• 不動産投資
  • 2019/6/18

【超初心者のための不動産投資入門】地方物件が始めやすいのは本当?

不動産投資は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるように、一二はもちろん、三番目にも立地が重要であることが大事です。

投資を考えるにあたり、立地についてきちんとおさらいしておきましょう。(田井能久・不動産鑑定士、ロングステイアドバイザー、タイ・バリュエーション・サービシーズ代表取締役)






・大都市とはどこを指す?

大都市とはどこですか?という問いに対しては、「東京や大阪」と回答する人が多いのではないでしょうか。

横浜や福岡や名古屋は人によっては大都市というイメージではないという人もいれば、自分が住んでいる街に比べて商業施設や交通施設が充実している街なら「大都市」と考える人もいるようです。

法律上の明確な定義はないようですが、一般に地方自治法上の政令指定都市と東京23区が「大都市」と呼ばれています。

そして、政令指定都市は人口50万人以上であることが一つの要件になるので、これに従えば、札幌や仙台はもちろん、新潟や堺や熊本も大都市といえ、その数は全国で20市あります。

不動産上の定義に関しても、大都市と地方に関して明確な区分はありません。

しかし、政令指定都市は一般的な市と行政上の権限や予算が違い、それが街づくりにおいて少なからず影響を与えているため、大都市か否かは政令指定都市か否かによって分けられると考えていいでしょう。

・大都市物件のメリットとデメリット

大都市物件のメリットとしては、何よりも人口が多い都市に立地していることから底堅い需要が見込めることです。

さらに近年は日本で在留する外国人が増え、観光客が増えたことによる民泊需要や外国人による投資機会の拡大など、国際化が不動産にもたらす影響も大きく、それを大都市物件は享受できる可能性が高いと言えるでしょう。

一方で大都市物件は、投資利回りは低い傾向にあります。

貸した時の収益である賃料は高く設定できますが、基本的に土地価格が高いため投資金額が大きく、そして回収に要する期間も長くなる傾向にあります。

また、競争が激しいので、すぐにライバルとなる物件が現れ、物件としての魅力を維持し続けるには、適切な運営と維持管理が欠かせないことも注意する必要があるでしょう。

また、どんなに慎重に審査をしても賃貸人や近隣住民の事故や事件に自分の物件が巻き込まれる可能性もあり、思わぬ理由で「ワケあり物件」になってしまう可能性も低くはありません。

・地方物件の定義

地方物件とは、東京23区内や政令指定都市に立地していない物件といえます。

政令指定都市でないといっても、金沢や松山や那覇など、政令指定都市に次いで大きな中核都市も「地方物件」と言ったり、もっと山間に佇む村に立地する物件でも同様に「地方物件」と言えます。

ただ不動産投資という側面から考えると、「村」や「町」に立地する物件では観光地や特別の用途以外は投資の対象となりにくいので、「市」に立地する物件までが地方物件と割り切って考えても良いでしょう。

・地方物件は初心者には始めやすいが……

地方物件のメリットとしては、投資する金額が低いので、初心者であっても始めやすいことです。

また人の流動性が都心に比較して少ないので、一旦決まった賃貸人が長く契約をしてくれ、長期にわたって安定的な賃料収入が見込めます。

貸主と借主の関係性も人間関係を重視するため、何かトラブルが生じても穏便に話あって解決する傾向が強いでしょう。

一方で長期的な人口減少の影響を受けやすいのに加え、近年は産業構造の変化から大規模な工場の閉鎖や撤退により、一度に賃貸需要が無くなってしまうケースがよくあります。

また公共交通機関が発達していないため、駐車場を住戸分確保できる広い敷面積が必要になります。

そして賃貸人が長くいることによって賃料が硬直化し、物価などの変動により賃料を上げることが難しい傾向にあるのではないでしょうか。

・不動産投資における立地の留意点

不動産投資の基本として自分の目の届く範囲でスタートする方がいいので、まずは自分が住んでいる場所が大都市なら大都市物件を、地方都市なら地方都市物件から始めた方がいいでしょう。

今後の不動産市場を考えると大都市物件に軍配が上がると個人的には考えますが、今までの発想にない活用方法によって地方物件の価値を上げることも不可能ではありません。

それぞれの投資スタイルを確立しながら見ていくのが良いでしょう。

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