしょう?
鈴木代表
大きな金額の不動産ですから絶対失敗をしてはいけません。また本業に悪影響を与えることもあってはなりません。お客様に自分に合った且つ堅実な投資をしてもらいます。
例をひとつあげますと融資を活用してワンルームマンション投資をされた場合「お客様が定年を迎えるまでに完済し、市況に左右されず確実に不労所得を得られるプランしか提案しない」ということにこだわっています。
八木
定年後も融資の返済が続いていたら不労所得を得るどころか、ただの負債になりますよね。

2、calfさんの物件の特徴とは?

八木
次に御社で取り扱っている物件の特徴を教えていただけますでしょうか?
鈴木代表
弊社は20個くらいの厳選項目を設けて中古物件を選んでいます。大きなチェックポイントとしては、大手管理会社の物件のみ扱っています。弊社のグループ会社であるアップルハウスは20年以上物件を取り扱ってきておりますので、管理に関するノウハウが蓄積されています。その蓄積データを元に大手ブランドを中心に良い管理をしている中古マンションを厳選しています。
八木
管理会社から物件を選定されているんですね。もっと具体的にエリアなどの条件はどうでしょうか?
鈴木代表
エリアに関しては、都内15区の中で新宿や渋谷、池袋、品川、東京などの主要ターミナル駅から20分圏内で、最寄り駅から徒歩10分圏内、なおかつ住みたい街ランキングで50位以内に入っているような駅の物件を取り扱っています。
八木
住みたい街ランキングも1つの選定基準にされていますね。
鈴木代表
また市況を踏まえて家賃がちゃんと相場になっているか、というところもきちんとチェックしています。
八木
相場の家賃になっているか、ということは非常に重要ですね!
鈴木代表
相場の家賃と乖離があると、当初お客様に提案した時とどんどん違ってきてしまいキャッシュフローが悪くなっていきます。しかし、大手のブランドで立地も良く家賃も相場に合っている物件の場合、キャッシュフローはほぼ変わりません。
八木
キャッシュフローがシミュレーション通りにいくことが非常に大事です。
鈴木代表
例えばこれまでの実績となりますが、このような物件をご紹介させていただいています。


パレスティディオ芝浦シティ外観


ガラステージ銀座東外観

3、Roomkeyとは?calfさんならではのこだわり

八木
御社は「Roomkey」というサイトを運営されているのを拝見しまして、どういったサイトなのか紹介して頂けますか?
鈴木代表
弊社はコンサルからスタートし、これまで不動産投資やお金に関するあらゆる相談を受けた実績が多く、その中には「やらなければ良かった」「今後どうして良いのか分からない」とおっしゃる方が多くいらっしゃいます。
八木
不動産投資で失敗される方がいますよね。
鈴木代表
そのため、弊社は不動産投資で失敗したり、後悔しないためにコンサルをさせていただいています。
しかし、コンサルでお伝えするのはどうしても限られた人数になります。そこで弊社のノウハウをもっと多くの方に伝えたいという想いで「Roomkey」を作りました。
八木
Roomkey」は御社のノウハウが詰まったサイトとのことですね。
鈴木代表
そうですね。「Roomkey」では、

  • 投資についてどのような考え方をすればよいのか
  • 実際にどのように運用したらいいか
  • 知っているだけで得する情報
  • 不動産業者がセミナーで言わない裏側

などをお伝えすることによって、不動産全般からお金に対する教養を上げていきたい、と思っています。

八木
もう少し具体的にサイトに掲載される情報について教えてもらえますか?

鈴木代表
大きく以下の3つのカテゴリーになります。

  • 賃貸する人にとってのお得な情報
  • 節税制度などお金についての情報
  • 不動産投資をメインとする投資情報

八木
節税制度は興味深いですね。 

鈴木代表
そうですね。少額投資非課税制度の「NISA」や個人型確定拠出年金の「iDeCo(イデコ)」や「ふるさと納税」など、知っているけど活用されていない制度や、今さら人に聞けないお金の基礎の基礎から載せています。 

八木
投資情報は不動産に限定していないですか? 

鈴木代表
不動産投資はメインではありますが、「資産を作る」「不労所得を作る」という前提で投資全般についてお伝えしています。 

八木
「不労所得を得たい」というニーズが多いです。わたしもとても興味がありますので勉強させていただきます。

4、「民事信託」(家族信託)とは?高齢化社会の日本に必要とされる相続対策とは?

八木
冒頭でも少し述べさせて頂きましたが、御社は「家族信託」を積極的にご提案されていると思いますが、あまり聞き慣れてない方も多いかと思いますので、商品の内容について教えてもらえますか?

鈴木代表
今不動産を持っている人の7割前後が60歳を超えていると言われています。日本の高齢化社会はこれからもっと進んでいくので、つまり相続問題はこれからの日本人の大きな課題になります。

八木
かなりの割合ですね

鈴木代表
そうです。この方々が例えば認知症になってしまった場合、「空室の募集をしよう」と思っても意思の疎通ができないため募集ができないです。その場合管理会社はオーナーからの指示を得られないのでずっと募集ができない状態が続くため、オーナーのお子さんが代行をするなど対応することが多いのですが、実はこれは法律違反にあたります。

八木
そうなんですね!法律違反になることを知らない方も多いのではないかと思います。

鈴木代表
仕方なくやっているケースも少なくないと思います。つまり、日本は高齢化社会によりこの先もこのような問題が沢山起きてくると思います。解決する制度の一つとして「成年後見制度(※)」がありますが、しかし、この制度では「売却」や「家賃改定」「運用」の代理となった場合、裁判をして認めてもらう必要などがあります。そして運用目的では不動産を自由に動かすことが出来ません。つまり、この制度はかなり昔に制定されたもので今の時代に合っていないと言えます。

※成年後見制度とは、広義にはその意思能力にある継続的な衰えが認められる場合に、その衰えを補い、その者を法律的に支援する(成年後見)ための制度をいう。

八木
既に認知症になってからの裁判は難しいですよね。

鈴木代表
ほぼ無理と言えるでしょう。認知症になってからでは何も出来ません。そんな中新しく生まれた制度が「家族信託」です。家族信託とは「財産の所有権のうち、管理、運用する権利を信頼できる家族に移す」というもので、受託者を自由に設定することができます。
子供ではなく孫に託したい、などご本人の意思が尊重出来ます。またこの制度は受益権(お金をもらう権利)はそのまま所有者が持つこととなります。

八木
子供や孫などに不動産の運用を託しても、本人はそのまま利益をもらうことができるのですね。

鈴木代表
ちょっと難しい話になりましたね。相続の方法について以下にてまとめます。

生前贈与」・・・所有権を全て移すので、受益権(お金をもらう権利)も移すことになります。この場合、贈与された側は多額の贈与税の負担が発生します。

成年後見制度」・・・後見人は、その人の財産を守ることが役目なので財産を運用したり売却などは原則できず、必要な場合裁判が必要になります。

民事信託」(家族信託)・・・管理する権利を移すだけなので、受益権(お金をもらう権利)はそのままです。したがって贈与税はかかりませんし不動産取得税も非課税です。

八木
なるほどですね。家族信託は想いを形にする相続や事前の対策としてもかなり有効とのことですね。

鈴木代表
しかし、1つだけ注意点があります。認知症」になってからでは、家族信託を結ぶことができなくなってしまいますので、早めに対策を講じる必要があります。

八木
大変勉強になりました。御社の取り組みは多くの方の役に立つでしょう。ちなみに御社に家族信託をお願いした場合、どのような流れでしょうか?

鈴木代表
弊社で協業している司法書士の先生と打合せをしてもらい、家族信託のスキームが決まってから、1ヶ月~2か月程度で家族信託を結ぶことが可能です。

八木
費用はいくらかかるのでしょうか?

鈴木代表
費用に関しては、1億円未満の場合は「1%」、1億〜2億円の場合「0.5%」になりますので、大体「100万円」が1つの目安です。

八木
専門家に様々な手続きをして頂くので、高くない金額ではないかと思います。実は本日お話を伺いするまでに私は家族信託についてそれほどの知識がなかったのですが、恐らく私と同じような方も多いかと思います。お願いできる司法書士の先生は多いのですか?

鈴木代表
家族信託は非常に奥が深い制度であるため、対応できる専門家はまだ少ないのが実情です。弊社は協業の司法書士の先生だけではなく、不動産コンサルティングマスター兼相続対策専門士も一緒にコンサルティングをさせていただいています。

八木
専門家が少なく認知度が低い理由で活用されていない制度をたくさんの方に知っていただける提案をされていること、本当に素晴らしいですね。

鈴木代表
相続は準備が全てといっても過言ではありません。他人事ではなく誰にでも起こりうることなのでまず一度相談からでも始めていただくことをお勧めしたいです。

5、様々な協業パートナーという心強い仲間がいる

八木
HPを拝見し、御社はかなりの数の協業の専門家がいらっしゃいますね。

鈴木代表
そうです。お客様のニーズに合わせ相続税は司法書士の先生に、税務スキームは公認会計士の先生をご紹介するなど、その分野の専門家に特化することを徹底しています。

八木
具体的にどんな協業のパートナーがいらっしゃるのでしょうか?

鈴木代表
例えば家族信託で言うと、家族信託取扱件数日本一の司法書士の先生がいます。また実際に企業の経営支援をし、最も貢献度が高い税理士公認会計士を表彰する「経営支援大会」で2年連続最優秀賞を受賞され殿堂入りした公認会計士の先生もいます。その他個人投資家の方もいます。どの協業の方も非常に能力が高く、本当に顧客の成長や満足を一番に考え支援してくださる素晴らしい方ばかりです。

八木
プロ中のプロがいらっしゃると安心して相談できますね。
具体的にどのようなご相談があったのでしょうか?

鈴木代表
すでに新築の物件を3戸所有のお客様の話ですが、節税目的で購入されましたが、当時の担当者からは目先の節税のアドバイスだけだったので、弊社に相談に来ました。

八木
本来の投資目的が達成できなかったのですね。

鈴木代表
そこで弊社からは本来の果たすべき投資目標の見直しと相続まで見越した長いスパンの節税スキームと出口戦略を提案しました。
お客様はその提案に感動し、今もお付き合いさせていただいています。

八木
この会社は本当に自分のために考えてくれているんだという想いが伝わりますよね。

鈴木代表
弊社はお客様の状態をきちんと整理してから提案していますので、今は投資するタイミングでなければ、ちゃんと「今はそのタイミングではありません」と正直にお伝えするとともに、今から何をするべきで具体的にいつになったらできるのかもお伝えしています。

八木
お客様を断る会社なかなかいません(笑)

鈴木代表
そうかもしれないですね(笑)弊社としては確かに売上損失にはなりますが、それよりお客様一人一人に合った提案をさせていただくことを何より大切にしています。実際は購入に至らなくてもコンサルさせていただいた方のほとんどの方からご紹介を頂くのであまり目先の利益は追っていません。

八木
目先の利益を追求する会社が多いのではないでしょうか。

鈴木代表
そうですね。また不動産投資だけでなく、FX、株、投資信託なども含めた投資商品に関する非公開のセミナーなども開催しています。セミナーで話を聞いてもらい、自分に合った投資とは何か?についてしっかりと考えてもらっています。

八木
確かに色々投資商品がある中で、自ら考え「自分にもっとも合っているのは不動産投資だ」と分かればより主体的に取り組むことができそうですね。

鈴木代表
そうですね。不動産投資一本でもいいでしょうし、不動産投資をしながら余剰金で株やFXをしてもいいと思っています。副業を本業に代わる位の収入を得てお客様の諦めていたような夢を叶えていただく、というのが私たちの本質的な望みです。

八木
とても心強いですね!
HPに「会員制特別クラブ」の記載がありますが、具体的に教えていただけますか?

鈴木代表
弊社はお客様同士で情報交換の会を開催し、そこに経営者などをお招きし交流させて頂いています。経営者と交流することによって、お客様は普段聞けない話を聞くことが出来、しっかりと目標や夢を持ち投資することができます。刺激的な環境に身を置くことで新しい視点や考え方を自分に取り入れることができるので、こういう場を持つことは非常に大切だと考えています。

八木
鈴木代表のお客様に対する熱い想いが伝わります。
まだまだ不透明なイメージの不動産業界ですが、御社のように一人ひとりに真摯に向き合い提案をされているというお話を伺い、本当に素晴らしいと感じました。最後にcalfさんの将来の展望をお聞かせください。

鈴木代表
弊社は今、一人一人に目的や目標達成のお手伝いをさせていただいていますが、今後は一人からコミュニティに、コミュニティから社会に、社会からより大きな枠組みの中で、世代を超え、老若男女問わず夢や可能性のある生活圏、空間を創り出し継続的に支援できる相互支援型マンションを作りたいと思っています。

八木
相互支援型マンション、素晴らしいですね。相互支援はこれからの日本の成長に欠かせないと思います。本日はたくさんお話を伺わせていただきましてありがとうございました。

最後にみなさまに一言

鈴木代表
弊社は物件を実際に買った方、買わない方に限らず紹介率が100%です。それはコンサルティングに対する満足度が高いからなのだと自負しています。弊社が扱う東京の不動産は非常に資産価値が高く良いものが多いです。
ですが、わたしたちが何より大切だと感じているのは不動産を扱う主体である「お客様自身」です。
我々はそのお客様に対して「不動産は良いものですよ!」というやり方はしません。主体であるお客様が「何を将来したいのか」「どういう目的・目標のためにやりたいのか」がお客様の成功を左右すると考えています。
思考の整理からお金に関する相談まで、弊社にはたくさんのパートナーがいますので、お気軽にご相談いただければと思います。弊社が人生のパートナーとなることができましたら幸いです。

対談を終えて

今回の対談を通じて、鈴木代表のお客様の人生設計まで一緒にしていきたいという熱い想いが伝わってきました。

不動産投資はきちんと運用して資産形成していく商品なので、不動産を買ったから儲かるというわけではありません。転職や子どもの出産などライフスタイルが変わることによって、当初の投資プランも変わります。そこでいつでも自分のことを考えてくれて提案してくれる専門家がいることは何よりも大切です。

今の投資プランに不安がある方、これから投資をご検討されている方、不動産の相続がある方は、ぜひcalfさんに相談してみるのはいかがでしょうか。

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プロフィール

株式会社 calf
https://calf-apple.jp/

代表取締役 鈴木 優平 (すずき ゆうへい)

1983年千葉県生まれ
大手投資用不動産会社に10年務め、2年で最年少課長・成績最優秀賞をおさめる。30歳で部長職を務め、その後独立。
現在株式会社calf代表取締役 今まで述べ1000人の資産運用相談を受け、お客様主体の提案が好評を得ている。税理士や司法書士、ライフプランナーと共同で資産運用の考え方についてセミナーを多く開催。

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インタビュー動画

不動産投資には大きく

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション
  • 新築一棟アパート
  • 中古一棟マンション

と4つの投資タイプがあります。それぞれの投資タイプにメリットとデメリットがあり、自分にはどの投資タイプが適しているのかをなかなか判断できず悩まれている方も少なくないのではないでしょうか。

今回はそれぞれの投資タイプのプロに

  • 不動産投資市場の最新の市場動向
  • 不動産投資ローンの動き
  • 自分に合った投資タイプを選ぶ際に基準にするポイント

などについて、八木がインタビューしながら伺わせて頂きました。 この動画を見ることで、それぞれの投資タイプのリアリティな情報やみなさんが感心の高いの質問の回答を得ることができます。 これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ動画をご覧下さい。

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