• マンション売却
  • 2020/3/30 (更新日:)

マンション売却にかかる仲介手数料の相場は? しくみを知って利益を最大化させよう

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「マンションを売りたいけど仲介手数料ってなに?いくらくらいかかるの?」
「仲介手数料の金額は決まっている?値引きはできるの?」

マンション売却を検討しネットなどで調べ、「仲介手数料」という費用がかかることに初めて気づいたというケースも多いのではないでしょうか。

ネットなどで金額例だけを見ると安くはない仲介手数料ですが、マンションの売却を不動産会社へ依頼すると「仲介手数料」は必ず発生します。

必ず発生する費用なら「値引きできないの?」と考えるものです。しかし、仲介手数料を値引きすることは、本当にマンションをお得に売却するうえで重要なのでしょうか。

この記事では、仲介手数料とはどのような費用なのかを説明したうえで、以下の内容などを紹介します。

・売却を依頼する不動産会社との契約について
・仲介手数料以外で発生する費用について
・仲介手数料を支払うタイミング
・仲介手数料の値引き交渉について
・値引きよりもお得に売却する考え方について

マンション売却を検討しているなら、ぜひ参考にしてください。

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1、そもそも仲介手数料って何?

仲介手数料は、マンションの売買を仲介した不動産会社に、売主と買主がそれぞれ支払う成功報酬です。成功報酬であるため、売買契約が成立したときに発生する費用なので、不動産会社へ仲介を依頼しただけでは発生しません。

では、仲介手数料はどれくらいの金額になるのでしょか。

(1)仲介手数料の計算方式

仲介手数料は、不動産会社によって金額が違ったり言い値であったりするものではなく、マンションの売買価格によって決定します。

これは宅地建物取引業法で定められていることです。仲介手数料は売買金額により以下の3つにわけられます。

売買価格

仲介手数料

200万円以下の取引価格

取引価格の5%以内

200万円超え400万円以下の取引価格

取引価格の4%以内

400万円超えの取引価格

取引価格の3%以内

これは、例えば3,000万円が売買価格であるなら「3,000万円×3%」ではなく、3,000万円の内で、200万円以下の部分、200万円超え400万円以下の部分などと3つにわけての計算です。

取引価格3,000万円なら次の計算式で求めることができます。

200万円以下の部分に当たる価格の5%

200万円 × 0.05 = 10万円

200万円超え400万円以下の部分に当たる価格の4%

(400万円 - 200万円) × 0,04 = 8万円

400万円超えの部分に当たる価格の3%

(3,000万円 - 400万円) × 0.03 = 78万円

各部分で求めた手数料の合計に消費税を加える

(10万円 + 8万円 + 78万円) × 1,1 = 105万6,000円

3,000万円が取引価格なら仲介手数料は96万円となり、消費税を含めると105万6,000円と求めることができます。

また、400万円を超える取引価格なら、簡単に計算できる方法もあるので紹介しましょう。上記では4つの計算式で求めましたが、ひとつの計算式で求めることができます。

400万円を超える取引価格の簡易計算式

取引価格 × 3% + 6万円 

ここでも、同じく3,000万円の取引価格で計算します。

3,000万円 × 0.03 + 6万円 = 96万円

96万円となり、消費税を含めると4つの計算式で求めた「105万6,000円」と同額の仲介手数料を求めることができます。

(2)宅建業法上は「上限」

仲介手数料は「宅地建物取引業法で定められている」と説明しましたが、前章で計算して求めた金額は定価ではなく「仲介手数料の上限額」となります。ここでいう上限額とは、不動産会社が仲介業務の手数料として、マンションの売主や買主から受け取れる上限額です。

不動産会社が、仲介手数料上限額以上の金額を請求し受け取ることは法令違反になります。そして、上限金額なので、その金額を必ず請求する必要があるということではありません。そのため、仲介手数料は上限額を超えなければ、いくらでも良いということになります。

しかし、マンション売買時の仲介手数料においては、上限額を請求されるケースがほとんどです。相場はどれくらいか調べている方もいらっしゃるでしょうが、相場は存在していないと考えてもいいでしょう。商慣習で上限額を請求するケースが多くなっているのが事実です。

また、売買が成立しなければ請求できないこと、仲介業務においては基本的に仲介手数料以外の請求ができないことなども原因として考えられます。

(3)仲介手数料以外の費用について

不動産会社は、基本的に仲介手数料以外に通常の仲介業務で発生した費用は、依頼者へ請求できません。広告や内覧案内などの費用は通常の仲介業務なので仲介手数料に含まれているのです。

しかし、例外的に依頼者の特別な依頼によって発生した費用などの実費については、不動産会社が依頼者へ請求することが認められています

例えば、依頼者側からの希望で遠方に住んでいる購入希望者と交渉するために出張したなら、交通費や宿泊費などは請求されるでしょう。また、一般的な広告宣伝ではなく費用がかかるような特別な広告などを依頼した場合も別途請求の対象となります。

・通常の仲介業務では発生する費用は仲介手数料に含まれている
・依頼者からの特別な依頼によって発生した出張や広告などは別途請求対象となる
・請求する金額は全て「実費」となる

2、不動産会社にマンション売却を依頼する

不動産会社にマンションの売却を依頼するには、契約する必要があり、それが「媒介契約」というものです。

媒介契約には3つの契約パターンがありますので、一覧表で確認しましょう。

一般媒介

専任媒介

専属専任媒介

契約会社数

複数社と可能

1社のみ

1社のみ

自己契約

可能

可能

不可

有効期限

無し

3ヶ月以内

3ヶ月以内

報告義務

無し

2週間に1回以上

1週間に1回以上

レインズ登録

売主の任意

契約から7日以内

契約から5日以内

※自己契約:売主が自分で買主を探して契約可能か
※有効期限:契約の期間
※報告義務:仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ報告する義務。その報告頻度
※レインズ:宅地建物取引業法に基づき、期間内にレインズ(指定流通機構)へ登録が必要。その期日

ここでは、媒介契約の契約パターンごとに特徴などを紹介します。また、不動産会社へ仲介手数料が入るパターンとして、両手取引と片手取引についても説明しましょう。

(1)一般媒介契約

一般媒介契約の特徴は、複数の不動産会社へ仲介依頼できる契約ということです。不動産会社だけではなく売主本人も買主を探すことができ、不動産会社を通さずに契約することもできます。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ報告する義務はありません。また、レインズ(指定流通機構)という国土交通省が指定した公的機関への登録義務もなく、依頼者が希望した場合に登録することになっています。

メリットは、複数の不動産会社へ依頼することで多くの購入希望者へ売却物件を認識してもらえること。そして、もし自分で購入希望者を見つけた場合は不動産会社を通さずに契約できるので、仲介手数料を節約できることなどです。

デメリットは、不動産会社の報告義務が無いので、情報が入らずに進展状況がわかりづらいということ。また、複数社へ依頼でき競争効果も期待できますが、契約を成立させた会社にしか仲介手数料が入らないという性質がデメリットになる可能性もあります。

契約する不動産会社を増やしすぎてしまうと積極的に取り組んでくれなくなる恐れもあるので、基本的には査定結果などを見て2~3社に絞った方が良いでしょう。

(2)専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社へ専任で仲介を依頼する方法になります。専任媒介契約も、不動産会社だけではなく売主本人も買主を探すことができ、不動産会社を通さずに契約することが可能です。契約期間は3ヶ月と決められていますが、もし期間内に売却できなくても更新することができます。その際も更新後3ヶ月以内の契約です。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「2週間に1回以上」報告する義務があります。レインズへの登録義務もあり、媒介契約を締結した日から「7日以内」の登録が必要です。

メリットは、1社に任せることで他社との競争が生まれないことではないでしょうか。デメリットにも感じますが、売買契約を成立させれば確実に仲介手数料が入るので、不動産会社にとっては販売活動を積極的に行う案件となる可能性があります。

デメリットは、契約期間中に「不動産会社を変更したい」と考えて、他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生することです。また、1社に絞っているため不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされずなかなか売れないことも考えられます。

(3)専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、1社の不動産会社へ専任で仲介を依頼する方法になります。しかし、専属専任媒介契約では、売主本人が買主を探すことはできません。不動産会社へ全て任せるという契約になります。

契約期間は3ヶ月と決められていますが、もし期間内に売却できなくても更新することができます。その際も更新後3ヶ月以内の契約です。

不動産会社は売主に対し、仲介業務の進行や活動状況などを依頼者へ「1週間に1回以上」報告する義務があります。レインズへの登録義務もあり、媒介契約を締結した日から「5日以内」の登録が必要です。

メリットは、専任媒介契約同様、他社との競争が生まれないので販売活動を積極的に行ってくれる可能性があること。また、1週間に1回報告を受けられるので、販売状況などが把握しやすいことです。

デメリットは、自分で購入希望者を探すことも契約することもできないので、売買が成立すると確実に仲介手数料が発生すること。また、専任媒介と同様に契約期間中に他の不動産会社と契約してしまうと違約金が発生すること。不動産会社の手腕によっては、期待していたような販売活動がされずなかなか売れないことなどです。

(4)「両手」取引と「片手」取引

「両手」取引とは、1社の不動産会社が売主側と買主側、双方の売買契約を取りまとめる取引になります。不動産会社は、双方から不動産仲介手数料を受けることができます。

例えば、3,000万円で売買が成立したとしましょう。

この場合、売主は不動産会社Aへ105万6,000円(税込)を支払い、買主も不動産会社Aへ105万6,000円(税込)を支払います。

売買金額3,000万円に対する仲介手数料を、同じ不動産会社だからといって売主と買主が折半するわけではありません。双方から受け取ることができるのです。

両方から仲介手数料をもらえる取引なので、「両手」取引と呼ばれています。

「片手」取引は、売主側と買主側にそれぞれ不動産会社がついて仲介業務をし、売買契約する取引です。

3,000万円で売買成立した例で説明すると、売主は不動産会社Aへ105万6,000円(税込)を支払い、買主は不動産会社Bへ105万6,000円(税込)を支払います。

契約を成立させても片方からしか仲介手数料をもらえない取引なので、「片手」取引と呼ばれているわけです。

レインズへの登録義務は、専属専任契約などで両手取引を狙った不適切な取引を防止する目的もあります。

専属専任契約などでは、物件情報を開示せずに自社の買主を取引させることで、両手取引が容易にできます。しかし、レインズに登録させることで、不動産会社の都合による取引ではなく、売主にとって最適な買主を見つけ取引できる可能性を広げているのです。

3、マンション売却のとき仲介手数料以外にかかる費用

マンションの売却時には、どのような費用が発生するのでしょうか。ここでは、仲介手数料以外にかかる費用を紹介します。

(1)抵当権抹消登録免許税

マンションを売却するためには、抵当権の抹消が必要です。その際に必要となる「登録免許税が1,000円」かかります。現金ではなく印紙による納税です。

実際にマンションを売る権利があるのは、住宅ローンを融資した金融機関になります。そのため、ローンを完済し抵当権抹消手続きを行う必要があるのです。

一般的には、マンション売却を不動産会社へ仲介依頼していれば、手続きの段取りなどはすべて進めてくれます。

(2)司法書士報酬

登記手続きなどは司法書士へ依頼するケースがほとんどです。前章で紹介した登録免許税などすべての諸費用を含んで、「5,000~4万円くらい」が一般的とされています。

マンションに登録されている抵当権を消すための登記手続きに対する報酬です。手続きは自分で行うこともできますが、不動産会社へ仲介依頼している場合は、すべて手配してくれるケースが多くなっています。

(3)印紙代

印紙は売買契約書に貼ることで納税するために必要です。売買契約書へ貼った印紙は、割印することで納税とみなされます。印紙代は、マンションを売却した価格によって違いますので、以下を参考にしてください。

また、租税特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書について印紙税の軽減措置が講じられています。令和2年3月31日までの間に作成されるものが対象です。

契約金額

本則税率

軽減税率

10万円を超え 50万円以下のもの

400円

200円

50万円を超え 100万円以下のもの

1000円

500円

100万円を超え 500万円以下のもの

2000円

1000円

500万円を超え1千万円以下のもの

1万円

5000円

1千万円を超え5千万円以下のもの

2万円

1万円

5千万円を超え 1億円以下のもの

6万円

3万円

1億円を超え 5億円以下のもの

10万円

6万円

5億円を超え 10億円以下のもの

20万円

16万円

10億円を超え 50億円以下のもの

40万円

32万円

50億円を超えるもの

60万円

48万円

(4)一括繰上返済手数料

金融機関へ住宅ローンを一括返済する場合、一括繰上返済手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によって違うので確認する必要がありますが、一般的には「5,000~2万円くらい」が相場です。

これらの手続きも不動産会社に仲介を依頼していれば、金融機関と連絡を取り計算や段取りをしてくれます。

(5)譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却した後の確定申告のタイミングで支払う税金で、マンションを売却したことで利益が発生した場合に納税するものです。

例えば、投資目的で所有していたマンションを転売して利益があった場合に発生します。税率は、マンションを5年超所有していた場合で20.315%(所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)、5年以下の場合で39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)です。

また、自分の住居としていたマンションなら3,000万円の特別控除を受けられる制度もありますので、条件に当てはまるならすべて控除されます。

よって、住居として利用していたマンションであれば、かなりの好立地でもない限り、譲渡所税は発生しないと考えてもいいかもしれません。

4、仲介手数料支払のタイミング

売買契約時に100%支払うのが宅建業法上の定義ですが、不動産会社と交渉して契約時50%、引き渡し時50%にしてもらいましょう。

これは、売買契約時点では引渡しまで完了しているケースがほとんどないため、2回に分けて引渡し時に完納することが望ましいとされているためです。

また、マンションの売却代金から差し引いてもらえるなど、不動産会社によってさまざまな支払い方法があります。担当者に相談し自分が支払いやすい方法を選択しましょう。

5、仲介手数料の値引き交渉をするには

仲介手数料の値引き交渉をするには、専任媒介契約や専属専任媒介契約にすると交渉しやすいといえます。不動産会社にとっては、専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば自社でじっくり買い手を探すことができ、両手取引が可能になるからです。

しかし、売却価格が高ければ仲介手数料が満額であったとしても、結果的には手残り金額は多くなります。そして、専任媒介契約や専属専任媒介契約だからといって売却価格が高くなるとは言えないのです。

例えば、専属専任契約によって3,000万円でマンションを売却したとしましょう。仲介手数料の上限は96万円です。そして、仲介手数料を2割程度値引きしてもらったとして、76万円になったとします。

一方、一般媒介契約により3,300万円でマンションが売れたなら、仲介手数料の上限は105万円です。どちらがお得といえるでしょうか。※消費税は割愛します

・専属専任媒介契約は、3,000万円~76万円で「2,924万円」が手元に残る

・一般媒介契約は、3,300万円~105万円で「3,195万円」が手元に残る

よって、一般媒介契約で仲介手数料の値引きをしなくても「271万円」多く手元に残ることになるのです。

マンションの売却金額は不動産会社によって、数百~数千万円違うことも珍しくありません。仲介手数料の値引きにウエイトを置くよりも、高く売ってくれるパートナー探しが重要といえるのです

6、マンション売却では一括査定サイトを利用しよう

前章で紹介したように、マンション売却は高く売ってくれるパートナー探しが重要です。売却価格の最大化のために一括査定サイトを利用して、たくさんの見積をもらいましょう。

(1)すまいValue

三井不動産リアリティや住友不動産販売など、大手不動産会社6社へ一括査定できるサイトです。大手不動産会社は多くの仲介ノウハウがあり、買い手に対しても幅広い客層を保有しています。

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(2)HOME4U

NTTデータ・スマートソーシングが運営する、2001年からサービスを開始している老舗の一括査定サイトです。NTTの関連会社だけあって電話相談ができるのが特徴といえます。

7、仲介手数料がゼロ・半額の会社

どうしても仲介手数料が上限金額で請求されることに「納得いかない!」なら、仲介手数料がゼロ、または半額などの値引き価格で対応してくれる会社も登場しています。

(1)おうちダイレクト

売主と買主をマッチングしてくれる画期的なサービスです。おうちダイレクトでマンション売却が成約した場合、自分で売り出しているため仲介手数料が発生しないのが最大の特徴ではないでしょうか。

(2)REDS

マンションの売買価格が5,000万円以上なら、仲介手数料が半額か無料になるというサービスです。また、5,000万円以下でも、売買価格に応じて割引されるなど仲介手数料が気になる人にはピッタリのサイトではないでしょうか。

まとめ

マンション売却で発生する仲介手数料の相場は、宅地建物取引業法で定められている上限金額といえます。

仲介手数料の値引きも可能と言えば可能ですが、そのことが自己目的化するによってマンションの売却価格が下がってしまっては本末転倒です。

一括査定サイトを利用して自分のマンションの相場を踏まえたうえで、複数の不動産会社と交渉し、ベスト・パートナーを探しましょう。

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